Kérdezd meg magadtól ezeket a kérdéseket a kereskedelmi bérleti szerződés aláírása előtt

Túl késő változtatásokat eszközölni, miután aláírta a kereskedelmi bérleti szerződést egy irodaházra vagy üzlethelyiségre, és a tinta már megszáradt. Életbevágóan fontos, hogy megértse a bérleti feltételeket, hogy azok milyen hatással lesznek Önre, és hogy a lehető legjobb üzletet alkudja ki magának, mielőtt aláírja az üzleti bérleti szerződést. Ez azzal kezdődik, hogy ismerje az olyan kifejezéseket, mint a “CAM” és a választottbírósági kikötések.

Tegye fel magának ezeket a kérdéseket, hogy biztosan tudja, mire vállalkozik.

Elolvasta és megértette a teljes bérleti szerződést?

Igen, valóban el kell olvasnia – szóról szóra. Lehet, hogy nagyon hosszú és nem túl érdekes dokumentum, de feltétlenül tudnia kell, hogy mi van benne.

Néhány bérbeadó “szabványos” vagy “boilerplate” bérleti szerződéseket használ, amelyek olyan általános feltételeket tartalmaznak, amelyek a legtöbb bérleti szerződésben közösek, ezért győződjön meg róla, hogy a feltételek szerepelnek benne, ha valami másról tárgyalt. Győződjön meg arról, hogy a standard nyelvezet és az Ön speciális nyelvezete nem mond ellent egymásnak.

Még ha a bérbeadó maga állította is össze a bérleti szerződést, ne feltételezze, hogy mindent jól csinált. Ellenőrizze a kezdeti és a végdátumot, a bérleti díjat, a bérleti díj emelkedésének feltételeit és minden egyéb különleges feltételt, amelyről Ön tárgyalt. És mindenekelőtt győződjön meg arról, hogy tudja, mire köteles a bérleti szerződés feltételei szerint. Mire köteles a bérbeadó? Felmondhatja a bérleti szerződést?

A lehető legjobb üzletet alkudta ki?

Az, hogy Ön aláírásra megkapta a bérleti szerződést, még nem feltétlenül jelent kész üzletet. Ez nem jelenti azt, hogy minden tárgyalási lehetőségnek vége. Erre csak akkor kerül sor, ha a bérleti szerződést mindkét fél aláírta.

A bérleti szerződés elolvasása közben készítsen egy listát azokról a rendelkezésekről, amelyek nem tetszenek Önnek. Küldje el a listát a potenciális bérbeadójának. Meglepődhet, hogy mennyi mindent hajlandóak megváltoztatni.

Érti a CAM-feltételeket?

A legtöbb bérleti szerződés a “CAM” kifejezést használja ahelyett, hogy a “közös terület karbantartása” kifejezést írná ki. Ki kell osztani a CAM díjak egy százalékát, amiért te vagy felelős. Az Ön díja az Ön által bérelt épület százalékos arányán alapul. Győződjön meg róla, hogy a százalékos arány az épület teljes méretén alapul, és nem attól függően változik, hogy az épület mekkora részét adják ki egy adott időpontban.

A kereskedelmi bérleti szerződés CAM szakasza valószínűleg az egyik legzavarosabb szakasz, és valószínűleg meg fog lepődni, hogy mennyiért fizet. Ellenőrizze, hogy nem fizet-e olyan dolgokért, amelyek a bérbeadó marketingtevékenységével vagy a más bérlőkkel folytatott bérleti tárgyalásokkal kapcsolatos jogi díjakkal kapcsolatosak.

Más dolgok, amelyeket érdemes lehet kihúzni, a 3%-nál magasabb adminisztrációs díjak, a bérbeadó alkalmazottainak juttatásaiért való fizetés és a más bérleményegységek kialakítási költségei. A CAM feltételeiről lehet és kell is tárgyalnia.

Fontolóra vette már, hogy CAM-stop bérleti szerződést kérjen?

A legtöbb bérleti szerződés manapság “triple net” vagy “net-net-net”, ami azt jelenti, hogy Ön bérleti díjat fizet, valamint a CAM díjak, az ingatlanadó és gyakran az ingatlan javítási és karbantartási költségeinek arányos részét. De kérheti a bérbeadótól a CAM Stop bérleti szerződést, így csak a CAM-díjak és az ingatlanadók emelkedését kell fizetnie a kezdeti bérleti év felett, amit gyakran “bázisévnek” neveznek.”

A bérbeadó cserébe megemelheti az alapbérleti díjat, de a “titokzatos díj” nagy részét kiveszi a bérleti díjból. Alternatív megoldásként kérheti a CAM felső határát, hogy az ne emelkedhessen egy bizonyos kialkudott százaléknál nagyobb mértékben. Figyeljen arra, hogy a CAM-díjak hogyan és mikor emelkednek a bérleti szerződés időtartama alatt.

Mi az Ön felelőssége a tőkekiadásokért?

A “tőkekiadások” jellemzően a kereskedelmi bérleti szerződésben szereplő nagyobb szerkezeti kiadásokra vonatkoznak, mint például a tető, az alapozás, a HVAC és egyéb nagyobb javítások és cserék. Az, hogy mi a “szokásos”, városonként és ingatlanonként eltérő lehet, de próbálja meg elkerülni, hogy olyan bérleti szerződést írjon alá, amely az ilyen javítási vagy csereköltségek terhét Önre, mint bérlőre hárítja.

