Pourquoi il est devenu plus difficile d’acheter une résidence secondaire

C’est une question que l’on pose fréquemment à Fenton Soliz, agent de crédit senior à la Bank of America à White Plains, N.Y. « Je reçois beaucoup de demandes de résidences secondaires, et un peu plus depuis Covid. « Je reçois beaucoup de demandes de résidences secondaires, et un peu plus depuis Covid », a déclaré M. Soliz.Beaucoup de demandes proviennent de personnes et de couples aisés « qui ont pensé à une résidence secondaire dans le cadre de leur planification de vie depuis de nombreuses années… maintenant ils pensent à la façon de la financer. »

Avant Covid, il était simple de conseiller aux acheteurs d’utiliser l’équité de leur résidence principale pour acheter une résidence secondaire. De cette façon, l’emprunteur se retrouve avec une seule hypothèque pour soutenir deux maisons. Les conditions de crédit étaient faciles et les banquiers étaient impatients d’accorder ces prêts.

Mais comme pour toutes les autres choses à l’époque de Corona, les décisions de financement sont devenues un peu plus délicates. Au printemps dernier, de nombreux prêteurs ont commencé à resserrer les exigences de crédit en réponse à la pandémie. Avec des millions d’Américains sans travail et en retard dans leurs paiements hypothécaires, les prêteurs craignaient que les défauts de paiement ne grimpent en flèche – et ils l’ont fait.

Bien que les conditions s’améliorent et que certains prêteurs commencent à relâcher la pression, les conditions ne sont toujours pas revenues aux temps d’avant la pandémie. Par conséquent, même les propriétaires ayant un crédit sterling, des revenus élevés et une forte sécurité d’emploi trouveront toujours qu’il y a un peu moins d’options disponibles pour financer une résidence secondaire qu’il y a un an. En voici quelques-unes :

Cash-out,peut-être, en quelque sorte

Avant la pandémie, le refinancement cash-out était un moyen populaire d’acheter une maison de vacances. Voici pourquoi. Disons que vous avez contracté un prêt hypothécaire il y a 10 ans pour acheter une maison principale de 500 000 $ qui est maintenant évaluée à 900 000 $. Et disons que vous devez encore 400 000 $ sur la maison.

Pré-Covid, certains prêteurs vous permettaient de refinancer cette hypothèque, généralement à un taux plus bas, et de prendre une nouvelle hypothèque pour un maximum de 90 % de la valeur actuelle de la maison. Dans le cas hypothétique ci-dessus, si vous preniez le maximum, en supposant que vous êtes admissible au prêt le plus élevé, il vous resterait un peu plus de 400 000 $ en espèces, que vous pourriez utiliser pour acheter une maison de vacances.

Mais moins de ces transactions ont lieu ces jours-ci. De nombreuses banques ont soit réduit le montant qu’un emprunteur peut retirer dans le cadre d’un refi cash-out, soit éliminé complètement le cash-out. Wells Fargo & Co., WFC l’un des plus grands prêteurs hypothécaires du pays, « a suspendu l’émission de tous les refinancements en espèces en avril », selon un porte-parole de la banque. Oui, tous.

Bank of America, BAC un autre grand prêteur, émet toujours des refinancements en espèces mais elle a réduit le montant maximum de liquidités qu’un emprunteur peut extraire de 500 000 $ à 250 000 $. La banque fait des exceptions et permet des refis cash-out plus importants pour certains de ses clients de la banque privée, qui sont des personnes fortunées avec des actifs importants, généralement plus de 500 000 $.

Bank of America n’est pas la seule banque avec des règles plus accommodantes pour les clients de la banque privée. Voici donc un conseil : Si vous avez des fonds importants investis sur un compte de retraite ou de courtage et que vous n’êtes pas encore client de la banque privée, c’est le bon moment pour vous inscrire. (Les clients de la banque privée bénéficient également d’autres avantages, comme des billets VIP pour des événements… Bon, oui, il n’y a pas de grands événements en ce moment, mais nous pensons à l’après-Covid.)

Avertisseur d’emprunteur : avant de refinancer, il est important de tenir compte des coûts et des frais que les banques ajoutent à un refinancement. Les emprunteurs doivent déterminer combien de temps il leur faudra pour récupérer ces coûts par rapport aux économies résultant d’un paiement mensuel moins élevé. Les emprunteurs doivent également tenir compte du fait qu’un refinancement prolonge la période de remboursement du prêt, ce qui peut les amener à payer plus d’intérêts pendant la durée du prêt qu’ils n’en auraient payés autrement.

Les options qui vous restent

Ok, donc vous n’êtes pas un client de la banque privée etvotre banque a éliminé le refi cash-out ou vous avez décidé que le coût du refinancement est trop élevé. Mais vous voulez quand même acheter la maison de vacances de vos rêves et vous avez besoin d’un crédit pour le faire. Plus que probablement, vous aurez besoin d’obtenir un prêt d’achat.

La bonne nouvelle est que les taux hypothécaires sur les prêts d’achat sont plus bas que sur les prêts de refinancement. En début de semaine, Wells Fargo affichait des taux de 2,5 % sur un prêt d’achat conventionnel à taux fixe sur 30 ans et de 2,75 % pour un prêt de refinancement à taux fixe sur 30 ans. Les taux sur les prêts hypothécaires jumbo, qui sont des prêts hypothécaires qui dépassent 548 000 $ sur une maison unifamiliale, étaient environ 0,375 point de pourcentage plus élevés.

Bank of America a affiché des taux similaires pour les prêts d’achat et de refi, mais les taux jumbo de la banque sont en fait un peu plus bas que les prêts conventionnels.

Certaines banques exigent des acomptes plus importants et des scores de crédit minimum plus élevés pour les prêts hypothécaires sur les résidences secondaires, ce qui signifie qu’ils sont légèrement plus difficiles à obtenir qu’un prêt hypothécaire sur une maison principale.

Mais à la fin de la journée, alors que prendre un purchaseloan pour acheter votre maison d’évasion peut ne pas être aussi pratique que d’utiliser le cash-out refi,à long terme, vous pouvez économiser de l’argent …que vous pouvez utiliser pour meubler l’endroit.