California Housing Crisis

Comprehensive Reforms Needed to Remove Construction Obstacles

California’s housing shortage remains a classic example of a supply-demand mismatch that is driving home and rental prices to all-time highs. I datori di lavoro californiani devono affrontare una carenza sempre maggiore di lavoratori qualificati, dato che l’alto costo degli alloggi, soprattutto nelle zone costiere, spinge i lavoratori meno qualificati e di media abilità fuori dalla California e alla ricerca di stati più accessibili. Una significativa mancanza di alloggi a prezzi accessibili rimane una delle più grandi minacce per l’economia californiana, altrimenti in piena espansione.

L’esodo dalla California

Un recente sondaggio Edelman Trust Barometer ha rilevato che il 53% dei residenti della California in generale, e il 63% dei millennial californiani in particolare, stanno pensando di lasciare lo stato a causa dell’alto costo della vita. Il quinto sondaggio annuale della Camera di Commercio della California “People’s Voice 2019” ha trovato un simile pessimismo tra i probabili elettori, con circa 2 elettori su 3 che dicono che i loro figli avrebbero un futuro migliore se lasciassero la California. Una quota record (68%) di californiani dice che l’accessibilità degli alloggi è un grosso problema nella loro regione nel più recente sondaggio del Public Policy Institute of California.

I dati del “American Community Survey” dell’U.S. Census Bureau mostrano che un esodo dalla California è già in corso almeno dal 2007. Nell’ultimo decennio, circa 6 milioni di residenti hanno lasciato la California per una perdita netta di 1 milione di residenti se si considera la migrazione interna, o circa il 2,5% della popolazione totale dello stato, e lo stato ha perso circa 26 miliardi di dollari di reddito annuale. Il Joint Center for Housing Studies dell’Università di Harvard classifica la California tra i primi tre stati con il più grande flusso interno di residenti.

Anche le imprese californiane che lottano con alloggi inaccessibili devono prendere decisioni di investimento difficili. Alcune aziende, dopo decenni di attività in California, hanno recentemente deciso di andarsene. Jamba Juice, per esempio, ha spostato la sua sede da Emeryville al Texas dopo 25 anni di attività in California. The North Face, fondata a San Francisco nel 1966, ha lasciato la Bay Area nel 2018 per spostare la sua sede a Denver, in Colorado.

Anche giganti della tecnologia come Amazon, Facebook e Oracle hanno recentemente scelto di espandersi in città al di fuori della California. Facebook ha investito 1 miliardo di dollari in una suite di cinque centri dati situati a Fort Worth, Texas. Oracle sta costruendo un nuovo campus ad Austin, Texas, che sarà grande come 10 campi da calcio. Amazon sta costruendo un secondo quartier generale da 5 miliardi di dollari nella Virginia del Nord, dopo una ricerca a livello nazionale che ha lasciato solo una città della California sulla lista breve dell’azienda.

Riconoscendo la storica crisi degli alloggi e l’impatto che gli alloggi inaccessibili hanno avuto sulla loro forza lavoro, le aziende tecnologiche si sono recentemente impegnate a investire miliardi di dollari in progetti di alloggi accessibili in California. Apple ha annunciato 2,5 miliardi di dollari in investimenti in alloggi a prezzi accessibili, Facebook e Google hanno annunciato impegni da 1 miliardo di dollari ciascuno, e Airbnb ha in programma di investire 25 milioni di dollari in alloggi a prezzi accessibili in California, solo per citarne alcuni. Eppure, anche con questi significativi investimenti privati, la California ha un disperato bisogno di costruire sostanzialmente più alloggi su una scala e a un ritmo che non si vedeva da decenni, per portare davvero alloggi a prezzi accessibili in tutte le aree dello stato.

2019 California Housing Legislation

Il governatore ha contribuito a far approvare un bilancio che includeva circa 2 miliardi di dollari di finanziamenti per gli alloggi e le relative infrastrutture, tra cui 750 milioni di dollari per la pianificazione a breve termine e le infrastrutture, 500 milioni di dollari per sostenere gli alloggi a basso e moderato reddito, un aumento di 500 milioni di dollari del credito d’imposta statale sugli alloggi, 20 milioni di dollari per l’assistenza legale agli affittuari e 650 milioni di dollari per i rifugi di emergenza e gli alloggi di supporto permanente.

Tuttavia, la sessione legislativa del 2019 ha visto una legislazione molto limitata incentrata sulla rimozione delle barriere alla costruzione di alloggi o sulla fornitura di incentivi necessari per raggiungere l’obiettivo del governatore di 3,5 milioni di nuove case entro il 2025.

– SB 330 (Skinner; D-Berkeley) è stato un raro disegno di legge incentrato sull’offerta di alloggi che è uscito dalla legislatura ed è stato firmato dal governatore nel 2019. SB 330 mira a ridurre i costi di autorizzazione e ad accelerare le approvazioni degli alloggi fornendo certezza sulle tasse di impatto dello sviluppo, standardizzando il numero di udienze che una città può tenere per approvare i progetti e vietando alle città di declassare o altrimenti rimuovere la capacità suddivisa in zone. Sfortunatamente, la SB 330 è valida solo per un periodo di cinque anni.

