Costa-Hawkins.com

Twee recente adviezen over ontruimingen door eigenaars en familieleden analyseren het duistere gebied van “goede trouw”.

In DeLisi v. Lam zegevierden de ontheemde huurders in een rechtszaak over ontruiming te kwader trouw. Collin Lam en Kimberly Wong kochten een gebouw met vier wooneenheden dat volledig door huurders werd bewoond in Outer Richmond in San Francisco. Zij beriepen zich op de ‘owner move-in’ (OMI) bepaling van de stad om de huur van Unit 2 te beëindigen. Nadat zij waren verhuisd, deden zij hetzelfde om eenheid 1 terug te krijgen voor Kimberly’s broer Jordan op grond van de relatieve-verhuisbepaling (RMI). De huurders van beide units ontruimden en spanden vervolgens een rechtszaak aan, waarin zij aanvoerden dat de opzeggingen te kwader trouw waren, dat Collin en Kimberly er niet echt woonden, en dat de RMI eigenlijk ging over het uitzetten van langdurige huurders, niet over de wens van de broer om de unit te bewonen.

De eigenaren getuigden van hun sterke verbondenheid met de buurt en nabijgelegen familieleden, en verklaarden dat zij Unit 2 kozen omdat de begane grond beter zou zijn voor baby en grootmoeder. Ze besloten Jordan te laten intrekken nadat hij een paar maanden eerder zijn baan was kwijtgeraakt.

Jordan trok er ook echt in. Maar zijn getuigenis baarde de jury zorgen. Hij had bijvoorbeeld niet besproken of hij huur zou betalen, maar “verwachtte dat hij dat waarschijnlijk zou doen” (een overtreding van de RMI-statuten). Hij was niet in Unit 1 geweest voordat hij er introk en kende de indeling niet. Hij en zijn vriendin overwogen om voor hun werk uit de buurt te gaan wonen. De jury had geen begrip voor de verklaring. Hoewel de eigenaars en de broer wel degelijk verhuisden zoals de wet voorschrijft, gaven zij een vonnis voor de huurder en een eindoordeel $462.450!

In hun hoger beroep voerden de eigenaren aan dat de toepassing van de statuten door de rechtbank “huurders en jury’s in staat stelde achter de naleving van de RMI-bepalingen door verhuurders te kijken om, op basis van gissingen over de beweegredenen van de verhuurders, te beslissen of ze echt om de juiste redenen handelden, en hen aansprakelijk te stellen voor het hebben van ‘slechte gedachten’, ook al voldeden hun acties anders aan de vereisten van de wet.”

Niettemin bevestigde het Hof van Beroep DeLisi v. Lam in een ongepubliceerde opinie, opmerkend dat de “goede trouw” eis een toegestane, substantiële beperking op uitzettingen was. Het was niet voldoende om alleen aan de mechanische eisen van de huurverordening te voldoen. De rechtbank publiceerde de opinie kort daarna, na verzoeken van verschillende huurdersadvocaten. (Ongepubliceerde meningen binden alleen de partijen, terwijl gepubliceerde meningen ook het publiek binden).

Terwijl, in een ander deel van de stad, klaagden Robyn en Ian Reynolds hun voormalige huisbaas, Cory Lau, aan, die het OMI statuut gebruikte om hun appartement boven zijn North Beach slijterij te betrekken. Tijdens het proces konden de huurders goede feiten omdraaien in slechte. Lau was van plan in te trekken zodat hij niet hoefde te pendelen voor zijn zeven dagen per week en 12 uur per dag durende werkverplichtingen vanuit San Bruno, die des te dringender werden omdat zijn eigen huur omhoog ging. Dit leidde alleen maar tot een onderzoek naar de vraag of hij loog over hoeveel hij precies zei dat zijn huur omhoog zou gaan toen hij zijn motieven aan zijn huurders uitlegde. De advocaat van de huurders liet de jury zelfs overwegen of Lau een andere huurder, die in strijd met zijn huurovereenkomst gebruik maakte van Airbnb, uit zijn huis had moeten zetten. Lau herstelde het (herstelbare) gedrag, maar de huurders betoogden dat hij de andere huurder uit zijn huis had moeten zetten wegens een fout en dat hij een andere eenheid had moeten betrekken dan hij wilde, met een andere rechtvaardigingsgrond dan hij voor ogen had. Hoewel Lau uiteindelijk niets fout deed, achtte de jury hem aansprakelijk voor $670.574!

De rechter wees Lau’s motie toe om het vonnis niet te vernietigen. Het Hof van Beroep bevestigde het vonnis in een ongepubliceerde opinie en was het ermee eens dat “de eisen van ‘goede trouw’, ‘zonder bijbedoelingen’ en ‘eerlijke bedoelingen’ niet leiden tot een breed onderzoek naar het algemene gedrag en de beweegredenen van een eigenaar die het bezit van een woning wil terugvorderen.” Het relevante onderzoek is of zij het appartement binnen drie maanden hebben betrokken en er nog steeds woonden.

Na een verzoek tot publicatie van de San Francisco Apartment Association en de Small Property Owners of San Francisco, publiceerde het Court of Appeal Reynolds v. Lau. Het vond DeLisi v. Lam te onderscheiden (gezien het bewijs dat Jordan misschien niet de bedoeling had om een langdurig hoofdverblijf te vestigen) en oordeelde dat, wanneer het “overheersende motief van een verhuurder voor het terugkrijgen van bezit is om de eenheid gedurende ten minste 36 onafgebroken maanden als hun hoofdverblijf te bewonen, andere bijkomende redenen zoals financiële prikkels of persoonlijke voorkeuren over het algemeen geen reden mogen zijn voor overtreding van de huurverordening.”

Appellanten vestigen onze aandacht op een onlangs gepubliceerd oordeel van onze collega’s in de tweede afdeling van deze rechtbank, DeLisi v. Lam. DeLisi bevestigde een vonnis van een jury waarin de eigenaars van een flatgebouw met vier wooneenheden in strijd met de huurverordening van San Francisco werden bevonden op grond van hun uitzetting van een bestaande huurder om de intrek van een familielid te vergemakkelijken. Wij vinden dat DeLisi te onderscheiden is, omdat er bewijs is geleverd dat het familielid misschien niet de bedoeling had om er een langdurig hoofdverblijf te vestigen. (Zie id. op blz. *11 .) Hier was het bewijs onomstotelijk dat Lau en zijn verloofde het bezit van 456 Broadway wilden terugkrijgen als hun langdurige hoofdverblijfplaats, en daar sindsdien hebben gewoond. Wij lezen DeLisi niet in die zin dat een eigenaar de huurverordening kan overtreden als hij of zij naast het te goeder trouw hebben van de bedoeling om een langdurig hoofdverblijf te vestigen nog andere motieven heeft. Zolang het overheersende motief van de eigenaar voor het terugkrijgen van bezit het bewonen van de eenheid als hoofdverblijf gedurende ten minste 36 onafgebroken maanden is (§ 37.9, subd. (a)(8)(i)), kunnen andere bijkomende motieven zoals financiële prikkels of persoonlijke voorkeuren in het algemeen geen reden zijn voor overtreding van de huurverordening.

Een versie van dit artikel verscheen oorspronkelijk in de nieuwsbrief van oktober 2019 voor de Small Property Owners of San Francisco.