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Due recenti opinioni sugli sfratti per trasloco di proprietari e parenti analizzano la torbida area della “buona fede”.

In DeLisi contro Lam, gli inquilini sfollati hanno prevalso in una causa di sfratto in cattiva fede. Collin Lam e Kimberly Wong hanno acquistato un edificio di quattro unità, completamente occupato dagli inquilini, nell’Outer Richmond di San Francisco. Hanno invocato la disposizione del proprietario di trasferirsi (OMI) della città per terminare la locazione nell’unità 2. Una volta trasferitisi, hanno fatto lo stesso per recuperare l’unità 1 per il fratello di Kimberly, Jordan, in base alla disposizione relativa al trasloco (RMI). Gli inquilini di entrambe le unità si sono liberati, poi hanno fatto causa, sostenendo che gli avvisi di disdetta erano in malafede, che Collin e Kimberly non vivevano effettivamente lì, e che l’RMI riguardava in realtà lo sfratto di inquilini di lunga data, non il desiderio del fratello di occupare l’unità.

I proprietari hanno attestato il loro forte legame con il quartiere e i parenti vicini, affermando che hanno scelto l’unità 2 perché il piano terra sarebbe stato migliore per il bambino e la nonna. Hanno deciso di trasferirvi Jordan dopo che lui aveva perso il lavoro qualche mese prima.

Jordan si è effettivamente trasferito. Tuttavia, la sua testimonianza ha creato preoccupazioni per la giuria. Per esempio, non aveva discusso se avrebbe pagato l’affitto ma “si aspettava che l’avrebbe fatto” (una violazione dello statuto del RMI). Non era stato nell’Unità 1 prima di trasferirsi e non ne conosceva la disposizione. Lui e la sua ragazza stavano pensando di trasferirsi fuori dalla zona per lavoro. La giuria è stata poco comprensiva di questa spiegazione. Anche se i proprietari e il fratello si sono effettivamente trasferiti come richiesto dalla legge, hanno emesso un verdetto a favore dell’inquilino e una sentenza finale di 462.450 dollari!

Nel loro appello, i proprietari hanno sostenuto che l’applicazione degli statuti da parte del tribunale ha permesso “agli inquilini e alle giurie di guardare dietro la conformità dei padroni di casa con le disposizioni dell’RMI per decidere, sulla base di congetture sulle motivazioni dei padroni di casa, se hanno davvero agito per le giuste ragioni, e per ritenerli responsabili di avere “cattivi pensieri” anche se le loro azioni hanno altrimenti soddisfatto i requisiti della legge.”

Nonostante, la Corte d’Appello ha affermato DeLisi v. Lam in un parere non pubblicato, notando che il requisito della “buona fede” era una limitazione ammissibile e sostanziale agli sfratti. Non era sufficiente rispettare semplicemente i requisiti meccanici dell’ordinanza sull’affitto. La corte ha pubblicato l’opinione poco dopo, in seguito alle richieste di diversi avvocati di inquilini. (Le opinioni non pubblicate vincolano solo le parti, mentre quelle pubblicate vincolano anche il pubblico).

Nel frattempo, in un’altra parte della città, Robyn e Ian Reynolds hanno fatto causa al loro ex padrone di casa, Cory Lau, che ha usato lo statuto OMI per trasferirsi nel loro appartamento sopra il suo negozio di liquori di North Beach. Al processo, gli inquilini sono stati in grado di trasformare i fatti buoni in cattivi. Lau intendeva trasferirsi in modo da non dover fare il pendolare per i suoi obblighi di lavoro di sette giorni/settimana, 12 ore/giorno da San Bruno, reso ancora più urgente perché il suo stesso affitto stava aumentando. Questo ha solo spinto ad esaminare se ha mentito su quanto esattamente ha detto che il suo affitto stava aumentando quando ha spiegato le sue motivazioni ai suoi inquilini. L’avvocato degli inquilini ha persino fatto considerare alla giuria se Lau avrebbe dovuto sfrattare un altro inquilino, che stava usando Airbnb in violazione del suo contratto di locazione. Lau ha riformato il comportamento (curabile), ma gli inquilini hanno sostenuto che avrebbe dovuto sfrattare l’altro inquilino per colpa e trasferirsi in un’unità diversa da quella che voleva, con una giusta causa diversa da quella prevista. Anche se Lau alla fine non ha fatto nulla di male, la giuria lo ha trovato responsabile per 670.574 dollari!

Il giudice del processo ha concesso la mozione di Lau per il giudizio nonostante il verdetto. La Corte d’Appello ha affermato la sentenza in un parere non pubblicato, concordando che “i requisiti di ‘buona fede’, ‘senza secondi fini’, e ‘onesta intenzione’ non innescano un’indagine ad ampio raggio sulla condotta generale e sulle motivazioni di un proprietario che cerca di recuperare il possesso di un’unità”. L’indagine pertinente è se si sono trasferiti nell’appartamento entro tre mesi e vi risiedevano ancora.

A seguito di una richiesta di pubblicazione da parte della San Francisco Apartment Association e della Small Property Owners of San Francisco, la Corte d’Appello ha pubblicato Reynolds v. Lau. Ha trovato DeLisi v. Lam distinguibile (data la prova che Jordan potrebbe non avere intenzione di stabilire una residenza principale a lungo termine) e ha trovato che, dove il motivo dominante di un padrone di casa “per recuperare il possesso è quello di occupare l’unità come residenza principale per almeno 36 mesi continui, altre ragioni accessorie come incentivi finanziari o preferenze personali generalmente non possono essere motivo di violazione dell’ordinanza sull’affitto”.

I ricorrenti portano alla nostra attenzione un parere recentemente pubblicato dai nostri colleghi della seconda divisione di questa corte, DeLisi contro Lam. DeLisi ha affermato un verdetto della giuria che ha trovato i proprietari di un condominio di quattro unità in violazione dell’ordinanza sugli affitti di San Francisco, in base al loro sfratto di un inquilino esistente per facilitare il trasloco di un parente. Troviamo DeLisi distinguibile, poiché la prova è stata presentata che il parente può non avere inteso stabilire una residenza principale a lungo termine. (Vedi id. a p. *11.) Qui, la prova era inconfutabile che Lau ed il suo fidanzato hanno cercato di recuperare il possesso di 456 Broadway come loro residenza principale a lungo termine e ci hanno vissuto da allora. Non leggiamo DeLisi per suggerire che un proprietario può violare l’ordinanza sull’affitto se lui o lei intrattiene altri motivi oltre ad avere un’intenzione in buona fede di stabilire una residenza primaria a lungo termine. Finché il motivo dominante del proprietario per recuperare il possesso è quello di occupare l’unità come residenza principale per almeno 36 mesi continui (§ 37.9, subd. (a)(8)(i)), altre ragioni accessorie come incentivi finanziari o preferenze personali non possono generalmente essere motivo di violazione dell’ordinanza sull’affitto.

Una versione di questo articolo è apparsa originariamente nella newsletter di ottobre 2019 per i proprietari di piccole proprietà di San Francisco.