Miért lett nehezebb második otthont vásárolni

Ezt a kérdést Fenton Soliznak, a Bank of America vezető hitelügyintézőjének (White Plains, N.Y.) gyakran felteszik. “Rengeteg második otthonra vonatkozó kérést kapok, és a Covid óta valamivel többet” – mondta Soliz úr.A kérések nagy része tehetős magánszemélyektől és házaspároktól származik, “akik már évek óta gondolkodnak egy második otthonról, mint életük tervezésének részéről… most azon gondolkodnak, hogyan finanszírozzák azt.”

A Covid előtt egyszerű volt azt tanácsolni a vásárlóknak, hogy az elsődleges otthonukban lévő tőkét használják fel egy második otthon megvásárlására. Így a hitelfelvevőknek csak egy jelzáloghitelük volt a két otthon fenntartására. A hitelfeltételek könnyűek voltak, és a bankárok szívesen nyújtották ezeket a hiteleket.

De mint minden más dologgal a Corona idején, a finanszírozási döntések egy kicsit bonyolultabbá váltak. Tavaly tavasszal sok hitelező a járványra reagálva szigorítani kezdte a hitelkövetelményeket. Mivel amerikaiak milliói maradtak munka nélkül és elmaradtak a jelzáloghitelek törlesztésével, a hitelezők aggódtak, hogy a késedelmek megugranak – és így is lett.

Míg a feltételek javulnak, és egyes hitelezők kezdenek enyhíteni, a feltételek még mindig nem tértek vissza a kovász előtti időkhöz. Ennek eredményeképpen még a kiváló hitelképességgel, magas jövedelemmel és erős munkahelyi biztonsággal rendelkező lakástulajdonosok is azt fogják tapasztalni, hogy valamivel kevesebb lehetőség áll rendelkezésre második lakás finanszírozására, mint egy évvel ezelőtt. Íme néhány ezek közül:

Cash-out,maybe, kind of

A járvány előtt a cash-out refinanszírozás volt a nyaralóvásárlás népszerű módja. Itt van, hogy miért. Tegyük fel, hogy 10 évvel ezelőtt jelzáloghitelt vett fel egy 500.000 dolláros elsődleges otthon megvásárlására, amelynek értéke most 900.000 dollár. Tegyük fel, hogy még mindig 400.000 dollárral tartozik a házon.

A Covid előtt néhány hitelező megengedte, hogy refinanszírozza a jelzálogot, általában alacsonyabb kamatlábbal, és új jelzáloghitelt vegyen fel a ház jelenlegi értékének 90%-áig. A fenti hipotetikus esetben, ha felvenné a maximumot, feltételezve, hogy jogosult a magasabb hitelre, akkor valamivel több mint 400 000 dollár készpénz maradna, amit felhasználhatna egy nyaraló megvásárlására.

De manapság egyre kevesebb ilyen tranzakcióra kerül sor. Sok bank vagy csökkentette a hitelfelvevő által a cash-out refi során felvehető összeget, vagy teljesen megszüntette a cash-out-ot. A Wells Fargo & Co., WFC az ország egyik legnagyobb jelzáloghitelezője, a bank szóvivője szerint “áprilisban felfüggesztette az összes cash out refinanszírozás kezdeményezését”. Igen, az összeset.

A Bank of America, BAC egy másik nagy hitelező, még mindig indít cash-out refis-t, de 500 000 dollárról 250 000 dollárra csökkentette a hitelfelvevő által kivehető készpénz maximális összegét. A bank kivételt tesz, és nagyobb összegű cash-out refis-t engedélyez egyes privát banki ügyfelei számára, akik jelentős vagyonnal rendelkező, általában 500.000 dollár feletti vagyonnal rendelkező magánszemélyek.

A Bank of America nem az egyetlen bank, amelyik a privát banki ügyfelek számára engedékenyebb szabályokat alkalmaz. Szóval itt egy szó a bölcseknek: Ha jelentős összegeket fektetett be nyugdíj- vagy brókerszámlán, és még nem privát banki ügyfél, akkor most van itt az ideje, hogy regisztráljon. (A privát banki ügyfelek egyéb előnyöket is kapnak, például VIP-jegyeket rendezvényekre… Oké, igen, most nincsenek nagy rendezvények, de mi már a Covid utáni napokra gondolunk.)

Hitelfelvevő vigyázzon: Mielőtt újrafinanszírozza a hitelét, fontos figyelembe venni a költségeket és díjakat, amelyeket a bankok a refinanszírozáshoz csatolnak. A hitelfelvevőknek ki kell számolniuk, hogy mennyi időbe telik e költségek megtérülése az alacsonyabb havi törlesztőrészletből származó megtakarítással szemben. A hitelfelvevőknek azt is figyelembe kell venniük, hogy az újrafinanszírozás meghosszabbítja a hitel visszafizetésének időtartamát, ami azt eredményezheti, hogy a hitel futamideje alatt több kamatot fizetnek, mint amennyit egyébként fizettek volna.

A megmaradt lehetőségek

Oké, tehát Ön nem privát banki ügyfél és a bankja megszüntette a cash-out refi-t, vagy úgy döntött, hogy az újrafinanszírozás költsége túl magas. De még mindig meg akarod venni álmaid nyaralóját, és hitelre van szükséged hozzá. Több mint valószínű, hogy vételi hitelt kell felvennie.

A jó hír az, hogy a vásárlási hitelek jelzálogkamatai alacsonyabbak, mint a refinanszírozási hiteleké. A hét elején a Wells Fargo 2,5%-os kamatlábat írt ki egy 30 éves fix kamatozású hagyományos vásárlási hitelre és 2,75%-os kamatlábat egy 30 éves fix kamatozású refinanszírozási hitelre. A jumbo-jelzáloghitelek kamatlábai, amelyek olyan jelzáloghitelek, amelyek meghaladják az 548 000 dollárt egy családi házra, körülbelül 0,375 százalékponttal magasabbak voltak.

A Bank of America hasonló kamatlábakat írt ki a vásárlási és refinanszírozási hitelekre, de a bank jumbo kamatlábai valójában egy kicsit alacsonyabbak, mint a hagyományos hiteleké.

Néhány bank nagyobb előleget és magasabb minimális hitelpontszámot követel meg a második lakás jelzáloghitelekhez, ami azt jelenti, hogy valamivel nehezebb hozzájutni, mint egy elsődleges otthonra felvett jelzáloghoz.

De a nap végén, míg a menekülő otthon megvásárlására felvett purchaseloan nem lehet olyan kényelmes, mint a cash-out refi használata,hosszú távon pénzt takaríthat meg …amit a hely berendezésére használhat.