Condo hotel

I fattori primari che contribuiscono al risultato finanziario della proprietà sono il reddito da locazione, l’apprezzamento o la svalutazione, il prestito e le deduzioni fiscali.

Il reddito da locazione è condiviso con la società di gestione, e i proprietari in genere non pagano alcun costo iniziale per la gestione, che include il marketing e la prenotazione delle unità. I canoni mensili tipici per le unità in affitto includono la riserva FF&E (mobili, impianti e attrezzature) e la tassa di soggiorno. Anche se la divisione delle entrate tra il proprietario e la società di gestione varia da progetto a progetto, la maggior parte si aggira intorno al 50%. La maggior parte dei condo hotel, e specialmente gli hotel di marca come Westin o Ritz-Carlton, sono strategicamente situati in economie di villeggiatura o in destinazioni urbane popolari, il che permette di ottenere alte tariffe notturne e un’occupazione costante tutto l’anno. Il reddito da locazione da parte degli ospiti dell’hotel è alla mercé dei modelli di viaggio e può diminuire.

Molti hotel in condominio, specialmente quelli di marca, hanno visto una crescita a due cifre, e hanno superato i condomini tradizionali o le case unifamiliari nello stesso mercato del resort. Le unità degli hotel di condominio sono beni immobili deediti semplici, e possono essere comprati e venduti come altre forme di beni immobili. A causa della mancanza di dati di rivendita disponibili per molti dei mercati emergenti dove si possono trovare hotel di condominio in pre-costruzione, gli esperti sono cauti nel considerare l’acquisto di un hotel di condominio solo a scopo di investimento. Proprio come gli immobili tradizionali, l’apprezzamento non è mai garantito. Questo scenario si è verificato di recente a Las Vegas. Molti dei più notevoli hotel di condominio sono stati venduti per meno nel mercato della rivendita che durante la pre-costruzione.

Il finanziamento è generalmente più costoso che per una residenza primaria. I tassi ipotecari possono essere un punto intero più alti, e in passato questo era particolarmente vero perché le istituzioni finanziarie non avevano familiarità con il concetto di hotel di condominio. Gli acquisti pre-costruzione richiedono un acconto significativo, e gli acquirenti non vedranno il ritorno finanziario o non saranno in grado di utilizzare la loro unità fino a quando l’hotel non sarà completato e pronto per il funzionamento. Inoltre, i proprietari potrebbero dover acquistare un’assicurazione extra per proteggersi dai reclami di responsabilità civile e da alcuni tipi di danni o perdite.

Altre agevolazioni fiscali possono essere ottenute attraverso la proprietà del condominio hotel. Se il condo hotel è usato per la residenza non primaria o per l’affitto residenziale, i proprietari possono essere in grado di accelerare il deprezzamento sulla loro unità di condo hotel da 39 anni, fino a 27,5, 15, 7, e anche 5 anni. Le leggi fiscali del condominio hotel determinano questo, e influenzano gli individui su una base caso per caso, come la situazione fiscale di ogni potenziale acquirente è diversa.