Articles / 10月 28, 2021

Costa-Hawkins.com

オーナーと親族の入居の立ち退きに関する最近の二つの意見では、「善意」の不明瞭な領域を分析しています。

DeLisi v. Lam では、立ち退いたテナントは、悪意の立ち退き訴訟で勝訴しました。 Collin LamとKimberly Wongは、サンフランシスコのOuter Richmondにある4ユニットの完全入居のビルを購入した。彼らは、市のオーナー・ムーヴィン（OMI）規定を行使し、ユニット2の賃借権を打ち切った。彼らは入居後、同じようにユニット1をキンバリーの弟ジョーダンのために、相対入居（RMI）規定に基づいて回収した。両ユニットの賃借人は明け渡し、その後、解約通知は不誠実なものであり、CollinとKimberlyは実際にはそこに住んでおらず、RMIは長期賃借人を追い出すためのものであって、兄弟がユニットを占有することを望んでいたわけではないと主張して、訴えを起こした。

オーナーは、近所や近くの親戚との強いつながりを証明し、1階は赤ちゃんと祖母のために良いだろうとユニット2を選んだと述べている。数ヶ月前にジョーダンが失業したため、ジョーダンを入居させることにしたそうです。

ジョーダンは実際に入居した。しかし、彼の証言は、陪審員に懸念を抱かせた。例えば、彼は家賃を払うかどうか議論していなかったが、「おそらく払うだろうと予想していた」（RMI法違反）。彼は入居前にユニット1の中に入ったことがなく、そのレイアウトも知らなかった。彼とガールフレンドは、仕事の関係でこの地域から引っ越すことを検討していた。陪審員はこの説明に冷淡であった。オーナーと兄弟が法律で定められた通りに実際に入居したにもかかわらず、借主の評決を下し、最終判決$462,450を言い渡したのです

控訴審でオーナー側は、裁判での法規制の適用により「テナントや陪審員は、家主のRMI条項の遵守の背後に目を向け、家主の動機に関する推測に基づいて、家主が本当に正しい理由で行動したかどうかを判断し、彼らの行動が他に法律の要件を満たしていても『悪い考え』を持っていたから責任を負わなければならない」のだと主張した。「

にもかかわらず、控訴裁判所は未公表の意見でDeLisi v. Lamを支持し、「善意」の要件は退去に対する許容される実質的な制限であることを指摘した。家賃条例の機械的な要件を満たすだけでは不十分だったのだ。裁判所は、テナントの弁護士数名からの要請を受け、すぐにこの意見を発表した。 (未公表の意見は当事者を拘束するだけだが、公示された意見は公衆を拘束することにもなる）。

一方、町の別の場所では、RobynとIan Reynoldsが、ノースビーチの酒屋の上の彼らのアパートに移動するためにOMI法令を使用した元大家のCory Lauを訴えた。裁判では、借主たちは、良い事実を悪い方に転化することができた。ラウは、サンブルーノから週7日、1日12時間勤務の仕事をするために通勤する必要がないように引っ越すつもりだったが、自分の家賃が上がっていたので、より急を要することになったのだ。このため、ラウがテナントに動機を説明する際に、家賃がいくら上がると言ったかについて嘘をついたかどうかが注目されるようになった。テナント側の弁護士は、ラウが賃貸契約に違反してAirbnbを利用していた別のテナントを立ち退かせるべきだったかどうかを陪審員に検討させたほどだ。ラウは（治る）行為を改めたが、テナント側は、もう一人のテナントを落ち度で退去させ、自分の意図とは違う正当な理由で別のユニットに入居させるべきだったと主張したのだ。ラウは最終的に何も悪いことはしていませんが、陪審員は彼に670,574ドルの責任を認めました

裁判長は、評決によらない判決を求めるラウの申し立てを認めた。控訴裁判所は未公表の意見で判決を支持し、「『善意』、『下心なし』、『誠実な意図』の要件は、ユニットの所有権を回復しようとする所有者の一般的な行動や動機に対する広範な調査を引き起こすものではない」と同意している。関連する照会は、3ヶ月以内にアパートに引っ越してきて、まだそこに居住していたかどうかである。

San Francisco Apartment AssociationとSmall Property Owners of San Franciscoからの出版依頼を受け、Court of AppealはReynolds v. Lauを出版した。同裁判所はDeLisi v. Lamを区別し（Jordanが長期的な主たる住居を確立する意図がなかったかもしれないという証拠から）、家主の「占有回復の支配的動機が、少なくとも36ヶ月継続的に主たる住居としてその部屋を占有することにある場合には、経済的インセンティブや個人の好みなど他の付随的理由は一般に家賃条例違反の根拠とはならないであろう」と判示している。

Appellants bring to our attention to the recently published opinion by our colleagues in Division Two of this court, DeLisi v. Lam.この法廷の第2部の同僚による最近発表された意見に注意を促した。 DeLisiは、4戸のアパートのオーナーが、親戚の入居を促進するために既存のテナントを立ち退かせたことに基づき、サンフランシスコの家賃条例に違反しているとした陪審員の評決を支持した。 DeLisiは、親族が長期的な主たる住居を構える意図がなかったとする証拠が提出されたため、区別できるものと判断した。 (id. at p. *11 を参照) ここでは、Lau と彼のフィアンセが長期的な主たる住居として 456 Broadway の占有を回復しようとし、それ以来そこに住んでいることは、議論の余地のない証拠であった。我々は、DeLisiを読んで、所有者が長期的な主たる住居を確立する善意の意図に加えて、他の動機を抱いている場合、家賃条例に違反する可能性があることを示唆するものではない。所有権を回復するための所有者の支配的動機が、少なくとも連続36ヶ月間、そのユニットを主たる住居として使用することである限り（37.9条、サブディッシュ（a）（8）（i））、経済的インセンティブや個人的嗜好などの他の付随的理由は、一般的に家賃条例の違反理由にはならないかもしれない。