Vos options pour sortir d’un bail

Si votre loyer est trop élevé, si les circonstances commerciales ont changé ou s’il y a une grande opportunité de déménager dans de meilleurs locaux, vous pourriez vouloir sortir de votre bail existant. Comprendre les obstacles possibles et comment les surmonter peut signifier que vous êtes en mesure de déménager quand vous en avez besoin

Quelles sont vos options pour sortir d’un bail ?

Les options dépendent de votre bail. Vous pouvez être en mesure de :

• résilier le bail en vertu d’une clause de rupture ;
• négocier la résiliation avec le propriétaire ;
• céder le bail – c’est-à-dire le vendre à un nouveau locataire ;
• sous-louer les locaux, ou une partie des locaux.

Résiliation d’un bail en vertu d’une clause de rupture

Si vous pouvez résilier le bail à un moment précis parce qu’il y a une « clause de rupture » incluse dans votre bail, il se peut que vous n’ayez aucune obligation continue envers le propriétaire. Vérifiez le préavis que vous devez donner au propriétaire, et que vous avez respecté les conditions du bail, comme le maintien des locaux en bon état de réparation (toute infraction peut vous faire perdre le droit de résilier le bail).

Résilier un bail lorsqu’il n’y a pas de clause de rupture

Si vous pouvez négocier une résiliation, vous pouvez ne pas avoir de responsabilités continues envers votre propriétaire. En contrepartie, vous pouvez avoir à payer des frais de résiliation du bail, les honoraires professionnels encourus et les coûts de réparation et de redécoration.

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Assignation d’un bail

Trouver un nouveau locataire pour reprendre votre bail – quelqu’un à qui le « céder » – est généralement le meilleur moyen de réaliser toute valeur que le bail peut avoir. Mais les baux de moins de trois ans interdisent souvent la cession, ou vous pouvez avoir besoin du consentement de votre propriétaire (qui ne peut généralement pas être refusé de manière déraisonnable). Il peut également y avoir des restrictions d’utilisation, qui limiteront les types d’entreprises auxquelles vous pouvez céder.
Si vous pouvez céder, vous serez généralement légalement responsable de tous les paiements futurs dus par les prochains locataires, ou devrez garantir une partie ou la totalité de leurs paiements. Le propriétaire peut essayer de négocier d’autres paiements de votre part que vous pourriez transmettre, ou partager, avec le nouveau locataire.
Les négociations de cession peuvent coûter plus cher et prendre plus de temps que les négociations de résiliation. Vous devrez :

• trouver le nouveau locataire (et peut-être payer un agent pour l’aider) ;
• négocier à la fois avec le nouveau locataire (par exemple : qui paiera les frais professionnels du propriétaire ? Le nouveau locataire vous versera-t-il une prime, ou vice versa ?) et le propriétaire.

Si votre bail a moins de deux ans à courir, il est probablement préférable de négocier la résiliation du bail, pour éviter les coûts et les risques de la cession.

Sous-location de vos locaux

Le loyer provenant de la sous-location pourrait couvrir une partie ou la totalité de votre loyer et vous laisser libre de déménager, mais la sous-location ne vous fera pas sortir du bail – vous conservez toutes vos responsabilités en tant que locataire, et vous aurez la charge supplémentaire de gérer votre sous-locataire.

La sous-location peut même ne pas être autorisée par les termes de votre bail – vérifiez le bail pour connaître les restrictions sur la sous-location. Vous pouvez avoir besoin du consentement du propriétaire.

Renforcer votre position de négociation

Qu’il s’agisse de négocier une cession ou une résiliation avec le propriétaire, mettez-vous à sa place :

• Le marché est-il fort ? Plus le nombre de nouveaux locataires potentiels est élevé, plus le propriétaire est susceptible d’être accommodant avec vous.
• Le propriétaire a-t-il des problèmes de trésorerie ? Si oui, le propriétaire peut vouloir un accord rapide.
• Le propriétaire a-t-il violé le bail ? Utilisez cela dans vos négociations.

Vous avez besoin de jugement, d’expérience et d’une bonne connaissance du marché local de l’immobilier commercial. Utilisez à la fois vos propres compétences de négociation et celles de votre conseiller. Ne divulguez pas votre position. Si le propriétaire sait que vous êtes désespéré pour sortir du bail, vous n’aurez pas le dessus.

En cas de doute, prenez un conseil juridique.

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