Le tue opzioni per uscire da un contratto di locazione

Se l’affitto è troppo alto, le circostanze aziendali sono cambiate o c’è una grande opportunità di trasferirsi in locali migliori, potresti voler uscire dal tuo contratto di locazione esistente. Capire le possibili barriere e come superarle può significare che sei in grado di muoverti quando ne hai bisogno

Quali sono le tue opzioni per uscire da un contratto di locazione?

Le opzioni dipendono dal tuo contratto di locazione. Potresti essere in grado di:

• terminare il contratto di locazione sotto una clausola di rottura;
• negoziare la risoluzione con il padrone di casa;
• assegnare il contratto di locazione – cioè venderlo a un nuovo inquilino;
• subaffittare i locali, o parte dei locali.

Cessare un contratto di locazione sotto una clausola di rottura

Se puoi terminare il contratto di locazione in un punto specifico perché c’è una ‘clausola di rottura’ inclusa nel tuo contratto di locazione, potresti non avere responsabilità continue verso il padrone di casa. Controlli il preavviso che deve dare al padrone di casa, e che abbia rispettato le condizioni del contratto, come mantenere i locali in un buono stato di manutenzione (qualsiasi violazione può farle perdere il diritto di rescindere il contratto).

Cessazione di un contratto di locazione quando non c’è una clausola di rottura

Se può negoziare una rescissione, potrebbe non avere responsabilità continue verso il padrone di casa. In cambio potresti dover pagare una tassa per la rescissione del contratto d’affitto, le spese professionali sostenute e i costi di riparazione e ridecorazione.

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Assegnare un contratto di locazione

Trovare un nuovo inquilino che subentri nel tuo contratto di locazione – qualcuno a cui “assegnarlo” – è solitamente il modo migliore per realizzare qualsiasi valore che il contratto di locazione possa avere. Ma le locazioni con meno di tre anni rimasti spesso proibiscono l’assegnazione, o potrebbe essere necessario il consenso del padrone di casa (che di solito non può essere irragionevolmente negato). Ci possono anche essere restrizioni sull’uso, che limiteranno i tipi di affari che si possono assegnare.
Se potete assegnare, sarete di solito legalmente responsabili per tutti i pagamenti futuri dovuti dai prossimi inquilini, o dovrete garantire alcuni o tutti i loro pagamenti. Il padrone di casa può cercare di negoziare altri pagamenti da voi che potreste essere in grado di trasferire, o condividere, con il nuovo inquilino.
Le trattative per l’assegnazione possono costare di più e richiedere più tempo delle trattative per terminare. Dovrete:

• trovare il nuovo inquilino (e potreste dover pagare un agente per aiutarlo);
• negoziare sia con il nuovo inquilino (per esempio: chi pagherà le spese professionali del proprietario? il nuovo inquilino vi pagherà un premio, o viceversa?) e il padrone di casa.

Se il vostro contratto d’affitto ha meno di due anni di vita, è probabilmente meglio negoziare la cessazione del contratto, per evitare i costi e i rischi della cessione.

Subaffittare i tuoi locali

L’affitto del subaffitto potrebbe coprire parte o tutto l’affitto e lasciarti libero di trasferirti, ma il subaffitto non ti farà uscire dal contratto – manterrai tutte le tue responsabilità come affittuario, e avrai l’onere aggiuntivo di gestire il tuo subaffittuario.

Il subaffitto potrebbe anche non essere permesso dai termini del tuo contratto – controlla il contratto per le restrizioni sul subaffitto. Potresti aver bisogno del consenso del padrone di casa.

Rafforza la tua posizione negoziale

Se stai negoziando una cessione o una risoluzione con il padrone di casa, mettiti nei panni del padrone di casa:

• Il mercato è forte? Maggiore è il numero di potenziali nuovi inquilini là fuori, più è probabile che il padrone di casa sia accomodante con te.
• Il padrone di casa ha problemi di flusso di cassa? Se è così, il padrone di casa potrebbe volere un accordo rapido.
• Il padrone di casa ha violato il contratto di locazione? Usalo nelle tue trattative.

Ti servono giudizio, esperienza e una buona conoscenza del mercato immobiliare commerciale locale. Usate sia le vostre capacità di negoziazione che quelle del vostro consulente. Non date via la vostra posizione. Se il padrone di casa sa che stai cercando disperatamente di uscire dal contratto d’affitto, non avrai la meglio.

Se hai dei dubbi, chiedi un consiglio legale.