Earnest Money Deposit(aka de Good Faith Deposit)

De Wie, Wat, Waar, Wanneer, en Waarom (en misschien zelfs een Waarom, Niet?)

In onroerend goed lingo het Earnest Money Deposit (EMD) is ook bekend als de Good Faith Deposit in escrow lingo. Dit is het monetaire depot dat een Koper biedt aan de Verkoper als goed vertrouwen wanneer een contract tot aankoop van het goed van de Verkoper is ondertekend, verzegeld, en te leveren aan de Escrow Houder te houden, als de neutrale derde partij.

Aha! In één zin heb ik voor alle “W’s” in het onderwerp gezorgd.

Gelukkig genoeg, omdat het GELD is en mensen er een hekel aan hebben om er met (of zonder) gegronde reden van te worden ontdaan, zal dit artikel iets langer worden dan alleen deze ene alinea. Jammer.

Dus laten we teruggaan en elke “W” onafhankelijk behandelen.

De Wie

Het is zeker niet de rockband, zeker, maar WIE de EMD geeft, is steevast de partij die het activum wil hebben en een toezegging tot aankoop heeft gedaan, normaal gesproken onder een paar voorwaarden.

De Wat

In normale transacties is de gemakkelijkste vorm van een verhandelbaar instrument om te deponeren, valuta. Met andere woorden, goede oude contanten. Aangezien Escrow-bedrijven strikt worden geregeld als het gaat om het in ontvangst nemen van contant geld, is het noodzakelijk dat de Koper dat omzet in een vorm van een cheque, kascheque, of getelegrafeerde fondsen.

Dat wil niet zeggen dat het alleen contant geld kan zijn; een storting te goeder trouw zou andere soorten activa kunnen zijn die de Koper bereid is te vorkeren en de Verkoper bereid is te gebruiken als onderpand om de transactie veilig te stellen. De roze slip van een auto, bijvoorbeeld, of certificaten ondertekend voor bepaalde aandelen, enz. Helaas kan een Escrow Officer niet de mogelijkheid hebben om dit soort activa te houden en wat gebeurt er als de activa devalueren of stijgen tijdens de periode van de transactie? Wat zal de werkelijke monetaire waarde zijn die kan worden vastgesteld op een slotverklaring? Wat gebeurt er als er complicaties optreden en de transactie mislukt? Dus, contant geld op de bank is de beste vriend van de mens en dat is de reden waarom het wordt genoemd het Earnest Money Deposit.

De Waar

Zoals vermeld in De Wat, de goede trouw deposito wordt meestal gegeven aan de Escrow Holder te houden. Nu, als je niet weet wat of wie een Escrow Holder is, dit is de “settlement agent” of “belanghebbende” (vele namen voor dezelfde rol), die is een neutrale derde partij aangewezen door de koper en verkoper. Het is een bewaarder van de fondsen en documenten, het dringt er bij de partijen op aan om de opgestelde overeenkomst na te komen, en als dat gebeurd is, draagt het de fondsen en documenten over en wisselt ze uit met de eindpartij. Er is een artikel over de Californische Escrow-rol op deze locatie:

Fondsen gegeven aan de Escrow-houder worden in vertrouwen gehouden en gedeponeerd op een federaal verzekerde bankrekening – een “Trust account” is wat we het noemen in escrow-taal. De partijen kunnen er anders over denken, maar terwijl de transactie loopt is dit EMD noch van de Koper noch van de Verkoper. Dit is belangrijk omdat we het later zullen hebben over wat er gebeurt als de transactie niet doorgaat.

De Wanneer

Als de Koper een koopbod heeft gedaan, volgt de EMD meestal onmiddellijk. Soms wordt een cheque aangeboden op hetzelfde moment als het aanbod wordt gedaan aan de verkoper of zijn vertegenwoordiger. Als het aanbod wordt geaccepteerd, wordt de cheque met het geaccepteerde aanbod aan de Escrow-houder overhandigd en wordt een escrow-transactie geopend. Het komt voor dat de Koper het EMD direct op de rekening van de Verkoper stort, maar dat is zeldzaam, tenzij de Koper en de Verkoper een wederzijds vertrouwensrelatie hebben. Meestal zijn de partijen onbekend voor elkaar en vereisen dat een derde partij om de tussenpersoon te worden. Het maakt niet uit wie het geld krijgt, het WANNEER is meestal wanneer de transactie wordt geopend of kort daarna.

Het Waarom

Laten we zeggen dat u de verkoper bent met een waardevol goed om te verkopen en er zijn een willekeurig aantal partijen die willen kopen. Nadat over de definitieve verkoopprijs is onderhandeld, zal de koper er zeker van willen zijn dat hij u aan die prijs kan houden en u zult geen andere aanbiedingen meer in overweging nemen. U, aan de andere kant, wilt er zeker van zijn dat de koper oprecht is in zijn aanbod om te kopen, aangezien u de mogelijkheid van andere aanbiedingen hebt opgegeven. Als stimulans voor u om het contract na te komen zal de koper een aanbetaling in contanten doen om aan te tonen dat hij te goeder trouw handelt. Vandaar de “goede trouw aanbetaling” of “earnest money deposit”.