Vannak kompromisszumok, ha a bérbeadója megköveteli, hogy Ön fizesse ezeket a költségeket. Például, ha a bérleti szerződésben az áll, hogy Ön felelős a HVAC javításáért és cseréjéért, javasolhatja a bérbeadónak, hogy húzzák ki a “csere” szót, és az Ön javítási kötelezettségét korlátozzák egy karbantartási szerződésre, esetleg évi két alkalommal. Felajánlhatná, hogy egy bizonyos éves maximális összeghatárig minden általános javításért felel.

A bérleti szerződés átruházható?

Ellenőrizze, hogy a bérbeadónak joga van-e felmondani a bérleti szerződést abban az esetben, ha Ön engedményezést kér – a jogot, hogy valaki más vegye át a bérleti szerződést, ha Ön eladja a vállalkozását. Sok vállalkozás úgy találja, hogy a telephelyük nagy részét képezi az értéküknek. Egyes vállalkozások megpróbálják átruházni a bérleti szerződést, hogy kiszálljanak belőle, de a bérbeadó újra akarja tárgyalni a feltételeket az engedményezővel.

Ez megölheti az eladást, ha a bérbeadónak joga van felmondani a bérleti szerződést, amikor Ön kéri az engedményezést, ezért kérje, hogy a bérbeadó távolítsa el ezt a rendelkezést – vagy legalábbis engedélyezze annak módosítását, hogy az ne vonatkozzon a vállalkozásának eladására. Értse meg, hogy a bérbeadó továbbra is jogot akar majd arra, hogy elutasítsa az engedményezést, ha az új bérlő anyagilag nem elfogadható.

Lehet albérlője?

Az albérlő felvételének általános gyakorlata hasonló a bérleti szerződés átruházásához. Az albérlő egy másik vállalkozás, amely az Ön bérelt helyiségében az Ön bérleti feltételei szerint működik. Ön fizeti a bérleti díjat, a másik fél pedig a költségek egy részét.

Néhány bérbeadó nem engedélyezi az albérlőket, de előfordulhat, hogy Ön meg akarja osztani a költségeket valakivel a későbbiekben. Tárgyaljon a bérbeadóval a bérleti szerződés megkötése előtt, ha úgy gondolja, hogy egy későbbi időpontban esetleg szeretne albérlőt fogadni.

Van-e a bérleti szerződésben választottbírósági kikötés?

Manapság sok szerződés tartalmaz választottbírósági záradékot. Ezek a záradékok kimondják, hogy mindkét fél beleegyezik abba, hogy a vitás kérdéseket a pereskedés és a bírósági eljárás helyett választottbíróság útján rendezik. Olvassa el a bérleti szerződést, hogy lássa, kötelező-e a választottbírósági záradék. Győződjön meg arról, hogy joga van részt venni a választottbíró kiválasztásában és a választottbíráskodással kapcsolatos egyéb döntésekben, ha ebben megállapodtak.

Szüksége lesz-e személyes garanciára?

A legtöbb bérbeadó csak akkor írja alá, ha Ön személyesen garantálja a bérleti szerződést, ezért rendkívül szerencsésnek mondhatja magát, ha megússza a bérleti szerződés aláírását ilyen záradék nélkül.

A garanciák jellege azonban tárgyalható. Fontolja meg, hogy csak a bérleti időszak egy részére nyújt garanciát, vagy tárgyaljon olyan garanciáról, amely csak hat-tizenkét hónapig tart az Ön felmondása után.

Megvan az üzleti struktúrája?

Meg kell győződnie arról, hogy a vállalati struktúrája a helyén van, ha azt szeretné, hogy az megvédje Önt. Társaság esetén nyújtsa be a létesítő okiratát, vagy győződjön meg róla, hogy megkapta a szervezeti alapokmányát az államtitkártól, ha Ön egy LLC. Intézze el ezt, mielőtt aláírja a bérleti szerződést. Egyes államok ezeket a dokumentumokat “tanúsítványoknak” nevezik.”

Gondoskodjon arról, hogy rendelkezzen olyan dokumentációval, amely igazolja, hogy a bérleti szerződést az igazgatótanács jóváhagyta. Rendelkeznie kell egy testületi határozattal, amely igazolja, hogy az igazgatótanácsa megvizsgálta a bérleti szerződést, és jóváhagyta azt. Akkor is kell valamilyen dokumentáció, hogy a bérleti szerződést akkor is jóváhagyták, ha nincs igazgatótanácsa.”

A lényeg

A bérbeadó sokkal nagyobb valószínűséggel fog Önnel tárgyalni, ha a bérleti szerződése egy nagyobb ingatlan 25%-át teszi ki, mint ha az Ön területe 3% – ezt érdemes észben tartania. Fontolja meg, hogy ügyvédet bízzon meg a dokumentum felülvizsgálatával és azzal, hogy segítsen Önnek a tárgyalásokban, különösen akkor, ha zsákutcába jut a bérbeadóval. Egy ügyvéd segíthet eldönteni, hogy mikor vágjon bele, és mikor éri meg a kockázat.