– Progetti di legge sulle unità abitative accessorie. I legislatori californiani sono stati in grado di continuare i loro successi dell’anno precedente e ottenere sei nuove leggi sulle Unità Abitative Accessorie (ADU) firmate dal governatore: AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 e AB 670. Queste fatture mirano a rimuovere le barriere locali e a stimolare più sviluppo ADU per contribuire a fornire più alloggi a prezzi accessibili.

– SB 50 (Wiener-D; San Francisco) è stato probabilmente il pezzo più riformativo, ma controverso, della legislazione sull’offerta di alloggi nel 2019. SB 50 ha proposto di eliminare alcune restrizioni di zonizzazione vicino alle principali linee di transito e ai centri di lavoro che probabilmente avrebbero portato a un upzoning de facto e quindi a un alloggio più denso nelle aree residenziali ricche di transito. Il disegno di legge è stato tenuto nel comitato fiscale del Senato e dovrebbe tornare nel 2020 con alcuni emendamenti aggiuntivi.

– AB 1482. Il deputato David Chiu (D-San Francisco) e diversi gruppi di difesa degli inquilini hanno fatto dell’AB 1482 la priorità chiave della loro agenda legislativa del 2019. I sostenitori hanno inquadrato l’AB 1482 come una legge anti-accaparramento degli affitti che crea un nuovo standard a livello statale che vieta aumenti di affitto superiori al 5% più l’indice dei prezzi al consumo (CPI) e che richiede sfratti per giusta causa. Il governatore ha dato presto il suo sostegno alla legge e l’ha firmata. Nonostante questa legge sul controllo degli affitti a livello statale sia stata firmata, i sostenitori della Proposizione 10 nel 2018 prevedono di avere un’altra iniziativa di controllo degli affitti sulla scheda elettorale del 2020.

Le questioni abitative che la legislatura dovrebbe affrontare nel 2020

– Abuso della CEQA. Il California Environmental Quality Act (CEQA) non è l’unica causa della carenza di alloggi, ma spesso è un grande impedimento allo sviluppo degli alloggi in California. La CEQA richiede ai governi locali di condurre una revisione dettagliata dei progetti discrezionali prima della loro approvazione. La CEQA protegge la salute umana e l’ambiente richiedendo alle agenzie leader di analizzare l’impatto dei progetti e poi richiedere agli sviluppatori del progetto di mitigare qualsiasi impatto ambientale potenzialmente significativo.

Ma a differenza della maggior parte delle leggi e dei regolamenti ambientali in California, la CEQA è applicata attraverso controversie private e quindi, matura per l’abuso del contenzioso che può sostanzialmente rallentare o addirittura fermare i progetti abitativi quando gli oppositori non vogliono una maggiore densità nel loro quartiere.

La CEQA può aggiungere costi e tempi significativi al processo di sviluppo abitativo. Anche la minaccia di una causa può scoraggiare gli sviluppatori o aumentare sostanzialmente i costi di sviluppo degli alloggi, dato che gli sviluppatori spendono risorse significative per preparare e difendere i loro progetti dagli oppositori. E poiché i costi degli alloggi sono sostenuti in ultima analisi dai futuri acquirenti di case, la CEQA aumenta inevitabilmente i prezzi degli alloggi in California anche se il progetto non viene contestato.

Può non essere una coincidenza che il costo degli alloggi in California abbia iniziato ad aumentare significativamente nello stesso decennio in cui la legislatura della California ha approvato la CEQA e la resistenza della comunità alle nuove case si è rafforzata. Tra il 1970 e il 1980, i prezzi delle case in California passarono dal 30% al di sopra dei livelli degli Stati Uniti a più dell’80%, secondo un rapporto dell’Ufficio degli analisti legislativi.

– Strutture di finanziamento locale che favoriscono lo sviluppo commerciale. Diversi tipi di sviluppo (per esempio, commerciale, residenziale, industriale) producono diverse quantità di entrate fiscali e richieste di servizi. La struttura finanziaria del governo locale della California fornisce alle città e alle contee un incentivo fiscale molto più grande per approvare lo sviluppo non residenziale o lo sviluppo abitativo a bassa densità.

Per esempio, gli sviluppi commerciali come i grandi stabilimenti di vendita al dettaglio e gli hotel spesso producono i più alti benefici fiscali netti per le città e le contee, poiché l’aumento delle entrate fiscali sulle vendite e sugli hotel che una città riceve di solito più che compensa i costi del governo locale per fornire servizi pubblici. Al contrario, i complessi residenziali in genere non producono direttamente entrate dalle imposte sulle vendite o sugli hotel e le città e le contee dello stato ricevono in genere solo una piccola parte delle entrate raccolte dall’imposta sulla proprietà. Di conseguenza, le città e le contee spesso incentivano gli sviluppi commerciali suddividendo in zone grandi porzioni di terreno per questi scopi e offrendo sussidi o altri benefici ai futuri proprietari di attività commerciali.

