Ihre Möglichkeiten, aus einem Mietvertrag auszusteigen

Wenn Ihre Miete zu hoch ist, sich die geschäftlichen Umstände geändert haben oder sich die Gelegenheit bietet, in bessere Räumlichkeiten umzuziehen, möchten Sie vielleicht aus Ihrem bestehenden Mietvertrag aussteigen. Wenn Sie die möglichen Hindernisse verstehen und wissen, wie Sie sie überwinden können, sind Sie in der Lage, umzuziehen, wenn Sie es brauchen

Welche Möglichkeiten haben Sie, um aus einem Mietvertrag auszusteigen?

Die Möglichkeiten hängen von Ihrem Mietvertrag ab. Möglicherweise können Sie:

• den Mietvertrag aufgrund einer Kündigungsklausel beenden;
• mit dem Vermieter über die Beendigung des Mietverhältnisses verhandeln;
• den Mietvertrag abtreten, d. h. an einen neuen Mieter verkaufen;
• die Räumlichkeiten oder einen Teil der Räumlichkeiten untervermieten.

Kündigung eines Mietvertrags aufgrund einer Kündigungsklausel

Wenn Sie den Mietvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt kündigen können, weil Ihr Mietvertrag eine Kündigungsklausel enthält, haben Sie möglicherweise keine weiteren Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter. Überprüfen Sie die Kündigungsfrist, die Sie dem Vermieter einräumen müssen, und vergewissern Sie sich, dass Sie die Bedingungen des Mietvertrags eingehalten haben, z. B. die Räumlichkeiten in einem guten Zustand zu halten (bei Verstößen können Sie das Recht auf Beendigung des Mietvertrags verlieren).

Kündigung eines Mietvertrags ohne Ausstiegsklausel

Wenn Sie eine Beendigung des Mietvertrags aushandeln können, haben Sie möglicherweise keine laufenden Verpflichtungen gegenüber Ihrem Vermieter. Im Gegenzug müssen Sie möglicherweise eine Gebühr für die Beendigung des Mietverhältnisses, alle anfallenden Honorare und die Kosten für Reparaturen und Renovierung zahlen.

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Abtretung eines Mietvertrags

Einen neuen Mieter zu finden, der Ihren Mietvertrag übernimmt – jemanden, der ihn „abtritt“ – ist normalerweise der beste Weg, um den Wert, den der Mietvertrag möglicherweise hat, zu realisieren. Bei Mietverträgen mit einer Restlaufzeit von weniger als drei Jahren ist die Abtretung jedoch häufig untersagt, oder Sie benötigen die Zustimmung Ihres Vermieters (die in der Regel nicht unbillig verweigert werden darf). Möglicherweise gibt es auch Nutzungsbeschränkungen, die die Art der Geschäfte, die Sie abtreten können, einschränken.
Wenn Sie abtreten können, haften Sie in der Regel rechtlich für alle künftigen Zahlungen, die von den Nachmietern geschuldet werden, oder Sie müssen für einige oder alle Zahlungen garantieren. Der Vermieter kann versuchen, andere Zahlungen von Ihnen auszuhandeln, die Sie auf den neuen Mieter abwälzen oder mit ihm teilen können.
Abtretungsverhandlungen können teurer sein und länger dauern als Kündigungsverhandlungen. Sie müssen:

• den neuen Mieter finden (und eventuell einen Makler bezahlen, der Ihnen dabei hilft);
• mit dem neuen Mieter verhandeln (z. B.: Wer zahlt die Honorare des Vermieters?

Wenn Ihr Mietvertrag weniger als zwei Jahre läuft, ist es wahrscheinlich besser, über die Beendigung des Mietverhältnisses zu verhandeln, um die Kosten und Risiken einer Abtretung zu vermeiden.

Untervermietung Ihrer Räumlichkeiten

Die Mieteinnahmen aus der Untervermietung könnten einen Teil oder die gesamte Miete abdecken und Ihnen die Freiheit geben, umzuziehen, aber die Untervermietung entbindet Sie nicht vom Mietvertrag – Sie behalten alle Ihre Verpflichtungen als Mieter und haben die zusätzliche Last, Ihren Untermieter zu verwalten.

Die Untervermietung ist möglicherweise nicht einmal nach den Bedingungen Ihres Mietvertrags erlaubt – prüfen Sie den Mietvertrag auf Einschränkungen der Untervermietung. Möglicherweise benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters.

Stärken Sie Ihre Verhandlungsposition

Ob Sie mit dem Vermieter über eine Abtretung oder eine Kündigung verhandeln, versetzen Sie sich in die Lage des Vermieters:

• Ist der Markt stark? Je größer die Zahl der potenziellen neuen Mieter ist, desto entgegenkommender wird der Vermieter Ihnen wahrscheinlich sein.
• Hat der Vermieter Liquiditätsprobleme? Wenn ja, will der Vermieter vielleicht eine schnelle Einigung.
• Hat der Vermieter gegen den Mietvertrag verstoßen? Nutzen Sie dies bei Ihren Verhandlungen.

Sie brauchen Urteilsvermögen, Erfahrung und eine gute Kenntnis des örtlichen Gewerbeimmobilienmarktes. Nutzen Sie sowohl Ihr eigenes Verhandlungsgeschick als auch das Ihres Beraters. Geben Sie Ihre Position nicht preis. Wenn der Vermieter weiß, dass Sie verzweifelt versuchen, aus dem Mietvertrag herauszukommen, werden Sie nicht die Oberhand behalten.

Im Zweifelsfall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.