California Housing Crisis

Comprehensive Reforms Needed to Remove Construction Obstacles

California’s housing shortage blijft een klassiek voorbeeld van een mismatch tussen vraag en aanbod die de huizen- en huurprijzen tot ongekende hoogten drijft. Californische werkgevers worden geconfronteerd met een steeds groter tekort aan geschoolde werknemers omdat de hoge kosten van huisvesting, vooral in kustgebieden, lager en middelbaar geschoolde werknemers uit Californië verdrijft en op zoek gaat naar meer betaalbare staten. Een aanzienlijk gebrek aan betaalbare huisvesting blijft een van de grootste bedreigingen voor de anders bloeiende economie van Californië.

The California Exodus

Een recente Edelman Trust Barometer-enquête wees uit dat 53% van de Californische inwoners in het algemeen, en 63% van de Californische millennials specifiek, overweegt de staat te verlaten vanwege de hoge kosten van levensonderhoud. De vijfde jaarlijkse California Chamber of Commerce “People’s Voice 2019” enquête vond een vergelijkbaar pessimisme onder waarschijnlijke kiezers, met ongeveer 2 op de 3 kiezers die zeiden dat hun kinderen een betere toekomst zouden hebben als ze Californië zouden verlaten. Een recordhoog aandeel (68%) van de Californiërs zegt dat de betaalbaarheid van huisvesting een groot probleem is in hun regio in de meest recente enquête van het Public Policy Institute of California.

Gegevens van de “American Community Survey” van het U.S. Census Bureau tonen aan dat een Californische exodus al sinds ten minste 2007 aan de gang is. In de afgelopen tien jaar zijn ongeveer 6 miljoen inwoners Californië ontvlucht, wat neerkomt op een nettoverlies van 1 miljoen inwoners wanneer rekening wordt gehouden met binnenlandse migratie, of ongeveer 2,5% van de totale bevolking van de staat, en de staat heeft ongeveer 26 miljard dollar aan jaarlijkse inkomsten gederfd. Het Joint Center for Housing Studies van de Harvard University rangschikt Californië in de top drie van staten met de grootste netto binnenlandse uitstroom van inwoners.

Californische bedrijven die ook worstelen met onbetaalbare huisvesting, moeten moeilijke investeringsbeslissingen nemen. Sommige bedrijven hebben, na tientallen jaren in Californië actief te zijn geweest, onlangs besloten om te vertrekken. Jamba Juice, bijvoorbeeld, verhuisde zijn hoofdkantoor van Emeryville naar Texas na 25 jaar actief te zijn geweest in Californië. The North Face, opgericht in San Francisco in 1966, verliet de Bay Area in 2018 om zijn hoofdkantoor te verplaatsen naar Denver, Colorado.

Zelfs techreuzen zoals Amazon, Facebook en Oracle hebben onlangs gekozen om uit te breiden in steden buiten Californië. Facebook investeerde 1 miljard dollar in een suite van vijf datacenters in Fort Worth, Texas. Oracle bouwt een nieuwe campus in Austin, Texas, die zo groot zal zijn als 10 voetbalvelden. Amazon bouwt een tweede hoofdkantoor van 5 miljard dollar in Noord-Virginia na een landelijke zoektocht waarbij slechts één Californische stad op de shortlist van het bedrijf stond.

Het erkennen van de historische huisvestingscrisis en de impact die onbetaalbare huisvesting heeft gehad op hun arbeidskrachten, hebben techbedrijven onlangs toegezegd miljarden dollars te investeren in betaalbare huisvestingsprojecten in Californië. Apple kondigde 2,5 miljard dollar aan investeringen in betaalbare huisvesting, Facebook en Google kondigden elk 1 miljard dollar toezeggingen aan, en Airbnb is van plan om 25 miljoen dollar te investeren in betaalbare huisvesting in Californië, om er maar een paar te noemen. Maar zelfs met deze aanzienlijke particuliere investeringen heeft Californië dringend behoefte aan aanzienlijk meer woningen die worden gebouwd op een schaal en in een tempo dat in decennia niet is vertoond, om echt betaalbare huisvesting naar alle gebieden van de staat te brengen.

