Fragen Sie sich diese Fragen, bevor Sie einen Gewerbemietvertrag unterzeichnen

Es ist zu spät, um Änderungen vorzunehmen, nachdem Sie einen Gewerbemietvertrag für ein Bürogebäude oder eine Einzelhandelsfläche unterzeichnet haben und die Tinte getrocknet ist. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Sie die Mietbedingungen verstehen und wissen, wie sie sich auf Sie auswirken, und dass Sie das bestmögliche Angebot für sich selbst ausgehandelt haben, bevor Sie einen Gewerbemietvertrag unterzeichnen. Dies beginnt damit, dass Sie sich mit Begriffen wie „CAM“ und Schiedsklauseln auskennen.

Stellen Sie sich diese Fragen, damit Sie sicher sind, dass Sie wissen, worauf Sie sich einlassen.

Haben Sie den gesamten Mietvertrag gelesen und verstanden?

Ja, Sie müssen ihn Wort für Wort lesen. Es kann ein sehr langes und uninteressantes Dokument sein, aber Sie müssen unbedingt wissen, was darin steht.

Viele Vermieter verwenden „Standard-“ oder „Muster“-Verträge, die allgemeine Bedingungen enthalten, die in den meisten Verträgen vorkommen; vergewissern Sie sich also, dass die Bedingungen enthalten sind, wenn Sie etwas anderes ausgehandelt haben. Vergewissern Sie sich, dass die Standardformulierung und Ihre Sonderformulierung nicht im Widerspruch zueinander stehen.

Auch wenn der Vermieter den Mietvertrag selbst aufgesetzt hat, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass er alles richtig gemacht hat. Überprüfen Sie den Beginn und das Ende des Mietverhältnisses, den Mietzins, die Bedingungen für die Mietpreiserhöhung und alle anderen Sonderbedingungen, die Sie ausgehandelt haben. Und vor allem sollten Sie wissen, wozu Sie nach den Bestimmungen des Mietvertrags verpflichtet sind. Zu welchen Handlungen ist der Vermieter verpflichtet? Können Sie den Mietvertrag kündigen?

Haben Sie das bestmögliche Angebot ausgehandelt?

Nur weil Sie einen Mietvertrag zur Unterschrift erhalten haben, ist das Geschäft nicht unbedingt abgeschlossen. Das bedeutet nicht, dass die Möglichkeit zu verhandeln vorbei ist. Das ist erst dann der Fall, wenn der Mietvertrag von beiden Parteien unterzeichnet wurde.

Machen Sie eine Liste aller Bestimmungen, die Ihnen nicht gefallen, während Sie den Mietvertrag lesen. Schicken Sie die Liste an Ihren potenziellen Vermieter. Sie werden vielleicht überrascht sein, wie viel er zu ändern bereit ist.

Verstehen Sie die CAM-Bedingungen?

In den meisten Mietverträgen wird der Begriff „CAM“ verwendet, anstatt „common area maintenance“ zu sagen. Ihnen sollte ein Prozentsatz der CAM-Gebühren zugewiesen werden, für die Sie verantwortlich sind. Ihr Anteil richtet sich nach dem Prozentsatz des Gebäudes, das Sie anmieten. Vergewissern Sie sich, dass der Prozentsatz auf der Gesamtgröße des Gebäudes basiert und dass er nicht davon abhängt, wie viel des Gebäudes zu einem bestimmten Zeitpunkt vermietet ist.

Der CAM-Teil eines gewerblichen Mietvertrags ist wahrscheinlich einer der verwirrendsten Abschnitte, und Sie werden wahrscheinlich überrascht sein, wie viel Sie bezahlen. Vergewissern Sie sich, dass Sie nicht für Dinge zahlen, die sich auf die Marketingbemühungen des Vermieters oder auf Rechtskosten im Zusammenhang mit der Aushandlung von Mietverträgen mit anderen Mietern beziehen.

Andere Dinge, die Sie vielleicht streichen möchten, sind Verwaltungsgebühren von mehr als 3 %, die Zahlung von Leistungen für die Angestellten des Vermieters und Ausbaukosten für andere Mieteinheiten. Sie können und sollten CAM-Bedingungen aushandeln.

Haben Sie in Erwägung gezogen, einen CAM-Stop-Vertrag zu verlangen?

Die meisten Mietverträge sind heutzutage „Triple-Netto“ oder „Netto-Netto-Netto“, d.h. Sie zahlen Miete plus Ihren Anteil an den CAM-Gebühren, Grundsteuern und oft auch Reparatur- und Instandhaltungskosten für die Immobilie. Sie können den Vermieter jedoch um einen CAM-Stop-Vertrag bitten, so dass Sie nur für eine Erhöhung der CAM-Gebühren und Grundsteuern über Ihr erstes Mietjahr hinaus zahlen, was oft als „Basisjahr“ bezeichnet wird.

Der Vermieter könnte im Gegenzug Ihre Basismiete erhöhen, aber das nimmt einen Großteil der „geheimnisvollen Gebühr“ aus der Miete heraus. Alternativ können Sie auch eine Kappungsgrenze für die Nebenkosten verlangen, so dass sie nicht mehr als einen bestimmten ausgehandelten Prozentsatz steigen können. Achten Sie darauf, wie und wann die CAM-Gebühren während der Laufzeit Ihres Mietvertrags steigen.

Welche Verantwortung tragen Sie für Investitionsausgaben?

„Investitionsausgaben“ beziehen sich in der Regel auf größere strukturelle Ausgaben in einem gewerblichen Mietvertrag, wie z. B. Dach, Fundament, HLK und andere größere Reparaturen und Ersetzungen. Was „Standard“ ist, kann von Stadt zu Stadt und von Immobilie zu Immobilie variieren, aber versuchen Sie zu vermeiden, einen Mietvertrag zu unterzeichnen, der die Last dieser Reparatur- oder Ersatzkosten auf Sie als Mieter abwälzt.

