Az óvadéki letét (más néven a jóhiszemű letét)
A ki, mi, hol, mikor és miért (és talán még egy miért, nem?)
Az ingatlanszaknyelvben a biztosíték letétet (Earnest Money Deposit, EMD) a letéti letét szaknyelvben jóhiszemű letétnek is nevezik. Ez az a pénzbeli letét, amelyet a Vevő jóhiszeműségként felajánl az Eladónak, amikor az Eladó vagyontárgyának megvásárlására vonatkozó szerződést aláírják, lepecsételik és átadják a letéti őrnek, mint semleges harmadik félnek.
Aha! Egy mondatban elintéztem a téma összes W-jét.
Mivel sajnos, mivel PÉNZről van szó, és az emberek nem szívesen válnak meg tőle jogosan (vagy jogtalanul), ez a cikk kicsit hosszabb lesz ennél az egy bekezdésnél. Kár.
Szóval menjünk vissza, és foglalkozzunk minden egyes “W”-vel önállóan.
Aki
Ez biztosan nem a rockzenekar, az biztos, de KI adja az EMD-t, az mindig az a fél, aki az eszközt akarja, és kötelezettséget vállalt a vásárlásra, általában néhány feltételhez kötve.
A mi
A normál ügyletekben a legkönnyebben letétbe helyezhető forgatható értékpapír a pénz. Más szóval a jó öreg készpénz. Mivel a letéti társaságok szigorúan szabályozzák a készpénz felvételét, szükséges, hogy a Vevő ezt csekk, pénztári csekk vagy átutalt pénzeszközök formájában alakítsa át.
Ez nem jelenti azt, hogy ez csak készpénz lehet; a jóhiszemű letét lehet más típusú eszköz is, amelyet a Vevő hajlandó átadni, és az Eladó hajlandó fedezetként használni az ügylet biztosítására. Például egy autó rózsaszín cédulája, vagy bizonyos részvényekről átírt certifikátok, stb. Sajnos a letétkezelő nem biztos, hogy képes ilyen típusú eszközöket tartani, és mi történik, ha az eszközök leértékelődnek vagy emelkednek az ügylet időtartama alatt? Mi lesz az a tényleges pénzbeli érték, amelyet a zárónyilatkozaton meg lehet állapítani? Mi történik, ha komplikációk merülnek fel, és a tranzakció meghiúsul? Tehát a bankban lévő készpénz az ember legjobb barátja, és ezért nevezik biztosíték letétnek.
Ahol
Amint a Miben említettük, a jóhiszemű letétet általában a letéteményesnek adják át, hogy tartsa. Nos, ha nem tudja, mi vagy ki az Escrow Holder, ez a “settlement agent” vagy “stakeholder” (sokféle elnevezés ugyanarra a szerepre), aki a Vevő és az Eladó által kijelölt semleges harmadik fél. Ez a pénzeszközök és dokumentumok letéteményese, a feleket a kidolgozott szerződés teljesítésére ösztönzi, majd amikor ez megtörtént, átadja és kicseréli az említett pénzeszközöket és dokumentumokat a végső félnek. Ezen a helyen található egy cikk a kaliforniai Escrow szerepéről:
A Escrow Holdernek adott pénzeszközöket bizalomban tartják és egy szövetségileg biztosított bankszámlán helyezik letétbe – a “Trust account” az, ahogyan a letéti letét nyelvén nevezzük. A felek másként gondolhatják, de amíg az ügylet lefolyik, ez az EMD nem tartozik sem a Vevőhöz, sem az Eladóhoz. Ez azért fontos, mert később beszélni fogunk arról, hogy mi történik, ha a tranzakció meghiúsul.
A mikor
Mihelyt a Vevő vételi ajánlatot tett, az EMD általában azonnal következik. Előfordul, hogy a csekket az ajánlat megtételével egyidejűleg nyújtják be az Eladónak vagy képviselőjének. Ha az ajánlatot elfogadják, a csekket az elfogadott ajánlattal együtt átadják a letéti őrnek, és megnyitják a letéti tranzakciót. Előfordul, hogy a Vevő az EMD-t közvetlenül az Eladó számlájára adja, de ez ritka, kivéve, ha a Vevő és az Eladó között kölcsönös bizalmi kapcsolat van. Általában a felek ismeretlenek egymás számára, és szükség van arra, hogy egy harmadik fél legyen a közvetítő. Nem számít, ki kapja a pénzt, a MIKOR általában az ügylet megnyitásakor vagy röviddel utána történik.
A miért
Tegyük fel, hogy Ön az Eladó, akinek értékes eszköze van, és tetszőleges számú fél szeretne vásárolni. A végleges eladási ár kialkudása után a Vevő biztos akar lenni abban, hogy ragaszkodni tud ehhez az árhoz, és Ön már nem fog más ajánlatokat figyelembe venni. Ön viszont biztos akar lenni abban, hogy a Vevő őszinte vételi ajánlatot tesz, mivel Ön lemondott a többi ajánlat lehetőségéről. Annak ösztönzésére, hogy Ön tiszteletben tartsa a szerződést, a Vevő készpénz letétet fizet, hogy megmutassa, hogy jóhiszeműen cselekszik. Innen a “jóhiszemű letét” vagy “foglaló”.
