Deposito di caparra (anche detto Deposito in buona fede)

Chi, cosa, dove, quando e perché (e forse anche un perché no?)

In gergo immobiliare l’Earnest Money Deposit (EMD) è anche conosciuto come Good Faith Deposit in gergo escrow. Questo è il deposito monetario che un compratore offre al venditore come buona fede quando un contratto di acquisto del bene del venditore viene firmato, sigillato e consegnato al detentore del deposito a garanzia, come terza parte neutrale.

Aha! In una frase mi sono occupato di tutte le “W” del topic.

Purtroppo, siccome si tratta di SOLDI e le persone sono restie ad esserne private con (o senza) giusta causa, questo articolo sarà un po’ più lungo di questo solo paragrafo. Peccato.

Perciò torniamo indietro e affrontiamo ogni “W” indipendentemente.

Il Chi

Di sicuro non è il gruppo rock, ma CHI dà l’EMD è invariabilmente la parte che vuole il bene e ha preso un impegno di acquisto, normalmente soggetto ad alcune condizioni.

Il Cosa

Nelle transazioni normali la forma più facile di uno strumento negoziabile da depositare è la valuta. In altre parole, il buon vecchio contante. Siccome le compagnie di Escrow sono governate rigorosamente quando si tratta di prendere in contanti, è necessario che l’acquirente converta questo in una forma di assegno, assegno circolare, o fondi cablati.

Questo non vuol dire che può essere solo contante; un deposito di buona fede potrebbe essere altri tipi di beni che l’acquirente è disposto a sborsare e il venditore è disposto a usare come garanzia per assicurare la transazione. Il foglio rosa di una macchina, per esempio, o i certificati firmati per certe azioni, ecc. Sfortunatamente, un ufficiale di garanzia può non avere la capacità di tenere questi tipi di beni e cosa succede se i beni si svalutano o aumentano durante il periodo della transazione? Quale sarà il valore monetario effettivo che può essere impostato su un estratto conto di chiusura? Cosa succede se sorgono complicazioni e la transazione fallisce? Quindi, i contanti in banca sono i migliori amici dell’uomo ed è per questo che si chiama Earnest Money Deposit.

Il Dove

Come menzionato in Il Cosa, il deposito di buona fede è di solito dato all’Escrow Holder da tenere. Ora, se non sapete cosa o chi è un Escrow Holder, questo è il “settlement agent” o “stakeholder” (molti nomi per lo stesso ruolo) che è una terza parte neutrale designata dall’acquirente e dal venditore. È un depositario dei fondi e dei documenti, sprona le parti ad adempiere al contratto stipulato, e poi, una volta fatto, trasferisce e scambia detti fondi e documenti alla parte finale. C’è un articolo sul ruolo del California Escrow a questo indirizzo:

I fondi dati all’Escrow Holder sono tenuti in custodia e depositati in un conto bancario assicurato a livello federale – un “Trust account” è quello che chiamiamo nel linguaggio escrow. Le parti possono pensare diversamente, ma mentre la transazione si svolge, questo EMD non appartiene né all’acquirente né al venditore. Questo è importante perché più avanti parleremo di cosa succede se la transazione si annulla.

Il Quando

Una volta che l’acquirente ha fatto un’offerta di acquisto l’EMD di solito segue immediatamente. A volte un assegno è offerto nello stesso momento in cui l’offerta è fatta al venditore o al suo rappresentante. Se l’offerta viene accettata, l’assegno con l’offerta accettata viene consegnato al titolare dell’Escrow e viene aperta una transazione di escrow. A volte l’acquirente versa l’EMD direttamente sul conto del venditore, ma è raro, a meno che l’acquirente e il venditore non abbiano una relazione di fiducia reciproca. Di solito le parti sono sconosciute l’una all’altra e richiedono che una terza parte diventi l’intermediario. Non importa chi riceve il denaro, il QUANDO è di solito quando la transazione viene aperta o poco dopo.

