Costa-Hawkins.com

Két közelmúltbeli vélemény a tulajdonos és a rokonok beköltözési kilakoltatásával kapcsolatban elemzi a “jóhiszeműség” homályos területét.

A DeLisi kontra Lam ügyben a lakóhelyüket elhagyni kényszerült bérlők nyertek egy rosszhiszemű kilakoltatási perben. Collin Lam és Kimberly Wong egy négylakásos, teljesen bérlők által lakott épületet vásárolt San Francisco Outer Richmond negyedében. A város tulajdonosi beköltözésre (OMI) vonatkozó rendelkezésére hivatkozva felmondták a 2. egység bérleti jogviszonyát. Miután beköltöztek, ugyanígy tettek az 1. egység visszaszerzése érdekében Kimberly testvére, Jordan számára a rokonok beköltözésére vonatkozó rendelkezés (RMI) alapján. Mindkét egység bérlői kiürítették, majd beperelték őket, azt állítva, hogy a felmondások rosszhiszeműek voltak, hogy Collin és Kimberly valójában nem is ott laknak, és hogy az RMI valójában a hosszú távú bérlők kilakoltatásáról szólt, nem pedig a testvérnek az egység elfoglalására irányuló vágyáról.

A tulajdonosok tanúsították erős kötődésüket a környékhez és a közeli rokonokhoz, és azt állították, hogy azért választották a 2. egységet, mert a földszinten jobban elfér a baba és a nagymama. Úgy döntöttek, hogy Jordant költöztetik be, miután néhány hónappal korábban elvesztette az állását.

Jordan valóban beköltözött. A vallomása azonban aggodalmat keltett az esküdtszékben. Például nem beszélt arról, hogy fog-e lakbért fizetni, de “arra számított, hogy valószínűleg fog” (ez az RMI-szabályzat megsértése). A beköltözés előtt nem járt az 1-es egységben, és nem ismerte annak elrendezését. Ő és a barátnője azt fontolgatták, hogy a munka miatt elköltöznek a környékről. Az esküdtszék nem volt megértő a magyarázattal szemben. Annak ellenére, hogy a tulajdonosok és a testvér valóban beköltöztek, ahogy azt a törvény előírja, a bérlő javára hoztak ítéletet és 462.450 dolláros jogerős ítéletet!

Fellebbezésükben a tulajdonosok azzal érveltek, hogy a törvények elsőfokú bíróság általi alkalmazása lehetővé tette, hogy “a bérlők és az esküdtek a bérbeadóknak az RMI rendelkezéseknek való megfelelése mögé nézzenek, hogy a bérbeadók motivációira vonatkozó találgatások alapján döntsék el, hogy valóban a helyes okokból cselekedtek-e, és hogy felelősségre vonják őket azért, mert “rossz gondolataik” voltak, még akkor is, ha cselekedeteik egyébként megfeleltek a törvény követelményeinek.”

A fellebbviteli bíróság mindazonáltal egy nem közzétett véleményben megerősítette a DeLisi kontra Lam ügyet, megjegyezve, hogy a “jóhiszeműség” követelménye a kilakoltatások megengedett, érdemi korlátozása. Nem volt elegendő pusztán a bérleti díjrendelet mechanikus követelményeinek való megfelelés. A bíróság a véleményt nem sokkal később, több bérlő ügyvédjének kérésére tette közzé. (A nem közzétett vélemények csak a feleket kötik, míg a közzétett vélemények a nyilvánosságot is kötik.)

