Articles / octobre 28, 2021

Costa-Hawkins.com

Deux opinions récentes sur les expulsions par le propriétaire et le parent qui emménage analysent la zone trouble de la « bonne foi ».

Dans DeLisi v. Lam, les locataires déplacés ont gagné dans un procès d’expulsion de mauvaise foi. Collin Lam et Kimberly Wong ont acheté un immeuble de quatre logements, entièrement occupé par des locataires, dans le quartier Outer Richmond de San Francisco. Ils ont invoqué la disposition de la ville relative à l’emménagement du propriétaire (OMI) pour mettre fin à la location de l’unité 2. Après avoir emménagé, ils ont fait de même pour récupérer l’unité 1 pour Jordan, le frère de Kimberly, en vertu de la disposition relative à l’emménagement par le parent (RMI). Les locataires des deux unités ont libéré les lieux, puis ont intenté un procès, alléguant que les avis de résiliation étaient de mauvaise foi, que Collin et Kimberly n’y vivaient pas réellement, et que le RMI visait en réalité à expulser les locataires de longue date, et non le désir du frère d’occuper l’unité.

Les propriétaires ont attesté de leurs liens étroits avec le quartier et les parents proches, déclarant qu’ils ont choisi l’unité 2 parce que le rez-de-chaussée serait mieux pour le bébé et la grand-mère. Ils ont décidé d’y installer Jordan après qu’il ait perdu son emploi quelques mois auparavant.

Jordan a effectivement emménagé. Cependant, son témoignage a suscité des inquiétudes chez le jury. Par exemple, il n’avait pas discuté de la question de savoir s’il paierait un loyer mais « s’attendait à ce qu’il le fasse probablement » (une violation de la loi sur le RMI). Il n’était pas entré dans l’unité 1 avant d’y emménager et ne connaissait pas sa disposition. Lui et sa petite amie avaient envisagé de quitter la région pour leur travail. Le jury n’a pas été sensible à cette explication. Même si les propriétaires et le frère ont effectivement emménagé comme l’exige la loi, ils ont rendu un verdict en faveur du locataire et un jugement final 462 450 $ !

Dans leur appel, les propriétaires ont fait valoir que l’application des statuts par le tribunal de première instance permettait « aux locataires et aux jurés de regarder derrière la conformité des propriétaires aux dispositions du RMI afin de décider, sur la base de suppositions sur les motivations des propriétaires, s’ils ont vraiment agi pour les bonnes raisons, et de les tenir responsables d’avoir eu de « mauvaises pensées » même si leurs actions ont autrement satisfait aux exigences de la loi. »

Néanmoins, la Cour d’appel a confirmé DeLisi v. Lam dans un avis non publié, notant que l’exigence de « bonne foi » était une limitation admissible et substantielle des expulsions. Il ne suffisait pas de se conformer aux exigences mécaniques de l’ordonnance sur les loyers. Le tribunal a publié l’avis peu après, suite aux demandes de plusieurs avocats de locataires. (Les avis non publiés ne lient que les parties, tandis que les avis publiés lient également le public).

Pendant ce temps, dans une autre partie de la ville, Robyn et Ian Reynolds ont poursuivi leur ancien propriétaire, Cory Lau, qui a utilisé le statut de l’OMI pour emménager dans leur appartement au-dessus de son magasin d’alcool de North Beach. Au procès, les locataires ont réussi à transformer les bons faits en mauvais. Lau avait l’intention d’emménager pour ne pas avoir à faire la navette entre San Bruno et son lieu de travail, sept jours sur sept et douze heures par jour, ce qui était d’autant plus urgent que son propre loyer augmentait. Cela n’a fait que susciter un examen minutieux pour savoir s’il a menti sur le montant exact de l’augmentation de son loyer lorsqu’il a expliqué ses motivations à ses locataires. L’avocat des locataires a même demandé au jury d’examiner si Lau aurait dû expulser un autre locataire, qui utilisait Airbnb en violation de son bail. Lau a réformé le comportement (curable), mais les locataires ont fait valoir qu’il aurait dû expulser l’autre locataire pour faute et emménager dans une unité différente de celle qu’il voulait, avec un motif valable différent de celui qu’il avait prévu. Bien que Lau n’ait finalement rien fait de mal, le jury l’a déclaré responsable à hauteur de 670 574 $ !

Le juge de première instance a accordé la requête de Lau pour un jugement nonobstant le verdict. La Cour d’appel a confirmé le jugement dans un avis non publié, convenant que « les exigences de « bonne foi », « sans arrière-pensée » et « d’intention honnête » ne déclenchent pas une enquête de grande envergure sur la conduite générale et les motivations d’un propriétaire qui cherche à récupérer la possession d’un logement. » L’enquête pertinente est de savoir s’ils ont emménagé dans l’appartement dans les trois mois et y résidaient toujours.

Suite à une demande de publication de la San Francisco Apartment Association et de la Small Property Owners of San Francisco, la Cour d’appel a publié Reynolds v. Lau. Elle a estimé que l’affaire DeLisi v. Lam pouvait être distinguée (compte tenu de la preuve que Jordan n’avait peut-être pas l’intention d’établir une résidence principale à long terme) et a conclu que, lorsque le « motif dominant d’un propriétaire pour récupérer la possession est d’occuper l’unité en tant que résidence principale pendant au moins 36 mois continus, d’autres raisons accessoires telles que des incitations financières ou des préférences personnelles ne peuvent généralement pas être des motifs de violation de l’ordonnance sur les loyers. »

Les appelants attirent notre attention sur une opinion récemment publiée par nos collègues de la deuxième division de cette cour, DeLisi v. Lam. DeLisi a confirmé le verdict d’un jury déclarant les propriétaires d’un immeuble de quatre appartements en violation de l’ordonnance sur les loyers de San Francisco, en raison de leur expulsion d’un locataire existant pour faciliter l’emménagement d’un parent. Nous estimons que DeLisi peut être distingué, car des preuves ont été présentées que le parent n’avait peut-être pas l’intention d’établir une résidence principale à long terme. (Voir id. à la p. *11 .) Ici, la preuve n’a pas été contestée que Lau et sa fiancée ont cherché à récupérer la possession du 456 Broadway comme leur résidence principale à long terme, et qu’ils y ont vécu depuis. Nous ne lisons pas DeLisi pour suggérer qu’un propriétaire peut violer l’ordonnance sur les loyers s’il a d’autres motifs en plus de son intention de bonne foi d’établir une résidence principale à long terme. Tant que le motif dominant du propriétaire pour récupérer la possession est d’occuper le logement en tant que résidence principale pendant au moins 36 mois continus (§ 37.9, sous-alinéa (a)(8)(i)), d’autres raisons accessoires telles que des incitations financières ou des préférences personnelles ne peuvent généralement pas constituer un motif de violation de l’ordonnance sur les loyers.