Prenez-vous ces questions avant de signer un bail commercial

Il est trop tard pour apporter des changements après avoir signé un bail commercial pour un immeuble de bureaux ou un espace de vente au détail et que l’encre a séché. Il est d’une importance vitale que vous compreniez les termes du bail, comment ils vous affecteront, et que vous ayez négocié la meilleure affaire possible pour vous avant de signer un bail commercial. Cela commence par une connaissance pratique de termes tels que  » CAM  » et clauses d’arbitrage.

Posez-vous ces questions afin d’être sûr de savoir dans quoi vous vous engagez.

Avez-vous lu et compris l’intégralité du bail ?

Oui, vous devez le lire – mot à mot. Il se peut que ce soit un document très long et pas très intéressant, mais vous devez absolument savoir ce qu’il contient.

De nombreux propriétaires utilisent des baux « standard » ou « passe-partout » qui comprennent des termes généraux communs à la plupart des baux, alors assurez-vous que les termes sont inclus si vous avez négocié quelque chose de différent. Assurez-vous que le langage standard et votre langage spécial ne se contredisent pas.

Même si le propriétaire a rédigé lui-même le bail, ne partez pas du principe qu’il a tout compris. Vérifiez la date de début, la date de fin, le loyer, les conditions d’indexation du loyer et toute autre condition spéciale pour laquelle vous avez négocié. Et surtout, assurez-vous de savoir ce que vous êtes obligé de faire selon les termes du bail. Qu’est-ce que le propriétaire est obligé de faire ? Pouvez-vous résilier le bail?

Avez-vous négocié la meilleure entente possible ?

Ce n’est pas nécessairement une affaire conclue juste parce qu’on vous a remis un bail à signer. Cela ne signifie pas que toute possibilité de négociation est terminée. Cela ne se produit que lorsque le bail a été signé par les deux parties.

Faites une liste de toutes les dispositions que vous n’aimez pas pendant que vous lisez le bail. Envoyez la liste à votre propriétaire potentiel. Vous pourriez être surpris par les changements qu’il est prêt à apporter.

Comprenez-vous les termes du CAM ?

La plupart des baux utilisent le terme « CAM » plutôt que d’expliciter « entretien des parties communes ». On devrait vous attribuer un pourcentage des frais de GAC dont vous êtes responsable. Vos frais sont basés sur le pourcentage de l’immeuble que vous louez. Assurez-vous que le pourcentage est basé sur la taille globale du bâtiment et qu’il ne varie pas en fonction de la part du bâtiment qui est louée à un moment donné.

La section CAM d’un bail commercial est probablement l’une des sections les plus confuses et vous serez probablement surpris de voir combien vous payez. Vérifiez que vous ne payez pas pour des choses liées aux efforts de marketing du propriétaire ou aux frais juridiques associés à la négociation de baux avec d’autres locataires.

Autres choses que vous pourriez vouloir écarter sont tous les frais d’administration de plus de 3%, le paiement des avantages sociaux des employés du propriétaire et les coûts de construction pour d’autres unités de location. Vous pouvez et devriez négocier les conditions de CAM.

Avez-vous envisagé de demander un bail d’arrêt de CAM ?

La plupart des baux de nos jours sont  » triple net  » ou  » net-net-net « , ce qui signifie que vous payez un loyer plus votre part proportionnelle des frais de CAM, des impôts fonciers et souvent des coûts de réparation et d’entretien de la propriété. Mais vous pouvez demander au propriétaire un bail CAM Stop afin de ne payer qu’une augmentation des frais CAM et des taxes foncières au-dessus de votre année de bail initiale, souvent appelée « année de base ».

Le propriétaire pourrait augmenter votre taux de location de base en échange, mais il retire une grande partie des « frais mystérieux » du loyer. Alternativement, vous pouvez demander un plafond sur la CAM afin qu’elle ne puisse pas augmenter de plus d’un certain pourcentage négocié. Faites attention à comment et quand les frais de CAM augmentent pendant la durée de votre bail.

Quelle est votre responsabilité en matière de dépenses d’investissement ?

Les « dépenses d’investissement » font généralement référence aux dépenses structurelles majeures d’un bail commercial, telles que le toit, les fondations, le CVC et d’autres réparations et remplacements majeurs. Ce qui est « standard » peut varier d’une ville à l’autre et d’une propriété à l’autre, mais essayez d’éviter de signer un bail qui transfère le fardeau de ces coûts de réparation ou de remplacement sur vous en tant que locataire.

