California Housing Crisis

Comprehensive Reforms Needed to Remove Construction Obstacles

カリフォルニア州の住宅不足は、住宅価格や賃貸価格を過去最高に押し上げる、需給のミスマッチの典型例であることに変わりはありません。 カリフォルニア州の雇用主は、特に沿岸部での高い住宅価格により、低・中スキルの労働者がカリフォルニア州を離れ、より手頃な価格の州を探しているため、熟練労働者の不足がますます深刻になっている。 2076>

The California Exodus

A recent Edelman Trust Barometer survey found that 53% of California residents overall, and 63% of California millennials specifically, is considering leaving the state because of the high cost of living. 第5回カリフォルニア商工会議所「人々の声2019」調査でも、有権者の間で同様の悲観論が見られ、約3人に2人がカリフォルニアを離れた方が子供の将来が良くなると回答しています。 最新のPublic Policy Institute of Californiaの調査では、カリフォルニア州民の過去最高の割合（68％）が、住宅の購入可能性が自分の地域で大きな問題であると答えている。

米国国勢調査局の「アメリカン・コミュニティ調査」のデータは、カリフォルニア脱出が少なくとも2007年からすでに起きていることを示す。 この 10 年間で、約 600 万人の住民がカリフォルニアから流出し、国内での移動を考慮すると 100 万人の住民が純減、つまり州の総人口の約 2.5% を失い、州は年間約 260 億ドルの所得を喪失したことになる。 ハーバード大学の住宅研究合同センターは、カリフォルニア州を、国内での住民の純流出が最も多い州のトップ 3 にランクしている。

手が届かない住宅に悩むカリフォルニアの企業も、難しい投資の決断を迫られている。 何十年もカリフォルニアで事業を続けてきたのに、最近になって撤退を決意した企業もある。 たとえば、ジャンバ・ジュースは、カリフォルニアで25年間営業した後、本社をエメリービルからテキサス州に移しました。 1966年にサンフランシスコで創業したザ・ノース・フェイスは、2018年にベイエリアを離れ、コロラド州デンバーに本社を移しました。

アマゾン、フェイスブック、オラクルなどのハイテク大手も、最近はカリフォルニア以外の都市で事業を展開することを選んでいます。 フェイスブックは、テキサス州フォートワースに位置する5つのデータセンターのスイートに10億ドルを投資しました。 オラクルは、テキサス州オースティンにサッカー場10面分の広さを持つ新キャンパスを建設中です。 アマゾンは、50 億ドルの第 2 本社をバージニア州北部に建設中で、カリフォルニア州の 1 都市だけが候補に挙がっていました。

歴史的な住宅危機と手の届かない住宅が労働力に与える影響を認識し、ハイテク企業は最近、カリフォルニア州の手頃な住宅プロジェクトに数十億ドルを投資すると約束しています。 Apple は手頃な価格の住宅への投資として 25 億ドル、Facebook と Google はそれぞれ 10 億ドルのコミットメントを発表し、Airbnb はカリフォルニア州の手頃な価格の住宅に 2500 万ドルを投資する予定であるなど、例を挙げるときりがありません。 しかし、このような多額の民間投資を行ったとしても、カリフォルニア州内のすべての地域に手頃な価格の住宅を真に普及させるには、ここ数十年で見られなかった規模とペースで、さらに多くの住宅を建設することが切実に必要なのです。

2019 カリフォルニア住宅関連法案

知事は、短期計画とインフラに 7 億 5000 万ドル、低・中所得者向け住宅支援に 5 億ドル、州の住宅税控除を 5 億ドル増やし、賃貸人への法的支援に 2 千万ドル、緊急シェルターと永続的支援住宅に 6 億 5 千万ドルといった住宅および関連インフラの資金として、約 20 億ドルを含める予算可決を支援した。

しかし、2019年の立法会では、住宅建設の障壁を取り除いたり、2025年までに350万戸の新築住宅という知事の目標達成に必要なインセンティブを提供することに焦点を当てた法案は非常に限られていた。