Miért ne?
Van olyan időszak, amikor NEM szükséges az EMD? Igen, és ez lehet az, amikor a két fél hallgatólagosan bízik egymásban, hogy az ügyletet a végső lezárásig végig fogják vinni. Jó példa erre a rokonok közötti adásvétel. Nincs olyan törvény, amely kimondja, hogy a szerződés véglegesítéséhez szükség van kezdőrészletre.
Most, hogy végeztünk a “W”-kkel, további megfontolások következnek:
Mennyinek kell lennie?
Mivel nincs olyan törvény, amely kimondja, hogy szükség van kezdőrészletre, így nincs olyan törvény sem, amely kimondja, hogy annak mekkorának kell lennie, ha azt fontolóra veszik. Ez a felek közötti tárgyalások részét képezi, és alapulhat a területen szokásos gyakorlaton. A vevők kevesebbet szeretnének arra az esetre, ha az ügylet rosszul alakulna; az eladók többet akarhatnak, hogy biztosak legyenek abban, hogy a vevő teljesít.
Mi történik az EMD-vel az ügylet során?
Mivel a jóhiszemű letét a vevő garanciája arra, hogy teljesíteni fog, mindig vannak hozzá kötöttségek, és ezeket a kötöttségeket általában az ügylet feltételeinek vagy “függő feltételeknek” nevezik. Ahogy a feltételes feltételek teljesülnek, a tranzakció előrehalad, és az EMD az eladási ár előlegének részévé válik. Ha a feltételes feltételek nem teljesíthetők, a szerződés általában az összes fél általi felmondásra szólít fel, és az EMD-t vissza kell adni a vevőnek.
Az EMD felhasználható a zárás előtti számlák kifizetésére?
A pénzeszközöket bizalmi vagyonkezelésben tartják, és miután letétbe helyezték, azok nem tartoznak sem a vevőhöz, sem az eladóhoz. Bármilyen rendelkezés (vagy annak egy része) mindkét fél beleegyezését igényli. Például, ha van egy lakástulajdonosok egyesülete, amely előzetes díjakat követel a dokumentumok kiadásához a Vevő számára felülvizsgálat céljából, megkérjük az Eladót, hogy az EMD érintése helyett előlegezze meg a pénzeszközöket. Ha nem tudja, akkor, hogy kivegye az EMD-ből, az Escrow Holdernek módosítást kell készítenie, hogy a felek beleegyezzenek a pénzeszközök kifizetésére való felhasználásba.
A szerződés felbontása – különböző trükkös forgatókönyvek
Amint már említettük, ha a feltételes feltételek nem teljesíthetők, a szerződés felbontható, ha így van megírva, és az EMD visszaadható a Vevőnek, amint minden fél írásban beleegyezik a felbontásba. A fontos rész az, hogy minden fél írásban állapodjon meg a szerződéstől való elállásról és a pénzösszegek visszafizetéséről.
- Mi történik, ha a feltételes feltételek teljesülnek vagy megszűnnek, és a Vevő vagy az Eladó úgy dönt, hogy nem kívánja folytatni a szerződést? Ez a forgatókönyv gyakrabban kerül elő, mint szeretnénk, és nincs egyetlen biztos megoldás. Az adásvételi szerződés és a felek által aláírt letéti utasítások tartják őket felelősnek a szerződéses jog szerinti tartalomért . Ha az egyik fél úgy dönt, hogy nem folytatja, és a lemondási kérelme mögött álló ok nem a szerződésben meghatározott feltétel, akkor ez a fél késedelembe esik.
- Mi történik, ha a kapcsolatfelvétel 21 napos feltételes időszakot ír elő, elérkezik a 22. nap, és a Vevő nem szüntette meg a feltételes feltételeket? Követelheti-e az Eladó az elállást, és az EMD-t likvidált kártérítésként veheti fel?Mi történik, ha az ügylet csak áll, mert a Vevő nem tudja eltávolítani a feltételeit, de mégsem akarja feladni? Milyen jogorvoslati lehetőségei vannak az Eladónak? Íme néhány lehetősége:
- Mi történik, ha az EMD-t idő előtt elengedték az Eladónak, majd az ügylet elmarad? Igen, sok olyan ügylet van, amelyben az Eladó beleírja a szerződésbe, hogy az EMD-t akkor adja át az Eladónak, ha bizonyos (vagy minden) feltételes körülmény megszűnik.
Ha a Vevő beleegyezik, meg kell értenie, hogy az EMD-vel az ajtón kívül, az ügylet utólagos törlése és a pénz visszakérése komoly nehézségekbe ütközik, mivel arra támaszkodnak, hogy az Eladó önkéntesen visszaadja a pénzt. Nem könnyű dolog ilyenkor. Ezért nem ajánlott a pénzeszközök korai felszabadítása, kivéve, ha a felek valóban tudják, mit csinálnak.