Is er een waarom niet?

Is er een moment waarop een EMD NIET nodig is? Ja, en dat kan zijn wanneer de twee partijen hebben impliciet vertrouwen in elkaar dat de transactie zal worden gevolgd door tot de definitieve sluiting. Een verkoop tussen familieleden is een goed voorbeeld. Er is geen wet die bepaalt dat er een eerste aanbetaling moet zijn om een contract te sluiten.

Nu we klaar zijn met de “W “s, zijn er andere overwegingen:

Hoeveel?

Zoals er geen wet is die bepaalt dat er een eerste aanbetaling moet zijn, zo is er ook geen wet die bepaalt hoeveel die moet zijn als er een wordt overwogen. Dit maakt deel uit van de onderhandelingen tussen de partijen en kan worden gebaseerd op wat gebruikelijk is in het gebied. Kopers willen graag minder voor het geval de transactie misloopt; verkopers willen misschien meer om er zeker van te zijn dat de koper presteert.

Wat gebeurt er met de EMD gedurende de transactie?

Omdat de aanbetaling te goeder trouw de garantie van de koper is dat hij zal presteren, zijn er altijd voorwaarden aan verbonden, en deze voorwaarden worden normaal voorwaarden of “contingencies” genoemd voor de transactie. Als aan de voorwaarden is voldaan, gaat de transactie verder en wordt de EMD een deel van de aanbetaling voor de verkoopprijs. Als aan de voorwaarden niet kan worden voldaan, voorziet het contract normaal in een annulering door alle partijen en de teruggave van het EMD aan de koper.

Kan het EMD worden gebruikt om rekeningen te betalen vóór het sluiten?

De fondsen worden in bewaring gegeven, en eenmaal gestort behoort het noch de koper noch de verkoper toe. Elke dispositie van het (of een deel ervan) zal de toestemming van beide partijen vereisen. Bijvoorbeeld, als er een Vereniging van Huiseigenaren die up front vergoedingen vereist om documenten vrij te geven voor de koper ter beoordeling, vragen wij de verkoper om de fondsen voor te schieten in plaats van het aanraken van de EMD. Als hij dat niet kan, dan, om het uit de EMD te halen, zal de Escrow-houder een amendement moeten opstellen voor partijen om overeen te komen om de fondsen te gebruiken om te betalen.

Onnulering van het contract – verschillende lastige scenario’s

Zoals eerder gezegd, als aan de onvoorziene omstandigheden niet kan worden voldaan, kan het contract worden geannuleerd, als het op die manier is opgeschreven, en de EMD teruggegeven aan de koper zodra alle partijen schriftelijk instemmen met de annulering. Het belangrijkste is dat alle partijen schriftelijk instemmen met de annulering en teruggave van de gelden.

• Wat gebeurt er als aan de onvoorziene omstandigheden is voldaan of deze zijn weggenomen en de Koper of de Verkoper besluit dat hij niet verder wil gaan? Dit is een scenario dat vaker voorkomt dan ons lief is en er is niet één zekere oplossing. Een koopcontract en de door de partijen ondertekende escrow-instructies houden hen volgens het verbintenissenrecht aan de inhoud daarvan. Als een partij besluit om niet verder te gaan en de reden achter hun verzoek om te annuleren is niet een voorwaarde die in het contract was gespecificeerd, deze partij zal dan in gebreke zijn.

Als het de koper was, wordt de mogelijkheid om die EMD te verliezen zeer reëel, omdat dat de reden voor de EMD is – een hedge tegen het niet nakomen van het contract door de koper.

Als het de verkoper was, dan laat hij zichzelf open voor een rechtszaak en / of het indienen van een Lis Pendens tegen het onroerend goed, die effectief zou hem te stoppen van de verkoop op alle totdat de zaak is opgelost.

• Wat gebeurt er als het contact roept op tot een 21 dagen voorwaardelijke periode, het is de 22e dag en de koper heeft niet verwijderd zijn voorwaardelijkheden? Kan de Verkoper een annulering eisen en de EMD nemen als zijn geliquideerde schadevergoeding? Wat gebeurt er als de transactie daar gewoon blijft zitten omdat de Koper zijn onzekerheden niet kan verwijderen en toch niet wil opgeven? Wat is het verhaal van de Verkoper? Hier zijn enkele van zijn opties:

– Onderhandelen met de koper! Geef hem een redelijke extra tijd om te voltooien

– Eis om onmiddellijk te sluiten of te annuleren en neem de EMD als schadevergoeding