– SB 330 (Skinner; D-Berkeley) は立法府を通過し、2019年に知事が署名した珍しい供給重視の住宅法案であった。 SB 330は、開発インパクトフィーに確実性を持たせ、市がプロジェクトを承認するために開催できる公聴会の回数を標準化し、市がダウンゾーニングなど区画整理された容量を取り除くことを禁止することで、許可コストの削減と住宅認可の迅速化を目指すものである。 残念ながら、SB 330は5年間しか有効ではない。

– Accessory Dwelling Unit Bills. カリフォルニア州議会は、前年度に引き続き、新たに6つのAccessory Dwelling Unit (ADU) 法案を知事に署名させることができた。 AB 68、AB 881、SB 13、AB 671、AB 587、AB 670である。 これらの法案は、より手頃な価格の住宅を提供するために、地域の障壁を取り除き、より多くのADU開発を促進することを目的としている。

– SB 50 (Wiener-D; San Francisco) は、間違いなく2019年の住宅法案の中で最も改革的だが議論を呼ぶ供給側の法案であった。 SB 50は、主要な交通路線や職住近接の一部のゾーニング制限を撤廃することを提案し、事実上のアップゾーニングをもたらし、その結果、交通量の多い住宅地においてより密集した住宅が建設される可能性が高かった。 この法案は上院の財政委員会で保留され、2020年にいくつかの追加修正を行って戻ってくる見込みである。

– AB 1482. Assemblymember David Chiu (D-San Francisco)といくつかのテナント支援団体は、AB 1482を2019年の立法アジェンダにおける主要な優先事項とした。 支持者はAB1482を、5％+消費者物価指数（CPI）以上の家賃値上げを禁止し、正当な理由による立ち退きを義務付ける新しい州全体の基準を作る反家賃高騰法案と位置づけた。 知事はこの法案に早くから支持を表明し、署名して成立させた。 この州全体の家賃統制法案が署名されたにもかかわらず、2018年のプロポジション10の提案者は、2020年の投票でも家賃統制イニシアチブをとる予定だ。

2020年に立法府が取り組むべき住宅問題

– CEQAの濫用。 カリフォルニア環境品質法（CEQA）は、住宅不足の唯一の原因ではないが、しばしばカリフォルニアの住宅開発の大きな障害となっている。 CEQAは、自治体に対し、裁量権のあるプロジェクトについては、その承認前に詳細な審査を行うことを義務づけている。 CEQAは、指導機関がプロジェクトの影響を分析し、潜在的に重大な環境影響を緩和するようプロジェクト開発者に要求することにより、人々の健康と環境を保護する。

しかし、カリフォルニア州のほとんどの環境法および規制と異なり、CEQAは民間訴訟を通じて執行されるため、反対者が近隣に密度を増やしたくない場合、住宅プロジェクトを大幅に遅らせたり停止さえできる訴訟の濫用が起こりやすい。 訴訟の脅威でさえ、開発者はプロジェクトの準備と反対者からの防御に多大な資源を費やすので、開発者を落胆させ、住宅開発のコストを大幅に引き上げる可能性がある。 そして、住宅コストは最終的に将来の住宅購入者が負担するため、CEQAは、たとえプロジェクトが異議を唱えられなかったとしても、必然的にカリフォルニアの住宅価格を上昇させる。

カリフォルニアの住宅コストが大幅に上昇し始めたのは、カリフォルニア議会がCEQAを可決し、新しい住宅に対するコミュニティの抵抗力が強くなった同じ10年間であることは偶然ではないだろう。 立法分析官事務所の報告書によると、1970年から1980年の間に、カリフォルニアの住宅価格は、米国の30%から80%以上高くなった。