Il Perché

Diciamo che tu sei il venditore con un bene di valore da vendere e c’è un qualsiasi numero di parti che vogliono comprare. Dopo che il prezzo finale di vendita è stato negoziato, l’acquirente vorrà essere sicuro di poterti trattenere a quel prezzo e tu non considererai più altre offerte. Voi, d’altra parte, volete essere sicuri che l’acquirente sia sincero nella sua offerta di acquisto, dato che avete rinunciato alla possibilità di altre offerte. Come incentivo per voi ad onorare il contratto, l’acquirente farà un deposito in contanti per dimostrare che sta agendo in buona fede. Da qui il “deposito di buona fede” o “acconto”.

C’è un perché no?

C’è un momento in cui un EMD NON è necessario? Sì, e questo può essere quando le due parti hanno una fiducia implicita l’una nell’altra che la transazione sarà seguita fino alla sua chiusura finale. Una vendita tra parenti è un buon esempio. Non c’è nessuna legge che stabilisce che ci deve essere un deposito iniziale per finalizzare un contratto.

Ora che abbiamo finito con le “W”, ci sono altre considerazioni:

Quanto?

Come non c’è nessuna legge che stabilisce che ci deve essere un deposito iniziale, così non c’è nessuna legge che stabilisce quanto dovrebbe essere se uno è considerato. Questo fa parte delle trattative tra le parti e può essere basato su ciò che è pratica abituale nella zona. Gli acquirenti vorrebbero meno nel caso in cui la transazione vada male; i venditori potrebbero volere di più per assicurarsi che l’acquirente esegua.

Cosa succede all’EMD durante la transazione?

Come il deposito di buona fede è la garanzia dell’acquirente che eseguirà, ci sono sempre dei vincoli collegati ad esso, e questi vincoli sono normalmente chiamati condizioni o “contingenze” alla transazione. Quando le contingenze vengono soddisfatte, la transazione va avanti e l’EMD diventa una parte dell’acconto per il prezzo di vendita. Se le contingenze non possono essere soddisfatte, normalmente il contratto prevede una cancellazione da tutte le parti e la restituzione dell’EMD all’acquirente.

L’EMD può essere usato per pagare le bollette prima della chiusura?

I fondi sono tenuti in custodia, e una volta depositati non apparterranno né all’acquirente né al venditore. Qualsiasi disposizione di esso (o parte di esso) richiederà il consenso di entrambe le parti. Per esempio, se c’è un’associazione di proprietari di case che richiede tasse anticipate per rilasciare i documenti all’acquirente per la revisione, chiediamo al venditore di anticipare i fondi invece di toccare l’EMD. Se non può, allora, per toglierlo dall’EMD, il detentore dell’Escrow dovrà redigere un emendamento affinché le parti siano d’accordo di usare i fondi per pagare.

Cancellazione del contratto – diversi scenari delicati

Come detto prima, se le contingenze non possono essere soddisfatte il contratto può essere cancellato, se è scritto in quel modo, e l’EMD restituito al compratore una volta che tutte le parti sono d’accordo alla cancellazione per iscritto. La parte importante è che tutte le parti siano d’accordo per iscritto alla cancellazione e alla restituzione dei fondi.

• Cosa succede se le contingenze sono soddisfatte o rimosse e l’acquirente o il venditore decide che non vuole continuare? Questo è uno scenario che si presenta più spesso di quanto ci piaccia e non c’è una soluzione sicura. Un contratto d’acquisto e le istruzioni di deposito a garanzia firmate dalle parti le rendono responsabili del contenuto secondo il diritto contrattuale. Se una parte decide di non continuare e la ragione dietro la sua richiesta di annullamento non è una condizione che era specificata nel contratto, questa parte sarà allora inadempiente.

Se fosse l’acquirente, la possibilità di perdere quell’EMD diventa molto reale perché questa è la ragione dell’EMD – una copertura contro l’acquirente che non adempie al contratto.

Se è stato il venditore, allora si lascia aperto a una causa legale e/o al deposito di una Lis Pendens contro la proprietà, che gli impedirebbe effettivamente di vendere fino a quando la questione non è risolta.

