Hogyan lehet ütemesen megvalósítani a kertes közösségeket

A kertes közösségek állnak az Egyesült Királyság kormányának azon törekvésének középpontjában, hogy a 2020-as évek közepéig évente 300 000 új otthont építsenek Angliában a lakáshiány enyhítése érdekében. Kertközösségi programján keresztül a kormány több mint 20 kertközösségi projektet támogat, amelyek várhatóan 200 000 otthont teremtenek a század közepéig, és a közelmúltban újabb projekteket jelentettek be. A kerti közösségek jellemzően 1500-10 000 lakásos kertes falvakat vagy több mint 10 000 lakásos kertvárosokat foglalnak magukban.

A kormány adatai szerint azonban 2016 júliusában az Egyesült Királyságban az építési engedéllyel rendelkező 684 000 lakásnak alig több mint a fele készült el, és mivel a helyi önkormányzatok és magánfejlesztők ambiciózus elképzelései a Kertközösségi Program helyszínein a gyakorlati megvalósítás felé haladnak, létfontosságú, hogy ezek a stratégiai projektek a szükséges támogató infrastruktúra mellett magas minőségű lakások széles választékát biztosítsák.

A tempó és a minőség elérése

Míg a Város- és Megyei Tervezési Szövetség Kertvárosi Alapelvek kiváló keretet nyújtanak a helyi tanácsok és a fejlesztők számára, amelyet a nagyszabású lakásépítési projektek megvalósításakor követni kell, és amely egyértelmű normákat határoz meg a helykialakítás, a fenntarthatóság, a hosszú távú gondoskodás és a közösségfejlesztés tekintetében, a gyorsabb ütemű tervezés és fejlesztés gyakran ellentétesnek tűnik a minőségi helyek létrehozásával. Ennek azonban nem kell így lennie. A 2012-es olimpiai játékok biztosítása érdekében mindössze kilenc hónapos, igen szűkös időkeretet kaptunk a londoni olimpiai park tervezésére, amely keretet biztosított egy világszínvonalú, jelentős fejlesztés megvalósításához.

A tapasztalatainkra támaszkodva itt felvázolunk három, a kertes közösségek tervezéséhez elengedhetetlenül fontos elemet, amelyek segíthetnek a gyorsabb megvalósításban, és olyan vonzó, élénk és jól összekapcsolt helyeket biztosítanak, ahol az emberek élni akarnak.

A lakások szélesebb választékának bevonása

Amint azt a Letwin Review of Build Out Rates (Letwin-jelentés a beépítési arányokról) javasolta, amely azt vizsgálja, hogy miért tart olyan sokáig a házak építése a tervezési engedély ellenére, a nagy stratégiai területeken gyorsabban lehet lakásokat építeni a kínálat szélesítésével.

A Letwin-jelentés szerint a nagy területek részletes tervezési engedélyének megadása után a beépítési arány alapvető tényezője a “felvevőképesség”, vagyis az eladási arány. Általában a házak eladási arányát a kínált házak típusa és ára határozza meg. Az egy hálószobás lakásoktól a négy hálószobás családi házakig és bungalókig terjedő változatos kínálat a vevők szélesebb körét fogja megszólítani, ami növeli az általános keresletet. Ez pedig segít fenntartani a lakásárakat és a programok életképességét, ami az évente épített lakások számának jelentős növekedését eredményezi.

A zöldmezős területek jellemzően többnyire nagyobb, több hálószobás lakásokat kínálnak, mivel a családok azok a vevők, akik a hivatalhoz való közelséget leginkább hajlandóak elcserélni a szabad, zöld területekre és a jó iskolák közelségére. Ha azonban több lakást – amelyek gyakran csak 20 százalékát teszik ki a kertvárosi lakásoknak – és más speciális lakástípusokat, például nyugdíjasotthonokat vonunk be, kiegyensúlyozottabb és fenntarthatóbb közösségeket hozunk létre a Letwin-jelentés ajánlásainak megfelelően.

