Calculating diminution in value
Het bepalen van schadevergoeding is nooit eenvoudig geweest, maar het kwantificeren van waardevermindering als een vorm van schadevergoeding levert steeds meer problemen op voor procesvoerders en de rechtbanken.
Georgina Squire
De situatie is vergelijkbaar met het verkopen of herfinancieren van een auto. Als uw auto bij een ongeval schade heeft opgelopen, kan het bewijs van de reparaties een negatieve invloed hebben op de waarde ervan als u later besluit de auto te verkopen of te herfinancieren, nog afgezien van de algemene waardevermindering van de auto. Deze waardevermindering wordt ook wel verminderde waarde genoemd. Voor de verzekeringswereld is het een concept dat werd ontwikkeld om het waardeverlies na een ongeval te ramen. De berekening kan echter op zeer verschillende manieren worden vastgesteld, afhankelijk van de entiteit die de waarde schat. Maar dat is genoeg over auto’s.
In de juridische wereld is in een recente zaak aan de orde gekomen hoe de berekening van waardevermindering het best kan worden benaderd en is duidelijk geworden dat partijen een flexibele benadering moeten kiezen. Moore e.a./National Westminster Bank EWHC 1805 (TCC) betrof de aankoop van een appartement via een lening die door middel van een hypotheek bij een bank was gedekt. De kopers van het appartement kregen een hypotheekofferte zonder dat de bank een “Home Buyers Report” had verkregen, ondanks de instructie van de kopers aan de bank om er een te verkrijgen. De kopers kregen de indruk dat het rapport gunstig was, maar in werkelijkheid verkeerde het appartement in slechte staat en moest het grondig worden hersteld. De koop werd gesloten en de kopers werden zich bewust van de toestand van het pand. De kopers konden zich de reparaties niet veroorloven en stelden een vordering in tegen de bank, stellende dat zij het appartement niet zouden hebben gekocht indien zij het rapport hadden ontvangen, dat hen op de problemen zou hebben gewezen.
Er ontstond een discussie tussen de partijen over de juiste maatstaf voor de schadevergoeding in deze zaak. De kopers betoogden dat het de reparatiekosten waren, maar de bank was van mening dat het zou gaan om een bedrag gelijk aan de waardevermindering van het appartement (wat de gebruikelijke benadering is). De rechter in eerste aanleg oordeelde in het voordeel van de koper. De bank ging in beroep bij de rechtbank voor technologie en bouwnijverheid, maar slaagde daar niet in. De rechter in hoger beroep, Mr. Justice Birss (foto), verwijst naar vier kernpunten die de kern raken van de processtrategie en de grondbeginselen van de berekening van de waardevermindering.
In de eerste plaats is de waardeverminderingsregel in Phillips v Ward 1 WLR 471 (dat de juiste maatstaf voor schadevergoeding een bedrag is dat gelijk is aan de waardevermindering van het onroerend goed) bijna altijd van toepassing wanneer onroerend goed is verworven na nalatig advies van taxateurs of advocaten – maar het is geen onveranderlijke regel en moet niet mechanistisch worden toegepast. In wezen moeten de partijen ervoor zorgen dat zij de bijzondere omstandigheden van een zaak in hun geheel bekijken en een flexibele aanpak toepassen. In deze zaak oordeelde Mr. Justice Birss dat de waardevermindering kon worden bepaald door de kosten van herstel zoals door de kopers werd aangevoerd.
Mr Justice Birss
Ten tweede kan waardevermindering in een passend geval worden bepaald door de kosten van herstel. In de omstandigheden van dit geval had de lagere rechter het recht om te oordelen dat de reparatiekosten de enige praktische indicator waren voor de waardevermindering van het goed.
Ten derde merkte Mr. Justice Birss op dat het bij het vaststellen van schadevergoeding op basis van taxatie vaak voorkomt dat de betalende partij slechts bereid is om één standpunt in te nemen over de vermindering van de schadevergoeding en niet bereid is om een tussenstandpunt in te nemen, zelfs niet als noodoplossing. Hoewel hij verklaarde dat ontvangende partijen dit ook doen, merkte hij op dat dit in zijn ervaring vaker voorkomt bij betalende partijen. In dit geval had mr. Birss tijdens de behandeling van het beroep de indruk dat als hij de raadsman van de bank niet om een tussenvordering tot waardevermindering had gevraagd, er geen tussenvordering zou zijn geweest, waarbij hij verder opmerkte dat “de belangenbehartiging partijen er vaak toe drijft deze tactiek toe te passen, maar dat dit averechts kan werken”. De gulden middenweg is vaak een terrein waarop procespartijen aarzelen zich te begeven, maar zoals hier is aangetoond, kan het een cliënt uiteindelijk meer geld kosten wanneer geen alternatief standpunt wordt overwogen.
Finitief is de opmerking van Mr. Justice Birss dat, hoewel hij de beslissing van de lagere rechter niet zou hebben ondermijnd, het de lagere rechter vrijstond een andere benadering te kiezen, en meer in het bijzonder dat het die rechter vrijstond een andere berekening van de waardevermindering voor te stellen, die lager was dan de herstelkosten, en die berekening toe te wijzen. Dit is een interessante stelling, die nogmaals het belang van een tussenpositie onderstreept.
Zoals blijkt uit de redenering van Mr Justice Birss in deze zaak, is de berekening van de waardevermindering, net als het verzekeringsbegrip, een flexibel begrip, dat naar gelang van de omstandigheden van een specifiek geval voor interpretatie vatbaar is. Praktici moeten hier dan ook rekening mee houden wanneer zij cliënten adviseren over vorderingen waarbij sprake is van waardevermindering.
Georgina Squire is commissielid van de London Solicitors Litigation Association en hoofd geschillenbeslechting bij Rosling King LLP. Avneet Baryan, medewerker bij Rosling King, heeft ook bijgedragen aan dit stuk
Leave a Reply