– Eis om onmiddellijk te sluiten of te annuleren en geef de Koper de EMD terug

• Wat gebeurt er als er een vervroegde vrijgave van de EMD aan de Verkoper was en vervolgens de transactie wordt geannuleerd? Ja, er zijn veel transacties waarbij de Verkoper in het contract schrijft dat de EMD aan de Verkoper zal worden gegeven zodra bepaalde (of alle) onzekerheden zijn weggenomen.
  Als de Koper akkoord gaat, moet hij begrijpen dat met de EMD de deur uit, het achteraf annuleren van de transactie en proberen het geld terug te krijgen ernstig moeilijk zal worden, omdat men erop vertrouwt dat de Verkoper vrijwillig de fondsen zal teruggeven. Dat is op dat moment geen gemakkelijke zaak. Dit is de reden waarom een vervroegde vrijmaking van fondsen niet wordt aanbevolen, tenzij de partijen echt weten wat ze doen.

Er is nooit een zekere brandende oplossing. We merken dat we vaak het gesprek beginnen met het woord “hangt ervan af”. Het is allemaal een kwestie van kijken naar de omstandigheden van wat er is gebeurd en dan onderhandelen om te zien of er punten van overeenkomst zijn. Benadrukt moet worden dat, wat de oplossing ook moge zijn, zij door beide partijen schriftelijk moet worden goedgekeurd. Soms kunnen geen oplossingen worden gevonden en moet het grote geschut worden ingeschakeld. Een brief van een advocaat kan wat meer druk uitoefenen. Niemand wil de kosten van een rechtszaak..

Wat gebeurt er als er geen overeenkomst is? Als er geen is, dan blijven de fondsen op de trustrekening van de Escrow-houder totdat een overeenkomst is bereikt, hoe lang dat ook duurt. Ik had een dossier waarin ik de fondsen 5 jaar vasthield omdat er geen oplossing kwam.Mijn dossier was geannuleerd, het eigendom was al lang verkocht aan iemand anders, maar niemand kon het eens worden over hoe de kwestie van het goede trouw depot op te lossen. Dit is de reden waarom ik in het begin van dit artikel heb vermeld dat zodra de fondsen op de Trust rekening zijn gestort, de fondsen noch aan de Koper noch aan de Verkoper toebehoren. Beiden kunnen er aanspraak op maken.

Als het geschil omstreden wordt en tot een rechtszaak komt, zolang de Escrow-houder niet bij de rechtszaak betrokken is, heeft de Escrow-houder het recht zichzelf buiten spel te zetten door een interpleader in te dienen en het geld naar de rechtbank te sturen. De rechtbanken zullen dan de fondsen vasthouden in afwachting van de oplossing van de rechtszaak.

Er zijn vele andere scenario’s van contractannuleringen. Dit artikel gaat daar niet op in omdat de annulering van een contract juridische kwesties met zich mee kan brengen waar de schrijver geen commentaar op kan geven. De lezers wordt geadviseerd onafhankelijk juridisch advies in te winnen voor uw specifieke gevallen.

Bij het schrijven van dit artikel hebben wij geconstateerd dat dit de meest voorkomende vragen zijn die ons worden gesteld:

• Kunnen we onze aanbetaling terugkrijgen
• Wanneer kunnen we de aanbetaling terugkrijgen
• Wat gebeurt er met geld in escrow als koper zich terugtrekt
• Kan de verkoper mijn aanbetaling houden
• Is de earnest money deposit refundable
• Wie houdt de earnest money deposit
• Wat gebeurt er met de earnest money als de koper zich terugtrekt uit de verkoop
• Kan earnest money worden terugbetaald

Hop, dat dit artikel deze vragen beantwoordt, want “hangt ervan af” is zo’n vaag antwoord!

Als u nog andere vragen of scenario’s hebt waarover u wilt praten, neem dan contact met ons op. Vragen verdienen een antwoord, of tenminste het beste antwoord dat we kunnen geven.

Dit artikel zal worden bijgewerkt als nieuwe scenario’s onder onze aandacht komen, dus zorg ervoor dat u van tijd tot tijd terugkomt!

• Over Juliana
• Boeken
• Contact Viva Escrow

Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager

[email protected]
Facebook
LinkedIn
Lees hier meer over Juliana

Goed nieuws! “De kunst van het escrowen” is uit! Kijk op www.amazon.com!

The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership

Nu verkrijgbaar bij Amazon.com

• When the Loan Got Sold and You Just Closed Escrow – April 6, 2020
• Mechanics Lien – October 7, 2019
• Bent u een buitenlander en moet u weten over de Amerikaanse FIRPTA Withholding Laws? – 20 februari 2019
• When the FIRPTA
  Withholding Goes Wrong – 20 februari 2019
• Is Your Property Ownership
  In Good Shape? – 15 januari 2019

Bekijk alle artikelen

Neem deel aan onze GRATIS Viva Escrow Forums

Neem hier deel…