2019 California Housing Legislation

De gouverneur heeft geholpen om een begroting door te drukken die ongeveer $ 2 miljard aan financiering voor huisvesting en aanverwante infrastructuur omvatte, waaronder $ 750 miljoen voor kortetermijnplanning en infrastructuur, $ 500 miljoen ter ondersteuning van huisvesting voor lage en gematigde inkomens, een verhoging van $ 500 miljoen van het belastingkrediet voor huisvesting van de staat, $ 20 miljoen voor juridische bijstand aan huurders en $ 650 miljoen voor noodopvangcentra en permanente ondersteunende huisvesting.

De wetgevende sessie van 2019 zag echter zeer beperkte wetgeving gericht op het wegnemen van belemmeringen voor woningbouw of het bieden van stimulansen die nodig zijn om het doel van de gouverneur van 3,5 miljoen nieuwe woningen tegen 2025 te bereiken.

– SB 330 (Skinner; D-Berkeley) was een zeldzame aanbodgerichte huisvestingswet die het uit de wetgevende macht haalde en in 2019 door de gouverneur werd ondertekend. SB 330 heeft tot doel de vergunningskosten te verminderen en de goedkeuring van woningen te versnellen door zekerheid te bieden over de ontwikkelingskosten, het aantal hoorzittingen te standaardiseren dat een stad kan houden om projecten goed te keuren, en steden te verbieden om te downzonen of anderszins gezoneerde capaciteit te verwijderen. Helaas geldt SB 330 slechts voor een periode van vijf jaar.

– Accessory Dwelling Unit Bills. Californische wetgevers waren in staat om hun vorig jaar successen voort te zetten en zes nieuwe Accessory Dwelling Unit (ADU) wetsvoorstellen door de gouverneur ondertekend te krijgen: AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 en AB 670. Deze wetsvoorstellen zijn gericht op het wegnemen van lokale belemmeringen en het stimuleren van meer ADU-ontwikkeling om te helpen meer betaalbare huisvesting te bieden.

– SB 50 (Wiener-D; San Francisco) was aantoonbaar het meest hervormende, maar toch controversiële, aanbodzijde stuk huisvestingswetgeving in 2019. SB 50 stelde voor om enkele bestemmingsbeperkingen in de buurt van belangrijke transitlijnen en banencentra te elimineren die waarschijnlijk zouden hebben geleid tot de facto upzoning en dus meer dichte huisvesting in transit-rijke woongebieden. Het wetsvoorstel werd aangehouden in de fiscale commissie van de Senaat en zal naar verwachting in 2020 terugkeren met enkele aanvullende amendementen.

– AB 1482. Assemblee-lid David Chiu (D-San Francisco) en verschillende huurdersbelangengroepen maakten AB 1482 de belangrijkste prioriteit in hun wetgevingsagenda voor 2019. Voorstanders framed AB 1482 als een anti-rent gouging wetsvoorstel dat een nieuwe, staatsbrede norm creëert die huurverhogingen boven 5% plus de consumentenprijsindex (CPI) verbiedt en just-cause uitzettingen vereist. De gouverneur steunde het wetsvoorstel al in een vroeg stadium en ondertekende het. Ondanks de ondertekening van deze wet op de huurbeheersing in de hele staat, zijn de voorstanders van Proposition 10 in 2018 van plan om een ander huurbeheersingsinitiatief op de stemming van 2020 te krijgen.

Woningkwesties die de wetgevende macht in 2020 moet aanpakken

– CEQA-misbruik. De California Environmental Quality Act (CEQA) is niet de enige oorzaak van het woningtekort, maar het is vaak een belangrijke belemmering voor de ontwikkeling van woningen in Californië. CEQA vereist dat lokale overheden een gedetailleerde beoordeling uitvoeren van discretionaire projecten voordat deze worden goedgekeurd. De CEQA beschermt de volksgezondheid en het milieu door te eisen dat projectleiders de effecten van projecten analyseren en vervolgens van projectontwikkelaars eisen dat zij mogelijk significante milieueffecten verminderen.

