Articles / 9月 9, 2021

Ask Yourself These Questions Before a Commercial Lease

オフィスビルや店舗などの商業用リースにサインしてインクが乾いてから変更するのでは遅すぎるのです。そのため、このような場合、「ディアーズ・オンライン」を利用することができます。これは、 “CAM “と仲裁cluses.

あなたはあなたが

に取得しているものを知っていることを確認しているようにこれらの質問を自問することから始まりますあなたは全体のリースを読んで理解している？

はい、あなたは言葉のためにそれ-ワードを読み取る必要があります。それは非常に長いと非常に興味深い文書ではないかもしれませんが、あなたは絶対にそれがその中にあるかを知る必要があります。

多くの家主は、ほとんどのリースに共通する一般的な用語を含む “標準 “または “boilerplate” リースを使用して、あなたが別の何かを交渉した場合に条件が含まれていることを確認するようにします。標準的な文言とあなたの特別な文言が互いに矛盾しないことを確認してください。

たとえ大家が自分でリースを作成したとしても、彼らがすべてを正しく理解したと思い込まないことです。開始日、終了日、家賃、家賃の値上げ条件、その他あなたが交渉した特別な条件を確認しましょう。そして何よりも、賃貸契約条件の下で何をする義務があるのかを確認することです。貸主は何をする義務があるのでしょうか？

あなたは可能な限り最良の取引を交渉しましたか？

署名入りの賃貸契約書を渡されたからといって、必ずしも契約が完了したわけではありません。これは、交渉の機会が終わったということではありません。リースが両当事者によって署名されるまで、それは起こりません。

リースを読んでいるときに、あなたが好きではないすべての条項のリストを作成します。そのリストを大家候補に送ります。彼らが喜んで変更することに、あなたは驚くかもしれません。

CAMの用語は理解していますか？

ほとんどのリースでは、”common area maintenance” と明記するのではなく、”CAM” という用語を使用しています。あなたが担当しているCAM料金のパーセンテージが割り当てられているはずです。あなたの料金は、あなたが借りている建物の割合に基づいています。割合は、建物の全体的なサイズに基づいており、それは建物のどの程度が任意の時点で貸し出されているに基づいて変化しないことを確認してください。

商業リースのCAMセクションは、おそらく最も混乱セクションの一つであり、あなたはおそらくあなたが払っているどのくらいに驚かれることでしょう。あなたが他のテナントとリースを交渉することに関連する家主のマーケティング活動や弁護士費用に関連するものを払っていないことを確認するためにチェックしてください。

あなたが打つしたいかもしれない他のものは、3％以上の任意の管理手数料、家主の従業員のための利益のために払って、他のリースユニットのための構築コストです。

Have You Concedered for Asking a CAM Stop Lease?

最近のほとんどのリースは「トリプルネット」または「ネット・ネット・ネット」で、家賃に加えて、CAM料金、固定資産税、そして多くの場合、物件の修理・メンテナンス費用の比例負担を支払うことを意味します。しかし、CAM ストップ・リースを家主に依頼すれば、CAM 料金と固定資産税が最初のリース年（しばしば「基準年」と呼ばれます）を超えて増加した場合のみ支払うことができます。あるいは、CAMに上限を設けて、交渉によって決められたパーセント以上には増やさないように求めることもできます。

資本支出に対するあなたの責任は何ですか？

「資本支出」は、通常、屋根、基礎、HVAC、およびその他の主要な修理や交換など、商業リースにおける主要な構造的な支出を指します。何が「標準」かは町や物件によって異なりますが、これらの修理や交換費用の負担を借主であるあなたに転嫁するようなリースには署名しないようにしましょう。

家主がこれらの費用を支払うよう求めている場合は、妥協することもできます。たとえば、リースに「HVAC の修理と交換はあなたの責任」と書かれている場合、「交換」を打ち、修理の義務を年に 2 回程度の保守契約に限定するよう、家主に提案することができます。また、一般的な修理については、年間の上限額を決めて、それを負担するように提案することもできます。

リースは譲渡可能か？

あなたがビジネスを売却した場合に、他の誰かがリースを引き継ぐために譲渡-権利を求める場合には、家主があなたのリースを終了する権利を持っているかどうかを確認します。多くの企業は、立地が自社の価値の大きな部分を占めていると考えています。一部の企業は、そこから抜け出すためにリースを譲渡しようとしますが、家主は譲受人と条件を再交渉することを望んでいます。

譲渡を求めたときに、大家がリースを終了させる権利を持っていると、売却ができなくなる可能性があるので、この条項を削除するか、少なくともあなたのビジネスの売却に適用されないように修正するように、大家に要求してください。新しいテナントが経済的に受け入れられない場合、家主は依然として譲渡を拒否する権利を求めていることを理解しましょう。

あなたは転借人を持つことができますか？

転借人を引き受ける一般的な方法は、リースの譲渡に似ています。転借人とは、あなたのリーススペースであなたのリース条件のもとで働く別のビジネスのことです。あなたはリースを支払い、相手はあなたにコストの一部を支払う。

多くの家主は転借人を許可していないが、あなたはこの先、誰かとコストを共有したいと思うかもしれない。

リースに仲裁条項があるか？

最近の多くの契約には、仲裁条項が含まれています。これらの句は、両当事者は、訴訟ではなく、仲裁を通じて任意の紛争を解決し、裁判所に行くことに同意することを述べています。仲裁句は必須であるかどうかを確認するために、リース契約をお読みください。それはに合意されている場合、あなたは仲裁のために仲裁人やその他の意思決定の選択に参加する権利を持っていることを確認してください。

あなたは個人保証が必要になるのでしょうか？

ほとんどの家主はあなたが個人的にリースを保証しない限り署名しませんので、あなたがそのような句なしでリースに署名することで逃げることができれば非常に幸運だと考えてください.

しかし、保証の性質は交渉可能であることができます。

しかし、保証の内容は交渉可能です。リース期間の一部だけを保証したり、解約後6～12カ月間だけ保証するよう交渉してみましょう。

あなたを保護するためにしたい場合は、あなたの会社の構造は、所定の位置にあることを確認する必要があります。会社の場合は定款を提出し、LLCの場合は州務長官から組織の定款を受け取ったことを確認します。あなたがリースに署名する前に、このの世話をする。一部の州では、これらの文書を「証明書」と呼んでいます。

リースが取締役会によって承認されたことを示す文書を持っていることを確認します。取締役会がリースを検討し、それを承認したことを示す会社決議が必要です。

The Bottom Line

家主は、あなたのスペースが3%の場合よりも、あなたのリースがより大きな不動産の25%を構成する場合の方が、あなたと交渉する可能性がはるかに高くなります-あなたが心に留めておきたいことです。特に、家主との交渉が行き詰まった場合は、文書を見直し、交渉の手助けをしてくれる弁護士を雇うことを検討してください。このような場合、「曖昧なままではいけない」ということで、「曖昧なままではいけない」ということで、「曖昧なままではいけない」ということで、「曖昧なままではいけない」ということで、「曖昧なままではいけない」ということで、「曖昧なままではいけない」ということで、「曖昧なままではいけない」ということで、「曖昧なままではいけない」ということで、「曖昧なままではいけない」ということで、「曖昧なままではいけない」ということになります。

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