– Abbassare le tasse di sviluppo. Le giurisdizioni locali della California hanno fatto sempre più affidamento sulle tasse di impatto sullo sviluppo per finanziare i servizi locali, come le scuole, i parchi e le infrastrutture di trasporto. Anche se queste tasse possono finanziare, e spesso lo fanno, le infrastrutture necessarie, molte giurisdizioni locali impongono tasse troppo onerose che possono limitare la costruzione di alloggi impedendo o disincentivando il nuovo sviluppo residenziale, specialmente lo sviluppo residenziale a prezzi accessibili. Le tasse sull’impatto dello sviluppo inevitabilmente aumentano il costo della costruzione di alloggi, che quindi aumenta i costi delle abitazioni.

SB 330 è stato probabilmente l’unico pezzo significativo di legislazione firmato in legge nel 2019 volto ad affrontare le tasse di impatto dello sviluppo alle stelle in California. Mentre il disegno di legge non ha precluso a una giurisdizione locale di fissare all’inizio la tassa di impatto sullo sviluppo, ha impedito alle giurisdizioni locali di aumentare la tassa a metà del processo di autorizzazione. Sfortunatamente, il disegno di legge è stato annacquato per decadere dopo soli cinque anni. Qualsiasi impatto positivo che la SB 330 potrebbe avere nel fornire agli sviluppatori la certezza della tassa è solo temporaneo.

– Resistenza della comunità a nuovi alloggi. La resistenza della comunità alla costruzione di nuovi alloggi esacerba anche la carenza di alloggi. Le comunità locali spesso temono che l’aumento della densità abitativa cambierà il carattere del loro quartiere, aumenterà la congestione del traffico, abbasserà il valore delle loro case, e porterà nuova criminalità. I residenti locali spesso esercitano una pressione significativa sui funzionari locali affinché usino la loro autorità sull’uso del territorio per sopprimere il nuovo sviluppo.

Come risultato, circa due terzi delle città e delle contee nelle metropoli costiere della California hanno adottato ordinanze di controllo della crescita che limitano lo sviluppo abitativo. Queste ordinanze di controllo della crescita sono efficaci nel limitare la crescita e di conseguenza nell’aumentare i costi degli alloggi. Uno studio ha scoperto che ogni ulteriore politica di controllo della crescita adottata da una città ha avuto un aumento correlato dal 3% al 5% dei prezzi delle case.

E anche quando i funzionari locali non si piegano alla pressione della comunità, il processo di iniziativa della California fornisce ai residenti attivi la capacità di aggirare i loro funzionari locali e intervenire nelle decisioni locali sull’uso del territorio attraverso il processo di iniziativa e di referendum.

– Affrontare direttamente i senzatetto attraverso ulteriori rifugi e strutture di salute mentale. Il sondaggio “People’s Voice 2019” di CalChamber ha anche rilevato che il 75% degli intervistati ha detto che i senzatetto stanno peggiorando in California e il 64% ha detto che i senzatetto stanno peggiorando nel loro quartiere.

Il sondaggio People’s Voice è supportato dai dati di un recente rapporto del Council of Economic Advisers che ha rilevato che quasi la metà (47%) di tutte le persone senza fissa dimora negli Stati Uniti vivono nello Stato della California. Questo equivale a circa quattro volte la quota della California nella popolazione complessiva degli Stati Uniti. Il rapporto nota che gravi malattie mentali, problemi di abuso di sostanze, storie di incarcerazione, bassi redditi e deboli connessioni sociali aumentano il rischio di senzatetto di un individuo.

La California deve approvare politiche che non solo aumentino sostanzialmente lo stock complessivo di alloggi in tutto lo stato, ma che aggiungano anche rifugi per senzatetto e strutture di salute mentale per affrontare più direttamente il crescente numero di californiani senza casa.

CalChamber Position

La crisi degli alloggi in California sta portando molti residenti e imprese fuori dallo stato e scoraggiando nuovi investimenti. Alloggi inaccessibili costringono anche molti californiani a lunghi spostamenti, aggiungendo più inquinamento atmosferico, più congestione del traffico e una ridotta produttività dei lavoratori.

È necessaria una riforma completa delle leggi ambientali e di zonizzazione per rimuovere gli ostacoli che impediscono la costruzione di alloggi e fanno aumentare i prezzi delle nuove case. Una completa rivalutazione e riforma della CEQA è un passo cruciale per stimolare lo sviluppo abitativo in California. Mantenere l’eredità della CEQA di proteggere la salute umana e l’ambiente non è incongruente con uno sviluppo abitativo più snello.

Gennaio 2020