Crise du logement en Californie

Des réformes globales sont nécessaires pour supprimer les obstacles à la construction

La pénurie de logements en Californie reste un exemple classique d’inadéquation entre l’offre et la demande qui fait grimper les prix des maisons et des locations à des sommets historiques. Les employeurs californiens sont confrontés à une pénurie toujours plus grande de travailleurs qualifiés, car le coût élevé du logement, en particulier dans les zones côtières, pousse les travailleurs peu et moyennement qualifiés à quitter la Californie et à chercher des États plus abordables. Un manque important de logements abordables reste l’une des plus grandes menaces pour l’économie californienne, par ailleurs en plein essor.

L’exode californien

Un récent sondage Edelman Trust Barometer a révélé que 53% des résidents californiens dans l’ensemble, et 63% des millennials californiens spécifiquement, envisagent de quitter l’État en raison du coût élevé de la vie. La cinquième enquête annuelle « People’s Voice 2019 » de la Chambre de commerce de Californie a révélé un pessimisme similaire parmi les électeurs potentiels, avec environ 2 électeurs sur 3 déclarant que leurs enfants auraient un meilleur avenir s’ils quittaient la Californie. Une part record (68%) des Californiens affirment que l’abordabilité du logement est un gros problème dans leur région dans la plus récente enquête du Public Policy Institute of California.

Les données de l' »American Community Survey » du Bureau du recensement des États-Unis montrent qu’un exode californien est déjà en cours depuis au moins 2007. Au cours de la dernière décennie, environ 6 millions de résidents ont fui la Californie pour une perte nette d’un million de résidents si l’on considère la migration intérieure, soit environ 2,5 % de la population totale de l’État, et l’État a perdu environ 26 milliards de dollars de revenus annuels. Le Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard classe la Californie parmi les trois premiers États ayant la plus grande perte nette de résidents à l’intérieur du pays.

Les entreprises californiennes également aux prises avec des logements inabordables doivent prendre des décisions d’investissement difficiles. Certaines entreprises, après des décennies d’activité en Californie, ont récemment décidé de déménager. Jamba Juice, par exemple, a déplacé son siège social d’Emeryville au Texas après 25 ans d’activité en Californie. The North Face, fondée à San Francisco en 1966, a quitté la Bay Area en 2018 pour transférer son siège à Denver, dans le Colorado.

Même les géants de la technologie comme Amazon, Facebook et Oracle ont récemment choisi de se développer dans des villes en dehors de la Californie. Facebook a investi 1 milliard de dollars dans une suite de cinq centres de données situés à Fort Worth, au Texas. Oracle construit un nouveau campus à Austin, au Texas, qui sera aussi grand que 10 terrains de football. Amazon construit un deuxième siège social de 5 milliards de dollars dans le nord de la Virginie après une recherche à l’échelle nationale qui n’a laissé qu’une seule ville californienne sur la liste restreinte de l’entreprise.

Reconnaissant la crise historique du logement et l’impact que les logements inabordables ont eu sur leur main-d’œuvre, les entreprises technologiques se sont récemment engagées à investir des milliards de dollars dans des projets de logements abordables en Californie. Apple a annoncé des investissements de 2,5 milliards de dollars dans le logement abordable, Facebook et Google ont chacun annoncé des engagements d’un milliard de dollars, et Airbnb prévoit d’investir 25 millions de dollars dans le logement abordable en Californie, pour ne citer que quelques exemples. Pourtant, même avec ces investissements privés importants, la Californie a désespérément besoin de construire beaucoup plus de logements à une échelle et à un rythme jamais vus depuis des décennies afin d’apporter véritablement des logements abordables dans toutes les régions de l’État.

La législation californienne de 2019 sur le logement

Le gouverneur a effectivement aidé à faire adopter un budget qui comprenait environ 2 milliards de dollars de financement pour le logement et les infrastructures connexes, dont 750 millions de dollars pour la planification et l’infrastructure à court terme, 500 millions de dollars pour soutenir le logement à faible et moyen revenu, une augmentation de 500 millions de dollars du crédit d’impôt pour le logement de l’État, 20 millions de dollars pour l’assistance juridique aux locataires et 650 millions de dollars pour les abris d’urgence et les logements supervisés permanents.

Cependant, la session législative de 2019 a vu très peu de lois axées sur l’élimination des obstacles à la construction de logements ou sur la fourniture des incitations nécessaires pour atteindre l’objectif du gouverneur de 3,5 millions de nouveaux logements d’ici 2025.

