Kaliforniai lakásválság

Az építési akadályok megszüntetéséhez átfogó reformokra van szükség

A kaliforniai lakáshiány továbbra is klasszikus példája a kereslet-kínálat aránytalanságának, amely az otthonok és a bérleti díjakat minden idők legmagasabb szintjére emeli. A kaliforniai munkaadók egyre nagyobb hiányt tapasztalnak a szakképzett munkaerőből, mivel a magas lakásárak – különösen a tengerparti területeken – az alacsonyabb és közepes képzettségű munkavállalókat Kaliforniából a megfizethetőbb államokba terelik. A megfizethető lakhatás jelentős hiánya továbbra is az egyik legnagyobb veszélyt jelenti Kalifornia egyébként virágzó gazdaságára.

A kaliforniai exodus

Az Edelman Trust Barometer közelmúltbeli felmérése szerint a kaliforniai lakosok 53%-a összességében, és kifejezetten a kaliforniai millenniumi korosztály 63%-a fontolgatja, hogy a magas megélhetési költségek miatt elhagyja az államot. A Kaliforniai Kereskedelmi Kamara “People’s Voice 2019” című ötödik éves felmérése hasonló pesszimizmust állapított meg a valószínű szavazók körében: 3 szavazóból körülbelül 2 mondta, hogy a gyermekeiknek jobb lenne a jövőjük, ha elhagynák Kaliforniát. A kaliforniaiak rekordmagas aránya (68%) szerint a Public Policy Institute of California legutóbbi felmérésében a lakhatás megfizethetősége nagy probléma a régiójukban.

A U.S. Census Bureau “American Community Survey” adatai szerint a kaliforniai elvándorlás már legalább 2007 óta zajlik. Az elmúlt évtizedben körülbelül 6 millió lakos hagyta el Kaliforniát, ami a belföldi vándorlást figyelembe véve 1 millió lakos nettó veszteségét jelenti, ami az állam teljes lakosságának körülbelül 2,5%-a, és az állam körülbelül 26 milliárd dollárnyi éves bevételtől esett el. A Harvard Egyetem Joint Center for Housing Studies of the Harvard University Kaliforniát az első három állam közé sorolja, ahol a legnagyobb a lakosok nettó elvándorlása.

A megfizethetetlen lakhatással küzdő kaliforniai vállalkozásoknak is nehéz beruházási döntéseket kell hozniuk. Néhány vállalat, miután évtizedekig Kaliforniában működött, a közelmúltban úgy döntött, hogy elköltözik. A Jamba Juice például 25 év kaliforniai működés után Emeryville-ből Texasba tette át székhelyét. Az 1966-ban San Franciscóban alapított The North Face 2018-ban hagyta el a Bay Area-t, hogy a Colorado állambeli Denverbe helyezze át székhelyét.

Még olyan technológiai óriások, mint az Amazon, a Facebook és az Oracle is úgy döntöttek a közelmúltban, hogy Kalifornián kívüli városokban terjeszkednek. A Facebook 1 milliárd dollárt fektetett be egy öt adatközpontból álló, a texasi Fort Worthben található csomagba. Az Oracle egy új kampuszt épít a texasi Austinban, amely akkora lesz, mint 10 futballpálya. Az Amazon egy 5 milliárd dolláros második központot épít Észak-Virginiában, miután egy országos keresés után csak egy kaliforniai város maradt a vállalat szűkített listáján.

A történelmi lakásválságot és a megfizethetetlen lakhatás munkaerőre gyakorolt hatását felismerve a technológiai vállalatok nemrégiben kötelezettséget vállaltak arra, hogy több milliárd dollárt fektetnek be megfizethető lakhatási projektekbe Kaliforniában. Az Apple 2,5 milliárd dollár megfizethető lakhatási beruházást jelentett be, a Facebook és a Google egyenként 1 milliárd dolláros kötelezettségvállalást jelentett be, az Airbnb pedig 25 millió dollárt tervez befektetni megfizethető lakásokba Kaliforniában, hogy csak néhányat említsünk. Ám még e jelentős magánberuházások ellenére is Kaliforniának kétségbeesetten szüksége van lényegesen több, évtizedek óta nem látott mértékű és ütemű lakásépítésre annak érdekében, hogy valóban megfizethető lakhatást biztosítson az állam minden területén.

