Calcolo della diminuzione di valore

La valutazione dei danni non è mai stata semplice, ma la quantificazione della diminuzione di valore come forma di danno sta ponendo sempre più problemi agli avvocati e alle corti.

La situazione è paragonabile alla vendita o al rifinanziamento di una macchina. Se la vostra auto è stata danneggiata in un incidente, l’evidenza delle riparazioni può influenzare negativamente il suo valore se più tardi decidete di venderla o rifinanziarla, nonostante il deprezzamento generale dell’auto. Questa riduzione di valore è anche conosciuta come valore diminuito. Per il mondo delle assicurazioni, è un concetto sviluppato per stimare la perdita di valore dopo un incidente. Tuttavia, il calcolo può essere deciso in modi molto diversi a seconda dell’entità che lo valuta. Ma questo è abbastanza sulle automobili.

Nel mondo legale, un caso recente ha toccato il modo migliore di affrontare il calcolo della diminuzione di valore e ha evidenziato l’approccio flessibile che le parti devono adottare. Moore e un altro contro National Westminster Bank EWHC 1805 (TCC) ha coinvolto l’acquisto di un appartamento tramite un prestito garantito da un’ipoteca con una banca. Un’offerta di mutuo è stata rilasciata agli acquirenti dell’appartamento senza che la banca ottenesse un Home Buyers Report, nonostante le istruzioni degli acquirenti alla banca di ottenerne uno. Gli acquirenti sono stati lasciati con l’impressione che il rapporto fosse stato favorevole, ma in realtà l’appartamento era in cattive condizioni e necessitava di un ampio lavoro di riparazione. L’acquisto è stato completato e gli acquirenti sono venuti a conoscenza delle condizioni della proprietà. Gli acquirenti non potevano permettersi le riparazioni e hanno presentato un reclamo contro la banca, affermando che se avessero ricevuto la relazione, che li avrebbe avvertiti dei problemi, non avrebbero acquistato l’appartamento.

Si aprì un dibattito tra le parti sulla corretta misura dei danni in questo caso. Gli acquirenti sostenevano che fosse il costo della riparazione, ma la banca era del parere che sarebbe stata una somma pari alla diminuzione del valore dell’appartamento (che è l’approccio abituale). Il giudice di primo grado ha dato ragione all’acquirente. La banca si è appellata al Tribunale della Tecnologia e delle Costruzioni, ma ha fallito. Il giudice d’appello, il signor Justice Birss (nella foto), fa riferimento a quattro punti chiave che colpiscono il cuore della strategia di contenzioso e i fondamenti di come calcolare la diminuzione di valore.

In primo luogo, la regola della diminuzione del valore in Phillips v Ward 1 WLR 471 (che la misura corretta dei danni è una somma pari alla diminuzione del valore della proprietà) è quasi sempre appropriata quando la proprietà è acquisita in seguito a una consulenza negligente da parte di geometri o avvocati – ma non è una regola invariabile e non dovrebbe essere applicata meccanicamente. In sostanza, le parti dovrebbero assicurarsi di guardare le circostanze particolari di una questione a tutto tondo e applicare un approccio flessibile. In questo caso, il giudice Birss ha ritenuto che la diminuzione di valore potesse essere determinata dai costi di riparazione, come sostenuto dagli acquirenti.

In secondo luogo, la diminuzione di valore può in un caso appropriato essere determinata dal costo di riparazione. Nelle circostanze di questo caso, il giudice della corte inferiore aveva il diritto di considerare che i costi di riparazione rappresentavano l’unico indicatore pratico di quale fosse la diminuzione del valore del bene.

In terzo luogo, il giudice Birss ha segnalato che è un evento comune nella valutazione dei danni basata sulla valutazione che la parte pagante è disposta a prendere solo un punto di vista sulla riduzione dei danni e non è disposta ad avanzare una posizione intermedia, anche come ripiego. Sebbene abbia affermato che anche le parti riceventi lo fanno, ha notato che nella sua esperienza ciò si è verificato più spesso da parte delle parti paganti. In questo caso, l’impressione del giudice Birss all’udienza d’appello è stata che se non avesse chiesto all’avvocato della banca una somma intermedia per la diminuzione del valore, non ne sarebbe stata avanzata nessuna, commentando inoltre che “gli imperativi dell’avvocatura spesso spingono le parti ad adottare questa tattica ma può ritorcersi contro”. La via di mezzo è spesso un’area in cui i litiganti esitano a entrare, ma, come mostrato qui, senza considerare una posizione alternativa, si potrebbe finire per costare più soldi a un cliente.

Infine, ciò che spicca da questa sentenza è il commento del signor Justice Birss che mentre non avrebbe minato la decisione della corte inferiore, era aperto al giudice della corte inferiore di adottare un approccio diverso, e più specificamente era anche aperto a quel giudice di proporre un calcolo diverso per la diminuzione di valore, inferiore al costo di riparazione e di assegnare quello. Questa è una proposta interessante, che evidenzia ancora una volta l’importanza di fornire una posizione intermedia.

Come si è visto dal ragionamento del giudice Birss in questo caso, il calcolo della diminuzione di valore è, come il concetto di assicurazione, una nozione flessibile ed è aperta all’interpretazione a seconda delle circostanze di un caso particolare. I praticanti dovrebbero quindi essere consapevoli di questo quando consigliano i clienti sui reclami che coinvolgono la diminuzione di valore.

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