Comment livrer des communautés de jardin à un rythme

Les communautés de jardin sont au cœur de l’ambition du gouvernement britannique de construire 300 000 nouveaux logements par an en Angleterre d’ici le milieu des années 2020 pour aider à atténuer la pénurie de logements. Par le biais de son programme de communautés de jardin, le gouvernement contribue au financement de plus de 20 projets de communautés de jardin qui devraient permettre de construire 200 000 logements d’ici le milieu du siècle, et une nouvelle série de projets a été annoncée récemment. Les communautés de jardin comprennent généralement des villages de jardin de 1 500 à 10 000 logements ou des villes de jardin de plus de 10 000 logements.

Mais avec les chiffres du gouvernement révélant qu’en juillet 2016, un peu plus de la moitié des 684 000 logements avec permis de construire au Royaume-Uni avaient été achevés, et alors que les visions ambitieuses des conseils locaux et des promoteurs privés pour les sites du programme Garden Community passent à la réalisation pratique, il est crucial que ces projets stratégiques fournissent un large éventail de logements de haute qualité à un rythme soutenu, parallèlement aux infrastructures de soutien nécessaires.

Réussir le rythme et la qualité

Alors que les principes des cités-jardins de la Town and County Planning Association constituent un excellent cadre à suivre pour les conseils locaux et les promoteurs lors de la réalisation de projets de logement à grande échelle, en établissant des normes claires pour la création de lieux, la durabilité, l’intendance à long terme et le développement communautaire, la conception et le développement à un rythme plus rapide sont souvent considérés comme étant en contradiction avec la création de lieux de qualité. Mais ce n’est pas forcément le cas. On nous a donné un délai très contraint de seulement neuf mois pour planifier le parc olympique de Londres afin d’aider à sécuriser les Jeux olympiques de 2012, en fournissant un cadre pour la livraison d’un développement majeur de classe mondiale.

S’appuyant sur notre expérience, nous soulignons ici trois éléments cruciaux pour la planification des communautés de jardin qui peuvent aider à débloquer une livraison plus rapide et fournir des lieux attrayants, dynamiques et bien connectés où les gens veulent vivre.

Inclure une gamme plus large de logements

Comme le suggère la Letwin Review of Build Out Rates, qui examine pourquoi les maisons prennent tant de temps à être construites malgré l’obtention d’un permis de construire, il est possible de livrer des logements sur les principaux sites stratégiques plus rapidement en élargissant la gamme de logements proposés.

Selon la Letwin Review, une fois que le permis de construire détaillé est accordé pour les grands sites, le moteur fondamental des taux de construction semble être le « taux d’absorption » ou le taux auquel les logements sont vendus. En général, les taux de vente de logements sont déterminés par le type et le prix des logements proposés. L’inclusion d’une gamme variée de maisons, allant des appartements d’une chambre aux maisons familiales de quatre chambres et aux bungalows, attirera un plus grand nombre d’acheteurs, ce qui augmentera la demande globale. Ceci, à son tour, aidera à maintenir la valeur des maisons et la viabilité du projet, conduisant à une augmentation significative du nombre de maisons construites chaque année.

Typiquement, les sites vierges fournissent principalement des maisons plus grandes, à plusieurs chambres, parce que les familles ont tendance à être les acheteurs les plus disposés à échanger la proximité du bureau contre des espaces ouverts et verts et la proximité de bonnes écoles. Cependant, l’élargissement du mélange pour inclure plus d’appartements – qui représentent souvent environ seulement 20 % des logements de la communauté de jardin – et d’autres types de logements spécialisés, tels que les maisons de retraite, crée des communautés plus équilibrées et durables, conformément aux recommandations du Letwin Review.

Les recherches montrent également que les développements avec 40 % ou plus de logements abordables ont un taux de construction de 40 % plus élevé que les développements avec 10 à 19 %. Dans le même temps, une diversité de tenures, telles que des propriétés construites pour louer aux côtés de maisons de propriétaires occupants, élargit davantage le marché et équilibre la démographie de la communauté.

Investir dans des transports publics de haute qualité

L’investissement dans des infrastructures et des services de transport public de haute qualité, tels que des services de bus et de transit rapide bons et fréquents, ou même la réouverture ou la conversion d’un chemin de fer abandonné en tramway, est crucial pour stimuler la plus grande demande des acheteurs nécessaire pour soutenir une approche diversifiée du logement. Les sites originaux des cités-jardins du Royaume-Uni, Letchworth et Welwyn Garden City dans le Hertfordshire, par exemple, ont été choisis en raison de leur emplacement sur des lignes de chemin de fer qui offraient des services de transport public fiables vers Londres.

En termes simples, l’accès à de bons transports publics stimule l’intérêt des gens à vivre dans une communauté, car il leur donne la possibilité de se déplacer de manière abordable, rapide et sûre, sans avoir besoin d’une voiture. De bonnes options de transport public sont également un catalyseur pour la construction de logements à plus forte densité, car elles favorisent un plus large éventail d’activités et de services, et augmentent également les prix de l’immobilier. En outre, elles réduisent l’espace nécessaire au stationnement des voitures, ce qui permet de développer les terrains de manière plus intensive. Ces liens peuvent sembler évidents, mais la nature souvent fragmentée de l’offre de transports publics en dehors de nos grandes villes tend à saper les efforts visant à intégrer la planification autour de l’investissement dans les transports publics.

L’utilisation d’une approche de développement orienté vers le transport (TOD) lors de la planification directrice des communautés de jardin peut créer un cercle vertueux où l’investissement dans les transports publics stimule un développement à plus forte densité, ce qui augmente le nombre de passagers et soutient donc la viabilité à long terme des services de transport public fournis. En outre, dans de nombreux cas, les coûts supplémentaires de construction et d’exploitation de la construction de réseaux de transport public de haute qualité dans le cadre d’une communauté de jardin seraient relativement modestes par rapport aux coûts globaux d’infrastructure stratégique.

Inclure les caractéristiques des villes « traditionnelles »

Plus les communautés de jardin reflètent les caractéristiques des villes traditionnelles, par exemple en incluant des espaces verts et des terrains de jeu, plus la possibilité de créer non seulement des lieux attrayants et dynamiques, mais aussi d’inclure des logements plus diversifiés, renforçant le point central autour de la diversité des logements conduisant à des taux d’absorption et donc de construction plus élevés. Un lac pittoresque, par exemple, peut naturellement se prêter à la construction de maisons de retraite ou d’appartements avec balcons autour de lui.

Il est possible de déterminer quelles caractéristiques inclure et où en examinant en profondeur un lieu et les atouts naturels du paysage. La réalisation de cette analyse précoce au cours de la planification directrice contribuera à garantir l’élaboration d’une stratégie de création de lieux qui soutiendra la création d’une gamme de quartiers différents et de caractère au sein d’une communauté de jardins qui séduira un large éventail de types de logements, de styles de vie et, en fin de compte, d’acheteurs.