Maar in tegenstelling tot de meeste milieuwetten en -verordeningen in Californië, wordt de CEQA gehandhaafd door middel van particuliere rechtszaken en is daarom rijp voor misbruik van rechtszaken die woningbouwprojecten aanzienlijk kunnen vertragen of zelfs kunnen tegenhouden wanneer tegenstanders geen extra dichtheid in hun buurt willen.

CEQA kan aanzienlijke kosten en tijd toevoegen aan het woningbouwontwikkelingsproces. Zelfs de dreiging van een rechtszaak kan ontwikkelaars ontmoedigen of de kosten voor de ontwikkeling van woningen aanzienlijk verhogen, aangezien ontwikkelaars aanzienlijke middelen besteden aan de voorbereiding en verdediging van hun projecten tegen tegenstanders. En omdat huisvestingskosten uiteindelijk worden gedragen door toekomstige huizenkopers, verhoogt de CEQA onvermijdelijk de huizenprijzen in Californië, zelfs als het project niet wordt aangevochten.

Het is misschien geen toeval dat de kosten van huisvesting in Californië aanzienlijk begonnen te stijgen in hetzelfde decennium waarin de Californische wetgever de CEQA aannam en de weerstand van de gemeenschap tegen nieuwe huizen sterker werd. Tussen 1970 en 1980 stegen de huizenprijzen in Californië van 30% boven het niveau van de VS tot meer dan 80% hoger, volgens een rapport van het Legislative Analyst’s Office.

– Lokale financieringsstructuren die commerciële ontwikkeling begunstigen. Verschillende soorten ontwikkelingen (b.v. commerciële, residentiële en industriële ontwikkelingen) brengen verschillende bedragen aan belastinginkomsten en vraag naar diensten met zich mee. De financieringsstructuur van de lokale overheid in Californië geeft steden en graafschappen een veel grotere fiscale prikkel om niet-residentiële ontwikkeling of woningbouw met een lagere dichtheid goed te keuren.

Zo leveren commerciële ontwikkelingen zoals grote detailhandelszaken en hotels vaak de grootste netto fiscale voordelen op voor steden en graafschappen, aangezien de hogere inkomsten uit verkoop- en hotelbelasting die een stad ontvangt gewoonlijk de kosten van de lokale overheid om openbare diensten te verlenen meer dan compenseert. Woningbouwprojecten leveren daarentegen doorgaans niet direct omzet- of hotelbelastinginkomsten op en de steden en graafschappen van de staat ontvangen doorgaans slechts een klein deel van de inkomsten uit de onroerendgoedbelasting. Als gevolg daarvan stimuleren steden en graafschappen vaak commerciële ontwikkelingen door grote stukken land voor deze doeleinden te bestemmen en door subsidies of andere voordelen aan te bieden aan de toekomstige bedrijfseigenaren.

– Verlaging van de ontwikkelingskosten. Lokale jurisdicties in Californië zijn steeds meer gaan vertrouwen op ontwikkelingsheffingen om lokale diensten te financieren, zoals de infrastructuur voor scholen, parken en vervoer. Hoewel deze heffingen de noodzakelijke infrastructuur kunnen financieren en dat vaak ook doen, heffen veel lokale jurisdicties te zware heffingen die de woningbouw kunnen beperken door de ontwikkeling van nieuwe woningen, met name betaalbare woningen, te belemmeren of te ontmoedigen. Ontwikkelingsimpactvergoedingen verhogen onvermijdelijk de kosten van woningbouw, waardoor vervolgens de huisvestingskosten stijgen.