Ha ez a Vevő volt, az EMD elvesztésének lehetősége nagyon is reálissá válik, mert ez az oka az EMD-nek – egy fedezet arra az esetre, ha a Vevő nem teljesíti a szerződést.
Ha az Eladó volt az, akkor nyitva hagyja magát egy per és/vagy egy Lis Pendens benyújtása előtt az ingatlan ellen, ami gyakorlatilag megakadályozná, hogy egyáltalán eladjon, amíg az ügy meg nem oldódik.
– Tárgyaljon a Vevővel! Adjon neki ésszerű többletidőt a befejezésre
– Követelje az azonnali lezárást vagy törlést, és vegye fel az EMD-t kötbérként
– Követelje az azonnali lezárást vagy törlést, és adja vissza a Vevőnek az EMD-t
Soha nincs biztos megoldás.Gyakran azon kapjuk magunkat, hogy a beszélgetést a “függ” szóval kezdjük. Az egész csak arról szól, hogy meg kell vizsgálni a történtek körülményeit, majd tárgyalni kell, hogy kiderüljön, van-e közös alap. Hangsúlyozni kell, hogy bármilyen megoldásról is legyen szó, azt mindkét félnek írásban kell rögzítenie. Néha nem lehet megoldást találni, és akkor a nagyágyúkat kell bevetni. Egy ügyvédi levél még nagyobb nyomást gyakorolhat. Senki sem akarja a pereskedés költségeit..
Mi történik, ha nincs megállapodás? Ha nincs, akkor a pénzösszegek a letéti letétkezelő letéti számláján maradnak, amíg nem születik megállapodás, bármennyi ideig is tart ez. Volt egy aktám, amelyben 5 évig tartottam a pénzeszközöket, mert nem született megoldás. az aktámat törölték, az ingatlant már rég eladták valaki másnak, de senki nem tudott megegyezni abban, hogyan oldják meg a jóhiszemű letét ügyét. Ezért említettem a cikk elején, hogy miután a pénzeszközöket letétbe helyezték a bizalmi számlán, a pénzeszközök nem tartoznak sem a Vevőhöz, sem az Eladóhoz. Mindkettőjüknek lehet rá igénye.
Ha a vita vitássá válik és perbe megy, mindaddig, amíg a letéteményes nem vesz részt a perben, a letéteményesnek joga van kivonni magát az egyenletből az interpleader benyújtásával és az alapok bíróságra küldésével. A bíróságok ezután a per lezárásáig visszatartják a pénzeszközöket.
A szerződés felmondásának számos más forgatókönyve is létezik. Ez a cikk nem tér ki erre, mert a szerződés felmondása olyan jogi kérdéseket vonhat maga után, amelyekről az író nem tud nyilatkozni. Felhívjuk az olvasók figyelmét, hogy az adott esetükben keressenek független jogi tanácsadót.
A cikk elkészítése során azt tapasztaltuk, hogy ezek a leggyakoribb kérdések, amelyeket feltesznek nekünk:
- Megkaphatjuk-e a foglalót
- Mikor kaphatjuk vissza a foglalót
- Mi történik a letétben lévő pénzzel, ha a vevő visszalép
- Megtarthatja-e az eladó a foglalómat
- Megtarthatja-e az eladó a foglalómat
- Ez a foglaló visszatéríthető
- Kié a foglaló
- Mi történik a foglalóval, ha a vevő visszalép az adásvételtől
- A foglalót vissza lehet-e fizetni
Remélhetőleg, ez a cikk választ ad ezekre a kérdésekre, mert a “függ” olyan ködös válasz!
Ha bármilyen más kérdése vagy forgatókönyve van, amiről szeretne beszélni, kérjük, vegye fel velünk a kapcsolatot. A kérdések megérdemlik a válaszokat, vagy legalábbis a legjobb választ, amit adni tudunk.
Ezt a cikket frissíteni fogjuk, ha új forgatókönyvek jutnak a tudomásunkra, ezért időről időre nézzen vissza!
- Rólam Juliana
- Könyvek
- Kapcsolat Viva Escrow
Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager
Jó hír! “A letétbe helyezés művészete” megjelent! Keresd a www.amazon.com oldalon!
The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership
Már kapható az Amazonon.com
- When the Loan Got Sold and You Just Closed Escrow – April 6, 2020
- Mechanics Lien – October 7, 2019
- Are You a Foreigner and Need to Know About U.S. FIRPTA Withholding Laws? – 2019. február 20.
- Amikor a FIRPTA
Withholding rosszul sül el – 2019. február 20. - Jó állapotban van az ingatlan tulajdonjoga
? – January 15, 2019
Minden cikk megtekintése
Join Our FREE Viva Escrow Forums
Join Here…
Leave a Reply