2019-es kaliforniai lakásügyi jogszabályok

A kormányzó segített keresztülvinni egy olyan költségvetést, amely mintegy 2 milliárd dollárnyi támogatást tartalmazott a lakhatásra és a kapcsolódó infrastruktúrára, beleértve 750 millió dollárt a rövid távú tervezésre és infrastruktúrára, 500 millió dollárt az alacsony és közepes jövedelműek lakhatásának támogatására, az állami lakásadó-hitel 500 millió dolláros növelését, 20 millió dollárt a bérlőknek nyújtott jogi segítségre és 650 millió dollárt a szükségszállókra és a tartós támogató lakhatásra.

A 2019-es törvényhozási ülésszakban azonban nagyon kevés olyan jogszabály született, amely a lakásépítés akadályainak elhárítására vagy a kormányzó által kitűzött 3,5 millió új lakás 2025-ig történő létrehozásához szükséges ösztönzők biztosítására összpontosított.

– Az SB 330 (Skinner; D-Berkeley) egy ritka, a kínálatra összpontosító lakástörvény volt, amely kijutott a törvényhozásból, és amelyet a kormányzó 2019-ben aláírt. Az SB 330 célja az engedélyezési költségek csökkentése és a lakásépítési jóváhagyások felgyorsítása azáltal, hogy biztonságot nyújt a fejlesztési hatásdíjakkal kapcsolatban, egységesíti a meghallgatások számát, amelyeket egy város tarthat a projektek jóváhagyásához, és megtiltja a városoknak a lezónázást vagy a zónázott kapacitás más módon történő megszüntetését. Sajnos az SB 330 csak öt évig érvényes.

– Kiegészítő lakóegységekről szóló törvényjavaslatok. A kaliforniai törvényhozóknak sikerült folytatniuk az előző évi sikereiket, és hat új kiegészítő lakóegységről (ADU) szóló törvényjavaslatot írattak alá a kormányzóval: AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 és AB 670. E törvényjavaslatok célja a helyi akadályok megszüntetése és az ADU-fejlesztés ösztönzése a megfizethetőbb lakhatás elősegítése érdekében.

– Az SB 50 (Wiener-D; San Francisco) vitathatatlanul a 2019-es év legreformatívabb, ugyanakkor legvitatottabb, kínálatoldali lakásügyi jogszabálya volt. Az SB 50 javasolta néhány olyan területrendezési korlátozás megszüntetését a főbb tranzitvonalak és munkahelyi központok közelében, amelyek valószínűleg de facto felfelé történő területrendezést és ezáltal sűrűbb lakhatást eredményeztek volna a tranzitban gazdag lakóterületeken. A törvényjavaslat a szenátus költségvetési bizottságában maradt, és várhatóan 2020-ban további módosításokkal tér vissza.

– AB 1482. David Chiu (D-San Francisco) közgyűlési képviselő és több bérlői érdekvédelmi csoport az AB 1482-t a 2019-es jogalkotási napirendjük legfontosabb prioritásává tette. A támogatók az AB 1482-t a lakbércsalás elleni törvényjavaslatként fogalmazták meg, amely egy új, egész államra kiterjedő normát hoz létre, amely megtiltja az 5% plusz a fogyasztói árindex (CPI) feletti lakbéremelést, és előírja az indokolt kilakoltatásokat. A kormányzó korán támogatásáról biztosította a törvényjavaslatot, és aláírta azt. Annak ellenére, hogy ez az egész államra kiterjedő lakbérszabályozási törvényjavaslatot törvénybe iktatták, a 10. javaslat 2018-as támogatói azt tervezik, hogy egy másik lakbérszabályozási kezdeményezés kerüljön a 2020-as szavazólapra.

Housing Issues Legislature Should Address in 2020

– CEQA Abuse. A kaliforniai környezetminőségi törvény (CEQA) nem az egyetlen oka a lakáshiánynak, de gyakran jelentős akadálya a kaliforniai lakásfejlesztésnek. A CEQA megköveteli a helyi önkormányzatoktól, hogy a diszkrecionális projektek jóváhagyása előtt részletes felülvizsgálatot végezzenek. A CEQA védi az emberi egészséget és a környezetet azáltal, hogy megköveteli a vezető ügynökségektől a projektek hatásainak elemzését, majd a projektfejlesztőktől a potenciálisan jelentős környezeti hatások mérséklését.