• Cosa succede se il contatto richiede un periodo di contingenza di 21 giorni, è il 22° giorno e l’acquirente non ha rimosso le sue contingenze? Il venditore può chiedere l’annullamento e prendere l’EMD come suo danno liquidato? Cosa succede quando la transazione rimane lì perché l’acquirente non può rimuovere le sue contingenze e tuttavia non vuole rinunciare? Qual è il ricorso del venditore? Ecco alcune delle sue opzioni:

– Negoziare con l’acquirente! Dagli un ragionevole tempo supplementare per completare

– Chiedere di chiudere immediatamente o annullare e prendere l’EMD come liquidazione dei danni

– Chiedere di chiudere immediatamente o annullare e restituire all’acquirente l’EMD

• Cosa succede se c’è stato un rilascio anticipato dell’EMD al venditore e poi la transazione si annulla? Sì, ci sono molte transazioni in cui il venditore scrive nel contratto che l’EMD sarà dato al venditore una volta che certe (o tutte) contingenze sono rimosse.
  Se l’acquirente è d’accordo, deve capire che con l’EMD fuori dalla porta, cancellare la transazione dopo e cercare di riavere i soldi indietro diventerà seriamente difficile in quanto si fa affidamento sulla restituzione volontaria dei fondi da parte del venditore. Una cosa non facile in quel momento. Questo è il motivo per cui un rilascio anticipato di fondi non è raccomandato a meno che le parti non sappiano davvero cosa stanno facendo.

Non c’è mai una soluzione sicura.Ci troviamo spesso a iniziare la conversazione con la parola “dipende”. È tutta una questione di guardare le circostanze di ciò che è accaduto e poi negoziare per vedere se ci sono dei punti in comune. Ciò che va sottolineato è che qualunque sia la soluzione, deve essere concordata da entrambe le parti per iscritto. A volte non si riesce a trovare una soluzione e si deve ricorrere all’artiglieria pesante. Una lettera di un avvocato potrebbe fare un po’ più di pressione. Nessuno vuole le spese di una causa..

Cosa succede quando non c’è accordo? Se non c’è nessun accordo, allora i fondi rimangono nel conto fiduciario dell’Escrow Holder fino a quando non si raggiunge un accordo, per quanto tempo ci voglia. Ho avuto una pratica in cui ho tenuto i fondi per 5 anni perché non c’era risoluzione. La mia pratica era stata cancellata, la proprietà era stata venduta da tempo a qualcun altro, ma nessuno poteva accordarsi su come risolvere la questione del deposito in buona fede. Questo è il motivo per cui ho menzionato all’inizio di questo articolo che una volta che i fondi sono depositati nel conto fiduciario, i fondi non appartengono né all’acquirente né al venditore. Entrambi potrebbero avere un diritto su di essi.

Se la disputa diventa controversa e va in una causa, fino a quando l’Escrow Holder non è coinvolto nella causa, l’Escrow Holder ha il diritto di tirarsi fuori dall’equazione presentando un interpleader e inviando i fondi ai tribunali. I tribunali tratterranno i fondi in attesa della risoluzione della causa.

Ci sono molti altri scenari di cancellazione del contratto. Questo articolo non si addentra in questo perché la cancellazione di un contratto può implicare questioni legali che lo scrittore non è in grado di commentare. I lettori sono avvertiti di cercare un consulente legale indipendente per i vostri casi particolari.

Nel fare questo articolo abbiamo scoperto che queste sono le domande più comuni che ci vengono poste:

• Possiamo riavere i nostri soldi di acconto
• Quando possiamo riavere il deposito di acconto
• Cosa succede ai soldi in garanzia se l’acquirente si tira indietro
• Il venditore può tenere il mio deposito
• È il deposito di caparra rimborsabile
• Chi detiene il deposito di caparra
• Cosa succede alla caparra se l’acquirente si ritira dalla vendita
• La caparra può essere rimborsata

Spero, questo articolo risponde a queste domande perché “dipende” è una risposta così nebulosa!

Se avete altre domande o scenari di cui vorreste parlare, contattateci. Le domande meritano risposte, o almeno, la migliore risposta che possiamo dare.

Questo articolo sarà aggiornato se nuovi scenari vengono alla nostra attenzione, quindi assicuratevi di controllare di tanto in tanto!

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Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager

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