Es gibt Kompromisse, wenn Ihr Vermieter verlangt, dass Sie für diese Kosten aufkommen. Wenn der Mietvertrag beispielsweise besagt, dass Sie für die Reparatur und den Austausch von Klimaanlagen verantwortlich sind, könnten Sie dem Vermieter vorschlagen, „Austausch“ zu streichen und Ihre Reparaturverpflichtung auf einen Wartungsvertrag zu beschränken, vielleicht zwei Mal pro Jahr. Sie könnten anbieten, für alle allgemeinen Reparaturen bis zu einem bestimmten jährlichen Höchstbetrag verantwortlich zu sein.

Ist der Mietvertrag abtretbar?

Prüfen Sie, ob der Vermieter das Recht hat, Ihren Mietvertrag zu kündigen, wenn Sie um eine Abtretung bitten, d. h. das Recht, den Mietvertrag von einer anderen Person übernehmen zu lassen, wenn Sie Ihr Unternehmen verkaufen. Viele Unternehmen stellen fest, dass ihr Standort einen großen Teil ihres Wertes ausmacht. Manche Unternehmen versuchen, einen Mietvertrag abzutreten, um aus dem Vertrag herauszukommen, aber der Vermieter wird die Bedingungen mit dem Abtretungsempfänger neu aushandeln wollen.

Es könnte Ihren Verkauf zunichte machen, wenn Ihr Vermieter das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, wenn Sie um eine Abtretung bitten. Verlangen Sie also, dass der Vermieter diese Bestimmung aufhebt – oder zumindest zulässt, dass sie so geändert wird, dass sie für den Verkauf Ihres Unternehmens nicht gilt. Machen Sie sich bewusst, dass der Vermieter immer noch das Recht haben möchte, die Abtretung abzulehnen, wenn der neue Mieter finanziell nicht akzeptabel ist.

Können Sie einen Untermieter haben?

Die gängige Praxis, einen Untermieter aufzunehmen, ähnelt der Abtretung eines Mietvertrags. Ein Untermieter ist ein anderes Unternehmen, das in den von Ihnen gemieteten Räumen unter Ihren Mietbedingungen arbeitet. Sie zahlen die Miete und die andere Partei zahlt Ihnen einen Teil der Kosten.

Viele Vermieter erlauben keine Untermieter, aber Sie möchten vielleicht die Kosten mit jemandem teilen. Verhandeln Sie mit dem Vermieter, bevor Sie den Mietvertrag abschließen, wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt einen Untermieter aufnehmen möchten.

Enthält der Mietvertrag eine Schiedsklausel?

Heutzutage enthalten viele Verträge Schiedsklauseln. Diese Klauseln besagen, dass beide Parteien damit einverstanden sind, alle Streitigkeiten durch ein Schiedsverfahren beizulegen, anstatt vor Gericht zu gehen. Lesen Sie den Mietvertrag, um festzustellen, ob die Schiedsklausel obligatorisch ist. Vergewissern Sie sich, dass Sie das Recht haben, an der Auswahl des Schiedsrichters und anderen Entscheidungen für das Schiedsverfahren mitzuwirken, wenn dies vereinbart wurde.

Brauchen Sie eine persönliche Bürgschaft?

Die meisten Vermieter unterschreiben nur, wenn Sie persönlich für den Mietvertrag bürgen. Sie können sich also glücklich schätzen, wenn Sie einen Mietvertrag ohne eine solche Klausel unterschreiben können.

Aber die Art der Bürgschaft kann verhandelbar sein. Ziehen Sie in Erwägung, eine Garantie nur für einen Teil der Laufzeit des Mietvertrags zu gewähren, oder verhandeln Sie über eine Garantie, die nur für sechs bis 12 Monate nach Ihrer Kündigung gilt.

Haben Sie Ihre Unternehmensstruktur eingerichtet?

Sie müssen sicherstellen, dass Ihre Unternehmensstruktur vorhanden ist, wenn sie Sie schützen soll. Reichen Sie Ihre Gründungsurkunde für eine Aktiengesellschaft ein, oder vergewissern Sie sich, dass Sie Ihre Gründungsurkunde vom Staatssekretär erhalten haben, wenn Sie eine LLC sind. Kümmern Sie sich darum, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben. In einigen Bundesstaaten werden diese Dokumente als „Zertifikate“ bezeichnet.

Vergewissern Sie sich, dass Sie Unterlagen haben, aus denen hervorgeht, dass der Mietvertrag von Ihrem Vorstand genehmigt wurde. Sie sollten über einen Unternehmensbeschluss verfügen, aus dem hervorgeht, dass Ihr Vorstand den Mietvertrag geprüft und genehmigt hat. Auch wenn Sie keinen Vorstand haben, sollten Sie eine Dokumentation vorlegen, die belegt, dass der Mietvertrag genehmigt wurde.

Das Fazit

Der Vermieter wird viel eher bereit sein, mit Ihnen zu verhandeln, wenn Ihr Mietvertrag 25 % eines größeren Grundstücks ausmacht, als wenn Ihre Fläche nur 3 % ausmacht – etwas, das Sie bedenken sollten. Ziehen Sie in Erwägung, einen Anwalt mit der Überprüfung des Dokuments und der Unterstützung bei den Verhandlungen zu beauftragen, insbesondere wenn Sie mit dem Vermieter in eine Sackgasse geraten. Ein Anwalt kann Ihnen bei der Entscheidung helfen, wann es sich lohnt, das Risiko einzugehen.