A legtöbb kaliforniai környezetvédelmi törvénytől és szabályozástól eltérően azonban a CEQA-t magánpereken keresztül hajtják végre, és ezért alkalmas a peres visszaélésekre, amelyek jelentősen lelassíthatják vagy akár le is állíthatják a lakásépítési projekteket, ha az ellenzők nem akarják, hogy a környékükön sűrűbben lakjanak.

A CEQA jelentős költségeket és időt róhat a lakásépítési folyamatra. Már a perrel való fenyegetés is elriaszthatja a fejlesztőket, vagy jelentősen megnövelheti a lakásépítés költségeit, mivel a fejlesztők jelentős erőforrásokat fordítanak a projektjeik előkészítésére és megvédésére az ellenzőkkel szemben. És mivel a lakhatási költségeket végső soron a jövőbeli lakásvásárlók viselik, a CEQA elkerülhetetlenül növeli a lakásárakat Kaliforniában, még akkor is, ha a projektet nem támadják meg.

Az talán nem véletlen, hogy Kaliforniában a lakhatás költségei ugyanabban az évtizedben kezdtek jelentősen emelkedni, amikor a kaliforniai törvényhozás elfogadta a CEQA-t, és erősödött az új lakásokkal szembeni közösségi ellenállás. 1970 és 1980 között a kaliforniai lakásárak az amerikai szint 30%-áról több mint 80%-kal magasabbra emelkedtek, a Törvényhozási Elemzői Hivatal jelentése szerint.

– A kereskedelmi fejlesztéseket előnyben részesítő helyi finanszírozási struktúrák. A különböző típusú fejlesztések (pl. kereskedelmi, lakóépület, ipari) különböző mennyiségű adóbevételt és szolgáltatási igényt eredményeznek. Kalifornia helyi önkormányzati finanszírozási struktúrája sokkal nagyobb költségvetési ösztönzést nyújt a városoknak és megyéknek a nem lakáscélú fejlesztések vagy az alacsonyabb sűrűségű lakásépítések jóváhagyására.

A kereskedelmi fejlesztések, mint például a nagyobb kiskereskedelmi létesítmények és szállodák gyakran a legnagyobb nettó költségvetési előnyökkel járnak a városok és megyék számára, mivel a város által kapott megnövekedett forgalmi és szállodai adóbevétel általában több mint ellensúlyozza a helyi önkormányzat közszolgáltatások nyújtására fordított költségeit. Ezzel szemben a lakásépítések általában nem termelnek közvetlenül forgalmi vagy szállodaiadó-bevételeket, és az állam városai és megyéi általában az ingatlanadóból beszedett bevételeknek csak kis részét kapják meg. Ennek eredményeképpen a városok és megyék gyakran ösztönzik a kereskedelmi fejlesztéseket azáltal, hogy nagy területeket jelölnek ki ilyen célokra, és támogatásokat vagy egyéb előnyöket kínálnak a leendő üzlettulajdonosoknak.

– Fejlesztési díjak csökkentése. Kalifornia helyi joghatóságai egyre inkább a fejlesztési hatásdíjakra támaszkodnak a helyi szolgáltatások, például az iskolák, parkok és közlekedési infrastruktúra finanszírozása érdekében. Bár ezek a díjak finanszírozhatják és gyakran finanszírozzák is a szükséges infrastruktúrát, sok helyi joghatóság túlságosan megterhelő díjakat vet ki, amelyek korlátozhatják a lakásépítést azáltal, hogy akadályozzák vagy visszatartják az új lakásépítéseket, különösen a megfizethető lakások fejlesztését. A fejlesztési hatásdíjak elkerülhetetlenül megemelik a lakásépítés költségeit, ami aztán növeli a lakhatási költségeket.

