DeConcini McDonald Yetwin & Lacy, P.C

Vorig jaar heb ik u geattendeerd op de invoering van een nieuwe vorm van overdracht van onroerend goed, de begunstigde akte. Deze vorm van overdracht is, zoals ik verwachtte, zeer snel populair geworden als een manier om onroerend goed over te dragen aan de opvolgers van een persoon zonder een probate en zonder de potentiële problemen van het gebruik van een gezamenlijke pacht akte. Omdat ik vaak vragen heb gekregen over verschillende mogelijke toepassingen van de begunstigde akte, besloot ik dat het nu een goed moment zou zijn om het onderwerp opnieuw te bekijken en het gebruik van een begunstigde akte te bespreken voor onroerend goed met meerdere eigenaren en meerdere begunstigden.

De begunstigde akte doet voor onroerend goed wat de “payable on death” of “POD” -aanduiding doet voor een bankrekening. Het stelt de eigenaar in staat een begunstigde aan te wijzen voor dat actief en creëert een methode waarmee de eigendom van het actief rechtstreeks zal overgaan op de begunstigde bij het overlijden van de eigenaar. Het verschil tussen een beneficiaire akte en gezamenlijke pacht is dat bij gezamenlijke pacht alle gezamenlijke pachters (eigenaren) een huidig eigendomsbelang in het goed hebben. Bij een beneficiaire akte heeft de begunstigde geen eigendomsbelang in het onroerend goed totdat de huidige eigenaar overlijdt. Dit betekent dat de eigenaar de volledige controle over het onroerend goed behoudt terwijl hij of zij leeft, en de begunstigde heeft geen controle over het onroerend goed totdat de eigenaar overlijdt.

Een begunstigde akte kan één of meerdere begunstigden noemen, en kan worden gegeven door één eigenaar of meerdere eigenaren. Als er meerdere eigenaren zijn, moeten ze allemaal de beneficiaire akte ondertekenen om de volledige eigendom van het onroerend goed over te dragen. Als er meerdere begunstigden zijn, kan de eigendom op de begunstigden overgaan in elke juridische eigendomsvorm.

Zo kunnen bijvoorbeeld een man en een vrouw die een woning bezitten als gemeenschapseigendom met overlevingsrecht en die twee kinderen hebben, bij een begunstigingsakte de woning aan de twee kinderen schenken die alleen van kracht wordt als beide ouders zijn overleden. In de beneficiaire akte kan worden bepaald dat de begunstigden (in dit voorbeeld de kinderen) de woning zullen bezitten als gezamenlijke huurders met overlevingsrecht of als huurders met gemeenschappelijke rechten. Een beneficiaire akte kan ook een man en een vrouw als begunstigden benoemen en specificeren dat zij het eigendom zullen bezitten als gemeenschapsgoed met recht van overleven.

Een beneficiaire akte kan zelfs worden gebruikt om eigendom over te dragen aan een trust. Gewoonlijk draagt een persoon die een herroepbare levende trust opricht zijn eigendom aan de trust over zodra de trust is opgericht, maar er kunnen omstandigheden zijn waarin een persoon een dergelijke overdracht tot zijn overlijden zou willen uitstellen. Met behulp van een begunstigde akte in die omstandigheden zou de noodzaak van een probate overdracht van het onroerend goed worden vermeden.

De wet die de begunstigde akte creëert, werd van kracht in augustus 2001. Een beneficiaire akte zal niet voor iedereen de juiste methode zijn, maar kan voor veel mensen een effectieve manier zijn om eigendom aan hun opvolgers over te dragen zonder de mogelijke problemen van medehuurderschap of de noodzaak van een probateprocedure.