SB 330 was aantoonbaar het enige belangrijke stuk wetgeving dat in 2019 in de wet werd ondertekend en gericht was op het aanpakken van torenhoge ontwikkelingsimpactvergoedingen in Californië. Hoewel het wetsvoorstel een lokale jurisdictie niet belette om bij het begin de ontwikkelingsimpactvergoeding vast te stellen, belette het lokale jurisdicties wel om de vergoeding halverwege het vergunningsproces te verhogen. Helaas werd het wetsvoorstel zodanig afgezwakt dat het al na vijf jaar vervalt. Het eventuele positieve effect van SB 330 op de zekerheid van de heffing voor projectontwikkelaars is slechts tijdelijk.

– Weerstand van de gemeenschap tegen nieuwe huisvesting. De weerstand van de gemeenschap tegen de bouw van nieuwe woningen verergert ook het woningtekort. De plaatselijke gemeenschappen vrezen vaak dat een grotere woningdichtheid het karakter van hun buurt zal veranderen, de verkeerscongestie zal doen toenemen, hun woningwaarde zal doen dalen en nieuwe criminaliteit zal meebrengen. Lokale bewoners oefenen vaak aanzienlijke druk uit op lokale ambtenaren om hun bevoegdheden op het gebied van landgebruik te gebruiken om nieuwe ontwikkeling te onderdrukken.

Als gevolg hiervan heeft ongeveer twee derde van de steden en provincies in de kustmetro’s van Californië groeibeperkende verordeningen aangenomen die de ontwikkeling van woningen beperken. Deze groeibeperkende verordeningen zijn effectief in het beperken van de groei en bijgevolg het verhogen van de huisvestingskosten. Uit een studie bleek dat elke extra groeibeperkende maatregel die een stad aannam een gecorreleerde stijging van de huizenprijzen van 3% tot 5% tot gevolg had.

En zelfs als lokale ambtenaren niet buigen voor de druk van de gemeenschap, biedt het Californische initiatiefproces actieve inwoners de mogelijkheid om hun lokale ambtenaren te omzeilen en in te grijpen in lokale besluiten over landgebruik via het initiatief- en referendumproces.

– Pak dakloosheid direct aan door middel van extra opvangcentra en faciliteiten voor geestelijke gezondheidszorg. Uit de “People’s Voice 2019” enquête van de CalChamber bleek ook dat 75% van de respondenten zei dat dakloosheid erger wordt in Californië en 64% zei dat dakloosheid erger wordt in hun eigen buurt.

De People’s Voice enquête wordt ondersteund door gegevens uit een recent rapport van de Raad van Economische Adviseurs waaruit bleek dat bijna de helft (47%) van alle onbeschutte daklozen in de Verenigde Staten in de staat Californië woont. Dit is ongeveer vier keer zo hoog als het aandeel van Californië in de totale bevolking van de V.S. Het rapport merkt op dat ernstige psychische aandoeningen, middelenmisbruik problemen, geschiedenis van opsluiting, lage inkomens, en zwakke sociale banden elk het risico van een individu op dakloosheid verhogen.

Californië moet een beleid voeren dat niet alleen de totale woningvoorraad in de hele staat aanzienlijk vergroot, maar ook daklozenopvang en geestelijke gezondheidszorgvoorzieningen toevoegt om het groeiende aantal dakloze Californiërs directer aan te pakken.

CalChamber Position

De huisvestingscrisis van Californië drijft veel inwoners en bedrijven uit de staat en ontmoedigt nieuwe investeringen om binnen te komen. Onbetaalbare huisvesting dwingt veel Californiërs ook tot extra lange woon-werkverkeerstrajecten, met als gevolg meer luchtvervuiling, meer verkeersopstoppingen en een lagere arbeidsproductiviteit.

Een alomvattende hervorming van de milieu- en bestemmingsplannenwetgeving is noodzakelijk om de obstakels weg te nemen die de woningbouw belemmeren en de prijzen van nieuwe huizen doen stijgen. Een uitgebreide herevaluatie en hervorming van de CEQA is een essentiële stap om de woningbouw in Californië te stimuleren. Het behoud van CEQA’s erfenis van het beschermen van de menselijke gezondheid en het milieu is niet onverenigbaar met een meer gestroomlijnde ontwikkeling van woningen.

januari 2020