– Le SB 330 (Skinner ; D-Berkeley) était un rare projet de loi sur le logement axé sur l’offre qui est sorti de la législature et a été signé par le gouverneur en 2019. SB 330 vise à réduire les coûts d’autorisation et à accélérer les approbations de logement en fournissant une certitude sur les frais d’impact de développement, en normalisant le nombre d’audiences qu’une ville peut tenir pour approuver les projets et en interdisant aux villes de dézoner ou de supprimer autrement la capacité zonée. Malheureusement, le SB 330 n’est valable que pour une période de cinq ans.

– Projets de loi sur les unités de logement accessoires. Les législateurs californiens ont pu poursuivre leurs succès de l’année précédente et obtenir six nouveaux projets de loi sur les unités de logement accessoires (ADU) signés par le gouverneur : AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 et AB 670. Ces projets de loi visent à supprimer les obstacles locaux et à stimuler davantage le développement des ADU afin d’aider à fournir davantage de logements abordables.

– SB 50 (Wiener-D ; San Francisco) était sans doute la pièce la plus réformatrice, mais controversée, de la législation sur le logement du côté de l’offre en 2019. SB 50 proposait d’éliminer certaines restrictions de zonage à proximité des principales lignes de transport en commun et des centres d’emploi qui auraient probablement entraîné un zonage de facto et donc des logements plus denses dans les zones d’habitation riches en transport en commun. Le projet de loi a été retenu par la commission fiscale du Sénat et devrait revenir en 2020 avec quelques amendements supplémentaires.

– AB 1482. Le membre de l’Assemblée David Chiu (D-San Francisco) et plusieurs groupes de défense des locataires ont fait de l’AB 1482 la principale priorité de leur programme législatif 2019. Les partisans ont présenté l’AB 1482 comme un projet de loi contre l’abus de loyers, créant une nouvelle norme à l’échelle de l’État interdisant les augmentations de loyer supérieures à 5 % plus l’indice des prix à la consommation (IPC) et exigeant des expulsions justifiées. Le gouverneur a rapidement apporté son soutien au projet de loi et l’a promulgué. Malgré la signature de ce projet de loi sur le contrôle des loyers à l’échelle de l’État, les partisans de la proposition 10 en 2018 prévoient d’avoir une autre initiative de contrôle des loyers sur le bulletin de vote de 2020.

Les questions de logement que la législature devrait aborder en 2020

– Abus de la CEQA. La loi californienne sur la qualité environnementale (CEQA) n’est pas la seule cause de la pénurie de logements, mais elle constitue souvent un obstacle majeur au développement du logement en Californie. La CEQA exige que les gouvernements locaux procèdent à un examen détaillé des projets discrétionnaires avant de les approuver. La CEQA protège la santé humaine et l’environnement en exigeant des organismes responsables qu’ils analysent les impacts des projets et qu’ils demandent ensuite aux développeurs de projets d’atténuer tout impact environnemental potentiellement significatif.

Mais contrairement à la plupart des lois et réglementations environnementales en Californie, la CEQA est appliquée par le biais de litiges privés et donc, mûre pour les abus de litiges qui peuvent considérablement ralentir ou même arrêter les projets de logement lorsque les opposants ne veulent pas de densité supplémentaire dans leur quartier.

La CEQA peut ajouter des coûts et du temps significatifs au processus de développement du logement. Même la menace d’un litige peut décourager les promoteurs ou augmenter considérablement les coûts de développement du logement, car les promoteurs dépensent des ressources importantes pour préparer et défendre leurs projets contre les opposants. Et parce que les coûts du logement sont supportés en fin de compte par les futurs acheteurs de maisons, la CEQA augmente inévitablement les prix des logements en Californie, même si le projet n’est pas contesté.

Ce n’est peut-être pas une coïncidence si le coût du logement en Californie a commencé à augmenter de manière significative la même décennie au cours de laquelle la législature californienne a adopté la CEQA et la résistance communautaire aux nouvelles maisons s’est renforcée. Entre 1970 et 1980, les prix des maisons en Californie sont passés de 30 % au-dessus des niveaux américains à plus de 80 %, selon un rapport du Legislative Analyst’s Office.

– Structures de financement locales favorisant le développement commercial. Différents types de développement (par exemple, commercial, résidentiel, industriel) génèrent des montants différents de recettes fiscales et de demandes de services. La structure financière du gouvernement local de la Californie fournit aux villes et aux comtés une incitation fiscale beaucoup plus importante pour approuver le développement non résidentiel ou le développement de logements à faible densité.

Par exemple, les développements commerciaux tels que les grands établissements de vente au détail et les hôtels produisent souvent les avantages fiscaux nets les plus élevés pour les villes et les comtés, car l’augmentation des recettes des ventes et des taxes hôtelières qu’une ville reçoit compense généralement plus que les coûts du gouvernement local pour fournir des services publics. En revanche, les lotissements résidentiels ne génèrent généralement pas directement de recettes provenant de la taxe de vente ou de la taxe hôtelière et les villes et comtés de l’État ne reçoivent généralement qu’une petite partie des recettes perçues au titre de la taxe foncière. Par conséquent, les villes et les comtés encouragent souvent les développements commerciaux en zonant de grandes étendues de terrain à ces fins et en offrant des subventions ou d’autres avantages aux futurs propriétaires d’entreprises.