Eközben a város egy másik részén Robyn és Ian Reynolds beperelte korábbi bérbeadójukat, Cory Lau-t, aki az OMI-szabályzatot használta fel arra, hogy beköltözzön a North Beach-i italboltja feletti lakásukba. A tárgyaláson a bérlőknek sikerült a jó tényeket rosszra fordítaniuk. Lau azért akart beköltözni, hogy ne kelljen hétnapos/hétköznapi, 12 órás/napos munkakötelezettsége miatt San Brunóból ingáznia, ami annál is inkább sürgetővé vált, mert a saját lakbére emelkedett. Ez csak azt a kérdést vetette fel, hogy nem hazudott-e arról, hogy pontosan mennyivel emelkedik a bérleti díja, amikor a bérlőinek elmagyarázta a motivációit. A bérlők ügyvédje még azt is mérlegelte az esküdtszékkel, hogy Lau-nak ki kellett volna-e lakoltatnia egy másik bérlőt, aki a bérleti szerződését megszegve Airbnb-t használt. Lau megjavította a (gyógyítható) viselkedést, de a bérlők azzal érveltek, hogy a másik bérlőt vétkességből kellett volna kilakoltatnia, és más egységbe költözött, mint amit ő akart, más jogos okból, mint amit ő akart. Bár Lau végül nem követett el semmi rosszat, az esküdtszék 670 574 dolláros felelősséget állapított meg számára!

A tárgyaló bíró helyt adott Lau azon kérelmének, hogy az ítélet ellenére hozzon ítéletet. A fellebbviteli bíróság nem közzétett véleményében megerősítette az ítéletet, egyetértve azzal, hogy “a “jóhiszeműség”, a “hátsó szándék nélkül” és a “tisztességes szándék” követelményei nem indítanak széles körű vizsgálatot az egység birtoklásának visszaszerzésére törekvő tulajdonos általános magatartására és motivációira vonatkozóan”. A releváns vizsgálat az, hogy három hónapon belül beköltöztek-e a lakásba, és továbbra is ott laknak-e.

A San Franciscó-i Lakásszövetség és a San Franciscó-i Kis Ingatlantulajdonosok Szövetsége által benyújtott közzétételi kérelmet követően a fellebbviteli bíróság közzétette a Reynolds kontra Lau ügyet. Megkülönböztethetőnek találta a DeLisi v. Lam ügyet (tekintettel arra a bizonyítékra, hogy Jordan esetleg nem szándékozott hosszú távú főlakást létesíteni), és megállapította, hogy amennyiben a bérbeadó “domináns indítéka a birtoklás visszaszerzésére az, hogy a lakást legalább 36 hónapig folyamatosan főlakásként használja, más járulékos okok, például pénzügyi ösztönzők vagy személyes preferenciák általában nem szolgálhatnak a bérleti díjrendelet megsértésének alapjául”.

A fellebbezők felhívják a figyelmünket egy nemrégiben közzétett véleményre, amelyet e bíróság második részlegének kollégái tettek közzé, a DeLisi v. Lam. A DeLisi megerősített egy esküdtszéki ítéletet, amely szerint egy négylakásos lakóház tulajdonosai megsértették a San Francisco-i lakbérrendeletet egy meglévő bérlő kilakoltatása miatt, hogy megkönnyítsék egy rokonuk beköltözését. A DeLisi ügyet megkülönböztethetőnek találjuk, mivel bizonyítékot mutattak be arra vonatkozóan, hogy a rokon esetleg nem szándékozott hosszú távú főlakást létesíteni. (Lásd id. p. *11 .) Itt a bizonyítékok nem támasztották alá, hogy Lau és menyasszonya a 456 Broadway birtokba vételére törekedett, mint hosszú távú elsődleges lakóhelyükre, és azóta is ott élnek. Nem úgy értelmezzük a DeLisi-t, hogy azt sugallja, hogy a tulajdonos megsértheti a bérleti díjrendeletet, ha a hosszú távú elsődleges lakóhely kialakítására irányuló jóhiszemű szándékon kívül más motívumokat is fenntart. Mindaddig, amíg a tulajdonos domináns indítéka a birtoklás visszaszerzésére az, hogy az egységet legalább 36 hónapig folyamatosan fő lakóhelyként használja (§ 37.9, subd. (a)(8)(i)), addig egyéb mellékes okok, mint például pénzügyi ösztönzők vagy személyes preferenciák általában nem lehetnek a bérleti díjrendelet megsértésének okai.

A cikk egy változata eredetileg a San Franciscó-i kisbérlők 2019. októberi hírlevelében jelent meg.