A 330-as törvényjavaslat volt vitathatatlanul az egyetlen jelentős jogszabály, amelyet 2019-ben írtak alá, és amelynek célja az égbe szökő kaliforniai fejlesztési hatásdíjak kezelése volt. Bár a törvényjavaslat nem zárta ki, hogy egy helyi joghatóság már az elején meghatározza a fejlesztési hatásdíjat, megakadályozta, hogy a helyi joghatóságok az engedélyezési folyamat közepén emeljék a díjat. Sajnos a törvényjavaslatot felhígították, és mindössze öt év után megszűnt. Bármilyen pozitív hatás, amelyet az SB 330 a fejlesztők számára díjbiztonságot nyújt, csak átmeneti.

– A közösségek ellenállása az új lakásépítésekkel szemben. Az új lakásépítésekkel szembeni közösségi ellenállás szintén súlyosbítja a lakáshiányt. A helyi közösségek gyakran attól tartanak, hogy a növekvő lakásépítési sűrűség megváltoztatja a környék jellegét, növeli a forgalmi torlódásokat, csökkenti az otthonok értékét, és új bűnözést hoz. A helyi lakosok gyakran jelentős nyomást gyakorolnak a helyi tisztviselőkre, hogy földhasználati jogköreiket az új fejlesztések visszaszorítására használják.

Ennek eredményeként a kaliforniai tengerparti metropoliszok városainak és megyéinek körülbelül kétharmada olyan növekedést szabályozó rendeleteket fogadott el, amelyek korlátozzák a lakásépítést. Ezek a növekedésszabályozó rendeletek hatékonyan korlátozzák a növekedést és következésképpen növelik a lakhatási költségeket. Egy tanulmány megállapította, hogy minden egyes további növekedéskorlátozó irányelv, amelyet egy város elfogadott, 3-5%-os korrelációs növekedést eredményezett a lakásárakban.

És még ott is, ahol a helyi tisztviselők nem engednek a közösségi nyomásnak, a kaliforniai kezdeményezési eljárás lehetőséget biztosít az aktív lakosok számára, hogy megkerüljék a helyi tisztviselőket, és a kezdeményezési és népszavazási eljáráson keresztül beavatkozzanak a helyi területfejlesztési döntésekbe.

– A hajléktalanság közvetlen kezelése további menhelyeken és mentális egészségügyi létesítményeken keresztül. A CalChamber “People’s Voice 2019” felmérése azt is megállapította, hogy a válaszadók 75%-a szerint a hajléktalanság egyre rosszabb Kaliforniában, és 64%-uk szerint a hajléktalanság egyre rosszabb a saját környékükön.

A People’s Voice felmérését alátámasztják a Gazdasági Tanácsadói Tanács közelmúltbeli jelentésének adatai, amelyek szerint az Egyesült Államokban élő hajléktalanok közel fele (47%) Kalifornia államban él. Ez körülbelül négyszer akkora arányt jelent, mint Kalifornia részesedése az Egyesült Államok teljes lakosságából. A jelentés megállapítja, hogy a súlyos mentális betegségek, a kábítószerrel való visszaélés, a börtönbüntetés, az alacsony jövedelem és a gyenge szociális kapcsolatok mind növelik az egyén hajléktalanságának kockázatát.

Kaliforniának olyan politikákat kell elfogadnia, amelyek nemcsak az állam teljes lakásállományát növelik jelentősen, hanem hajléktalanszállókat és mentális egészségügyi intézményeket is létrehoznak, hogy közvetlenebbül kezeljék a kaliforniai hajléktalanok növekvő számát.

CalChamber Position

Kalifornia lakhatási válsága sok lakost és vállalkozást elűz az államból, és elriasztja az új befektetéseket. A megfizethetetlen lakhatás ráadásul sok kaliforniait extra hosszú ingázásra kényszerít, ami növeli a légszennyezést, a közlekedési dugókat és csökkenti a munkavállalók termelékenységét.

A környezetvédelmi és területrendezési törvények átfogó reformjára van szükség a lakásépítést akadályozó és az új lakások árát emelő akadályok elhárításához. A CEQA átfogó újraértékelése és reformja az egyik kritikus lépés a kaliforniai lakásépítés ösztönzéséhez. A CEQA örökségének megőrzése az emberi egészség és a környezet védelmében nem áll ellentétben az ésszerűbb lakásépítéssel.

202076>Január 2020