– Abaisser les frais de développement. Les juridictions locales californiennes se sont appuyées de plus en plus sur les frais d’impact du développement pour financer les services locaux, tels que les infrastructures scolaires, les parcs et les transports. Bien que ces frais puissent financer et financent souvent les infrastructures nécessaires, de nombreuses juridictions locales perçoivent des frais trop lourds qui peuvent limiter la construction de logements en empêchant ou en décourageant les nouveaux développements résidentiels, en particulier les développements résidentiels abordables. Les frais d’impact sur le développement augmentent inévitablement le coût de la construction de logements, ce qui augmente ensuite le coût des logements.

SB 330 était sans doute le seul texte législatif important signé en 2019 visant à lutter contre les frais d’impact sur le développement astronomiques en Californie. Bien que le projet de loi n’ait pas empêché une juridiction locale de fixer dès le départ les frais d’impact sur le développement, il a empêché les juridictions locales d’augmenter les frais à mi-chemin dans le processus d’autorisation. Malheureusement, le projet de loi a été édulcoré pour devenir caduc après seulement cinq ans. Tout impact positif que le SB 330 pourrait avoir en fournissant aux développeurs une certitude sur les frais n’est que temporaire.

– Résistance de la communauté aux nouveaux logements. La résistance communautaire à la construction de nouveaux logements exacerbe également la pénurie de logements. Les communautés locales craignent souvent que l’augmentation de la densité des logements ne modifie le caractère de leur quartier, n’augmente les embouteillages, ne diminue la valeur de leurs maisons et n’entraîne une nouvelle criminalité. Les résidents locaux exercent souvent une pression importante sur les responsables locaux pour qu’ils utilisent leur autorité en matière d’utilisation des terres afin de supprimer tout nouveau développement.

En conséquence, environ deux tiers des villes et des comtés des métros côtiers de Californie ont adopté des ordonnances de contrôle de la croissance qui limitent le développement du logement. Ces ordonnances de contrôle de la croissance sont efficaces pour limiter la croissance et, par conséquent, augmenter les coûts du logement. Une étude a révélé que chaque politique supplémentaire de contrôle de la croissance adoptée par une ville avait une augmentation corrélée de 3 % à 5 % des prix des maisons.

Et même lorsque les responsables locaux ne se plient pas à la pression de la communauté, le processus d’initiative de la Californie offre aux résidents actifs la possibilité de contourner leurs responsables locaux et d’intervenir dans les décisions locales d’utilisation des terres via le processus d’initiative et de référendum.

– S’attaquer directement au problème des sans-abri en créant des abris et des installations de santé mentale supplémentaires. L’enquête « People’s Voice 2019 » de la CalChamber a également révélé que 75 % des personnes interrogées ont déclaré que le sans-abrisme s’aggrave en Californie et 64 % ont déclaré que le sans-abrisme s’aggrave dans leur propre quartier.

L’enquête People’s Voice est soutenue par les données d’un récent rapport du Council of Economic Advisers qui a constaté que près de la moitié (47 %) de tous les sans-abri non hébergés aux États-Unis vivent dans l’État de Californie. Cela équivaut à environ quatre fois la part de la Californie dans la population américaine globale. Le rapport note que les maladies mentales graves, les problèmes de toxicomanie, les antécédents d’incarcération, les faibles revenus et les faibles liens sociaux augmentent chacun le risque de sans-abrisme d’un individu.

La Californie doit adopter des politiques qui non seulement augmentent considérablement le parc de logements global dans tout l’État, mais ajoutent également des refuges pour sans-abri et des établissements de santé mentale pour répondre plus directement au nombre croissant de Californiens sans abri.

Position de la CalChamber

La crise du logement en Californie pousse de nombreux résidents et entreprises à quitter l’État et décourage les nouveaux investissements. Les logements inabordables obligent également de nombreux Californiens à faire des trajets extra-longs, ajoutant plus de pollution atmosphérique, plus de congestion du trafic et réduisant la productivité des travailleurs.

Une réforme complète des lois sur l’environnement et le zonage est nécessaire pour éliminer les obstacles qui entravent la construction de logements et augmentent les prix des nouvelles maisons. Une réévaluation et une réforme complètes de la CEQA constituent une étape essentielle pour stimuler le développement du logement en Californie. Le maintien de l’héritage de la CEQA en matière de protection de la santé humaine et de l’environnement n’est pas incongru avec un développement plus rationalisé du logement.

Janvier 2020