Come consegnare le comunità giardino al passo

Le comunità giardino sono al centro dell’ambizione del governo britannico di costruire 300.000 nuove case all’anno in Inghilterra entro la metà del 2020 per contribuire ad alleviare la carenza di alloggi. Attraverso il suo Garden Communities Programme, il governo sta aiutando a finanziare più di 20 progetti di comunità giardino che dovrebbero fornire 200.000 case entro la metà del secolo, con un’ulteriore serie di progetti recentemente annunciati. Le comunità giardino includono tipicamente villaggi giardino di 1.500 – 10.000 case o città giardino di più di 10.000 case.

Ma con le cifre del governo che rivelano che, a luglio 2016, poco più della metà delle 684.000 case con licenza edilizia nel Regno Unito erano state completate, e mentre le ambiziose visioni dei consigli locali e degli sviluppatori privati per i siti del programma Garden Community passano alla consegna pratica, è fondamentale che questi progetti strategici forniscano una vasta gamma di case di alta qualità al passo con le necessarie infrastrutture di supporto.

Raggiungere ritmo e qualità

Mentre i Principi della Città Giardino della Town and County Planning Association forniscono un eccellente quadro di riferimento per i consigli locali e gli sviluppatori da seguire nella realizzazione di schemi abitativi su larga scala, stabilendo chiari standard per la progettazione del luogo, la sostenibilità, la gestione a lungo termine e lo sviluppo della comunità, il design e lo sviluppo più veloce sono spesso considerati in contrasto con la creazione di luoghi di qualità. Ma questo non è necessariamente il caso. Ci è stato dato un lasso di tempo molto limitato di soli nove mesi per pianificare il London Olympic Park per contribuire a garantire le Olimpiadi del 2012, fornendo un quadro per la consegna di un importante sviluppo di livello mondiale.

Sulla base della nostra esperienza, qui, delineiamo tre elementi cruciali per pianificare comunità giardino che possono aiutare a sbloccare una consegna più veloce e fornire luoghi attraenti, vibranti e ben collegati dove la gente vuole vivere.

Includere una gamma più ampia di case

Come suggerito nella Letwin Review of Build Out Rates, che esamina il motivo per cui le case richiedono così tanto tempo per essere costruite pur avendo il permesso di costruzione, è possibile consegnare le case sui grandi siti strategici più rapidamente ampliando la gamma di case in offerta.

Secondo la Letwin Review, una volta che il permesso di costruzione dettagliato è concesso per grandi siti, il driver fondamentale dei tassi di costruzione sembra essere il “tasso di assorbimento” o tasso al quale le case vengono vendute. In generale, i tassi di vendita delle case sono determinati dal tipo e dal prezzo delle case offerte. Includere una gamma diversificata di case, da appartamenti con una camera da letto a case familiari con quattro camere da letto e bungalow, farà appello a una gamma più ampia di acquirenti, aumentando la domanda complessiva. Questo, a sua volta, aiuterà a mantenere i valori delle case e la redditività del progetto, portando ad un aumento significativo del numero di case costruite ogni anno.

Tipicamente, i siti verdi forniscono principalmente case più grandi e con più camere da letto perché le famiglie tendono ad essere gli acquirenti più disposti a scambiare la vicinanza all’ufficio con spazi aperti e verdi e la vicinanza a buone scuole. Tuttavia, ampliando il mix per includere più appartamenti – che spesso rappresentano solo il 20 per cento degli alloggi delle comunità giardino – e altri tipi di alloggi specializzati, come le case di riposo, si creano comunità più equilibrate e sostenibili, in linea con le raccomandazioni della Letwin Review.

La ricerca mostra anche che gli sviluppi con il 40 per cento o più di alloggi accessibili hanno un tasso di costruzione del 40 per cento superiore rispetto agli sviluppi con il 10-19 per cento. Allo stesso tempo, una diversità di proprietà, come le proprietà in affitto accanto alle case di proprietà, allarga ulteriormente il mercato e bilancia i dati demografici della comunità.

Investire nel trasporto pubblico di alta qualità

Investire in infrastrutture e servizi di trasporto pubblico di alta qualità, come autobus buoni e frequenti e servizi di transito rapido, o anche riaprire o convertire una ferrovia abbandonata in un tram, è fondamentale per stimolare la maggiore domanda da parte degli acquirenti necessaria per sostenere un approccio abitativo diversificato. Le prime città giardino del Regno Unito, Letchworth e Welwyn Garden City nell’Hertfordshire, per esempio, sono state scelte per la loro posizione sulle linee ferroviarie che offrivano servizi di trasporto pubblico affidabili per Londra.

In parole povere, l’accesso a un buon trasporto pubblico aumenta l’interesse delle persone a vivere in una comunità perché dà loro l’opportunità di spostarsi in modo economico, rapido e sicuro, senza bisogno di un’auto. Buone opzioni di trasporto pubblico sono anche un catalizzatore per la costruzione di case a più alta densità perché supportano un più ampio mix di attività e servizi, e aumentano anche i prezzi degli immobili. Inoltre, riducono la quantità di spazio necessario per il parcheggio delle auto, permettendo uno sviluppo più intenso dei terreni. Queste connessioni possono sembrare ovvie, ma la natura spesso frammentata dell’offerta di trasporto pubblico al di fuori delle nostre principali città tende a minare gli sforzi per integrare la pianificazione intorno agli investimenti nel trasporto pubblico.

Utilizzare un approccio allo sviluppo orientato al trasporto (TOD) quando si pianificano comunità giardino può creare un circolo virtuoso in cui gli investimenti nel trasporto pubblico stimolano uno sviluppo a più alta densità, che a sua volta aumenta il numero di passeggeri e quindi sostiene la redditività a lungo termine dei servizi di trasporto pubblico forniti. Inoltre, in molti casi, i costi aggiuntivi di costruzione e di funzionamento della costruzione di reti di trasporto pubblico di alta qualità come parte di una comunità giardino sarebbero relativamente modesti rispetto ai costi complessivi delle infrastrutture strategiche.

Includere le caratteristiche “tradizionali” delle città

Più le comunità giardino riflettono le caratteristiche delle città tradizionali, ad esempio includendo spazi verdi e campi da gioco, maggiore è l’opportunità non solo di creare luoghi attraenti e vivaci, ma anche di includere abitazioni più diverse, rafforzando il punto centrale sulla diversità delle case che porta a un maggiore assorbimento e quindi ai tassi di costruzione. Un lago pittoresco, per esempio, può prestarsi naturalmente ad avere case di cura o appartamenti con balconi costruiti intorno ad esso.

È possibile determinare quali caratteristiche includere e dove attraverso una considerazione approfondita di un luogo e dei beni naturali del paesaggio.