Perché è diventato più difficile comprare una seconda casa

È una domanda che Fenton Soliz, un funzionario senior della Bank of America a White Plains, N.Y., si pone spesso. “Molte delle richieste provengono da individui e coppie benestanti “che hanno pensato a una seconda casa come parte della loro pianificazione di vita per molti anni…ora stanno pensando a come finanziarla”.”

Prima di Covid, era semplice consigliare agli acquirenti di usare il capitale della loro casa primaria per acquistare una seconda casa. In questo modo, i mutuatari si ritrovano con un solo mutuo per sostenere due case. Le condizioni di credito erano facili e i banchieri erano ansiosi di estendere questi prestiti.

Ma come per tutte le altre cose durante il tempo di Corona, le decisioni di finanziamento sono diventate un po’ più complicate. La scorsa primavera, molti prestatori hanno iniziato a stringere i requisiti di credito in risposta alla pandemia. Con milioni di americani senza lavoro e in ritardo con i pagamenti dei loro mutui, i prestatori temevano che le morosità sarebbero aumentate – e così è stato.

Mentre le condizioni stanno migliorando e alcuni istituti di credito stanno cominciando ad allentare, le condizioni non sono ancora tornate ai tempi pre-Covid. Di conseguenza, anche i proprietari di case con credito eccellente, redditi alti e forte sicurezza del lavoro troveranno ancora che ci sono un po’ meno opzioni disponibili per finanziare una seconda casa rispetto a un anno fa. Eccone alcune:

Cash-out, forse, tipo

Prima della pandemia, il rifinanziamento cash-out era un modo apopolare per comprare una casa per le vacanze. Ecco perché. Diciamo che avete contratto un mutuo 10 anni fa per acquistare una casa primaria di 500.000 dollari che ora è valutata 900.000 dollari. E diciamo che dovete ancora 400.000 dollari sulla casa.

Pre-Covid, alcuni prestatori vi lascerebbero rifinanziare quell’ipoteca, di solito ad un tasso più basso, e prendere una nuova ipoteca fino al 90% del valore attuale della casa. Nel caso ipotetico di cui sopra, se avete preso il massimo, supponendo che vi qualifichiate per il prestito più alto, sareste rimasti con poco più di 400.000 dollari in contanti, che potreste usare per comprare una casa per le vacanze.

Ma meno di queste transazioni stanno avendo luogo in questi giorni. Molte banche hanno tagliato l’importo che un mutuatario può prendere in un cash-out refi o eliminato del tutto il cash-out. Wells Fargo & Co., WFC uno dei più grandi prestatori di mutui della nazione, “ha sospeso la creazione di tutti i rifinanziamenti in contanti in aprile”, secondo un portavoce della banca. Sì, tutti.

Bank of America, BAC un altro grande prestatore, continua ad originare cash-out refis ma ha tagliato la quantità massima di denaro che un mutuatario può estrarre a $ 250.000 da $ 500.000. La banca fa eccezioni e permette più grandi cash-out refis per alcuni dei suoi clienti bancari privati, che sono individui ad alto patrimonio con beni considerevoli, di solito oltre $ 500.000.

Bank of America non è l’unica banca con regole più accomodanti per i clienti bancari privati. Quindi ecco una parola per i saggi: Se avete fondi considerevoli investiti in una pensione o in un conto di intermediazione e non siete già un cliente di private banking, ora è un buon momento per iscriversi. (I clienti di private banking ottengono anche altri vantaggi, come i biglietti VIP per gli eventi… Ok, sì, non ci sono grandi eventi in corso in questo momento, ma stiamo pensando ai giorni post-Covid.)

Attenzione ai mutuatari: prima di rifinanziare, è importante considerare i costi e le commissioni che le banche applicano a un rifinanziamento. I mutuatari devono capire quanto tempo ci vorrà per recuperare questi costi contro i risparmi che risultano da un pagamento mensile più basso. I mutuatari dovrebbero anche considerare che un rifinanziamento estende il tempo in cui il prestito sarà ripagato, il che può portare a pagare più interessi per tutta la vita del prestito che altrimenti avrebbero pagato.

Le opzioni che hai lasciato

Ok, quindi non sei un cliente di private banking e la tua banca ha eliminato il cash-out refi o hai deciso che il costo del rifinanziamento è troppo alto. Ma vuoi ancora comprare la casa dei tuoi sogni per le vacanze e hai bisogno di credito per farlo oscillare. Più che probabile, avrete bisogno di ottenere un prestito di acquisto.

La buona notizia è che i tassi ipotecari sui prestiti di acquisto sono più bassi di quelli sui prestiti di rifinanziamento. All’inizio di questa settimana, Wells Fargo stava postando tassi del 2,5% su un prestito d’acquisto convenzionale a tasso fisso di 30 anni e del 2,75% per un prestito di rifinanziamento a tasso fisso di 30 anni. I tassi sui mutui jumbo, che aremortgages che superano $548,000 su una casa unifamiliare, erano circa .375percentage points higher.

Bank of America postedsimilar tassi per l’acquisto e refi prestiti, ma i tassi jumbo della banca sonoactually un po ‘più basso di prestiti convenzionali.

Alcune banche richiedono più grandi acconti e più alto punteggio di credito minimo per mutui seconda casa, che significa che sono leggermente più difficili da ottenere che un mutuo su una casa primaria.

Ma alla fine della giornata, mentre prendere un prestito d’acquisto per comprare la vostra casa di fuga può non essere così conveniente come l’utilizzo di cash-out refi, nel lungo periodo è possibile risparmiare denaro … che è possibile utilizzare per arredare il posto.