– 商業開発を好む地方財政の構造。 異なる種類の開発（たとえば、商業、住宅、工業）は、異なる額の税収とサービス需要を生み出す。 カリフォルニアの地方財政構造は、市や郡に、非住宅地開発や低密度住宅開発を承認する大きな財政的インセンティブを与えている。

たとえば、大規模小売施設やホテルなどの商業開発は、市が受け取る売上税やホテル税の増収が通常、公共サービスを提供する地方政府のコストを補う以上になるので、市や郡にとって最も高い純財政利益をもたらす場合が多い。 これとは対照的に、住宅開発では一般的に売上税やホテル税の収入は直接的には得られず、州の市や郡は通常、固定資産税から徴収される収入のごく一部しか受け取らない。 その結果、市や郡はしばしば、これらの目的のために広大な土地をゾーニングし、見込みのある事業主に補助金やその他の利益を提供することによって、商業開発を奨励する。

– 開発費の引き下げ。 カリフォルニアの地方管轄区は、学校、公園、交通インフラなどの地域サービスに資金を供給するため、開発影響料にますます依存するようになっている。 これらの手数料は必要なインフラを調達することができ、また実際に調達しているが、多くの地方自治体は過度に負担の大きい手数料を課しており、新規住宅開発、特に手頃な価格の住宅開発を妨げ、住宅建設を制限する可能性がある。

SB 330は、カリフォルニア州における高すぎる開発影響料に対処することを目的とした、2019年に署名された唯一の重要な法案であることは間違いないだろう。 この法案は、地元の管轄区域が開発影響料を当初に設定することを妨げなかったが、地元の管轄区域が許認可プロセスの途中で料金を引き上げることを妨げた。 しかし、残念なことに、この法案はわずか5年で廃案となるよう水増しされました。 SB330が開発者に料金の確実性を提供するというポジティブなインパクトは、一時的なものに過ぎないのである。 新しい住宅建設に対する地域社会の抵抗もまた、住宅不足を悪化させる。 地域社会はしばしば、住宅密度の増加が地域特性を変え、交通渋滞を増やし、住宅価値を下げ、新たな犯罪をもたらすことを恐れている。 その結果、カリフォルニア州の沿岸都市圏の約3分の2の市と郡は、住宅開発を制限する成長抑制条例を採択した。 これらの成長抑制条例は、成長を制限し、その結果、住宅コストを増加させる効果がある。 ある研究では、都市が成長制御政策を採用するたびに、住宅価格が3%から5%上昇する相関関係があることがわかった。

また、地元の役人がコミュニティの圧力に屈しない場合でも、カリフォルニアのイニシアチブ・プロセスは、活発な住民に、地元の役人を回避し、イニシアチブと住民投票プロセスを通じて地元の土地使用決定に介入する能力を提供している。 CalChamberの「People’s Voice 2019」調査でも、回答者の75％がカリフォルニア州でホームレスが悪化していると答え、64％が自分の住む地域でホームレスが悪化していると答えています

People’s Voice調査は、経済諮問委員会による最近の報告書のデータによって裏付けられており、米国におけるシェルターなしのホームレスのほぼ半分（47％）がカリフォルニア州に住んでいると判明しています。 これは、全米の人口に占めるカリフォルニア州の割合の約4倍に相当する。 報告書によると、重度の精神疾患、薬物乱用、投獄歴、低所得、社会的つながりの弱さなどが、ホームレスになる危険性を高めるという。

カリフォルニア州は、州全体の住宅ストックを大幅に増やすだけでなく、ホームレスシェルターやメンタルヘルス施設を追加し、増え続けるカリフォルニアのホームレスにもっと直接対処する政策を可決しなければなりません。 2076>

環境法とゾーニング法の包括的な改革は、住宅建設を妨げ、新しい住宅価格を上げる障害を取り除くために必要である。 CEQAの包括的な再評価と改革は、カリフォルニア州の住宅開発を促進するための重要なステップの1つである。 人の健康と環境を守るというCEQAの遺産を維持することは、より合理的な住宅開発と矛盾しない。

January 2020