Il existe des compromis si votre propriétaire exige que vous payiez ces coûts. Par exemple, si le bail stipule que vous êtes responsable de la réparation et du remplacement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation, vous pourriez suggérer au propriétaire de supprimer le terme  » remplacement  » et de limiter votre obligation de réparation à un contrat d’entretien, peut-être deux fois par an. Vous pourriez offrir d’être responsable de toutes les réparations générales jusqu’à un certain montant maximal annuel.

Le bail est-il cessible ?

Vérifiez si le propriétaire a le droit de résilier votre bail dans le cas où vous demandez une cession – le droit d’avoir quelqu’un d’autre pour prendre le bail si vous vendez votre entreprise. De nombreuses entreprises considèrent que leur emplacement est un élément important de leur valeur. Certaines entreprises essaient de céder un bail pour s’en sortir, mais un propriétaire voudra renégocier les conditions avec le cessionnaire.

Cela pourrait tuer votre vente si votre propriétaire a le droit de résilier le bail lorsque vous demandez une cession, alors demandez au propriétaire de supprimer cette disposition – ou du moins de la modifier pour qu’elle ne s’applique pas à la vente de votre entreprise. Comprenez que le propriétaire voudra toujours avoir le droit de refuser la cession si le nouveau locataire n’est pas financièrement acceptable.

Pouvez-vous avoir un sous-locataire ?

La pratique courante de prendre un sous-locataire est similaire à la cession d’un bail. Un sous-locataire est une autre entreprise qui travaille dans votre espace de location selon les termes de votre bail. Vous payez le bail et l’autre partie vous paie une partie des coûts.

De nombreux propriétaires n’autorisent pas les sous-locataires, mais vous pourriez vouloir partager les coûts avec quelqu’un plus tard. Négociez avec le propriétaire avant de conclure le bail si vous pensez que vous pourriez vouloir prendre un sous-locataire à un moment donné dans le futur.

Le bail comporte-t-il une clause d’arbitrage ?

De nos jours, de nombreux contrats comportent des clauses d’arbitrage. Ces clauses stipulent que les deux parties acceptent de régler tout différend par voie d’arbitrage plutôt que par voie de litige et d’aller au tribunal. Lisez le contrat de location pour voir si la clause d’arbitrage est obligatoire. Assurez-vous que vous avez le droit de participer au choix de l’arbitre et aux autres décisions d’arbitrage si cela est convenu.

Aurez-vous besoin d’une garantie personnelle ?

La plupart des propriétaires ne signeront pas à moins que vous ne garantissiez personnellement le bail, alors considérez-vous extrêmement chanceux si vous pouvez vous en tirer en signant un bail sans une telle clause.

Mais la nature des garanties peut être négociable. Envisagez d’en fournir une pour une partie seulement de la durée du bail, ou négociez pour une garantie qui ne dure que six à douze mois après votre résiliation.

Avez-vous mis en place la structure de votre entreprise ?

Vous devez vous assurer que la structure de votre entreprise est en place si vous voulez qu’elle vous protège. Déposez vos statuts constitutifs pour une société, ou assurez-vous que vous avez reçu vos statuts d’organisation du secrétaire d’État si vous êtes une LLC. Occupez-vous de ces documents avant de signer un bail. Certains États appellent ces documents des « certificats ».

Veuillez vous assurer que vous disposez de documents indiquant que le bail a été approuvé par votre conseil d’administration. Vous devriez avoir une résolution d’entreprise pour montrer que votre conseil a examiné le bail et l’a approuvé. Il devrait toujours y avoir une documentation indiquant que le bail a été approuvé même si vous n’avez pas de conseil d’administration.

La ligne de fond

Le propriétaire sera beaucoup plus enclin à négocier avec vous si votre bail constitue 25% d’une propriété plus grande que si votre espace est de 3% – quelque chose que vous pourriez vouloir garder à l’esprit. Envisagez d’engager un avocat pour examiner le document et pour vous aider dans les négociations, en particulier si vous êtes dans une impasse avec le propriétaire. Un avocat peut vous aider à décider quand couper et courir et quand le risque en vaut la peine.