A kutatások azt is kimutatták, hogy a legalább 40 százalékban megfizethető lakásokat tartalmazó fejlesztések 40 százalékkal nagyobb arányban épülnek be, mint a 10-19 százalékban megfizethető lakásokat tartalmazó fejlesztések. Ugyanakkor a bérleti formák sokfélesége, például a bérbeadásra épített ingatlanok a saját tulajdonú lakások mellett tovább szélesítik a piacot és kiegyensúlyozzák a közösségi demográfiai összetételt.

Befektetni a magas színvonalú tömegközlekedésbe

A magas színvonalú tömegközlekedési infrastruktúrába és szolgáltatásokba – például jó és gyakori busz- és gyorsvasúti szolgáltatásokba, vagy akár egy elhagyott vasútvonal újraindításába vagy villamosvasúttá történő átalakításába – történő beruházás kulcsfontosságú a diverzifikált lakásépítési megközelítés támogatásához szükséges nagyobb vásárlói kereslet ösztönzéséhez. Az Egyesült Királyság eredeti kertvárosait, a hertfordshire-i Letchworth és Welwyn Garden City-t például azért választották, mert olyan vasútvonalakon feküdtek, amelyek megbízható tömegközlekedési szolgáltatásokat nyújtottak London felé.

Egyszerűbben fogalmazva, a jó tömegközlekedéshez való hozzáférés növeli az emberek érdeklődését egy közösségben való élet iránt, mert lehetőséget ad arra, hogy megfizethetően, gyorsan és biztonságosan közlekedjenek, anélkül, hogy autóra lenne szükségük. A jó tömegközlekedési lehetőségek a nagyobb sűrűségű lakások építését is katalizálják, mivel támogatják a tevékenységek és szolgáltatások szélesebb skáláját, és emelik az ingatlanárakat is. Emellett csökkentik a parkoláshoz szükséges terület nagyságát, lehetővé téve a terület intenzívebb fejlesztését. Ezek az összefüggések nyilvánvalónak tűnhetnek, de a nagyvárosainkon kívüli tömegközlekedés gyakran széttöredezett jellege általában aláássa a tömegközlekedési beruházások tervezésének integrálására irányuló erőfeszítéseket.

A kertvárosi közösségek tervezésekor a közlekedésorientált fejlesztés (TOD) megközelítésének alkalmazása egy erényes kört hozhat létre, ahol a tömegközlekedési beruházások ösztönzik a nagyobb sűrűségű fejlesztéseket, ami viszont növeli az utasok számát, és így támogatja a nyújtott tömegközlekedési szolgáltatások hosszú távú életképességét. Ezen túlmenően sok esetben a magas színvonalú tömegközlekedési hálózatok kertvárosi közösségek részeként történő kiépítésének további építési és üzemeltetési költségei viszonylag szerények, ha az általános stratégiai infrastrukturális költségekhez viszonyítjuk.

A “hagyományos” városi jellemzők beépítése

Minél jobban tükrözik a kertvárosi közösségek a hagyományos városok jellemzőit, például zöldterületek és játszóterek bevonásával, annál nagyobb a lehetőség nemcsak vonzó és élénk helyek létrehozására, hanem a lakások sokszínűbbé tételére is, ami megerősíti az otthonok sokféleségével kapcsolatos központi pontot, ami magasabb befogadási és ezáltal beépítési arányt eredményez. Egy festői tó például természetes módon alkalmas lehet arra, hogy köréje idősotthonok vagy erkélyes lakások épüljenek.

Egy hely és a táj természeti értékeinek alapos mérlegelésével lehet meghatározni, hogy mely jellemzőket és hol kell beépíteni. Ha ezt a korai elemzést már a generáltervezés során elvégezzük, akkor biztosíthatjuk, hogy olyan helykialakítási stratégiát dolgozzunk ki, amely támogatja a különböző és karakteres városrészek létrehozását egy kertvárosi közösségen belül, amely a lakástípusok, életstílusok és végső soron a vásárlók széles skáláját vonzza.