Calcul de la diminution de la valeur

L’évaluation des dommages n’a jamais été simple, mais la quantification de la diminution de la valeur comme forme de dommages pose de plus en plus de problèmes aux plaideurs et aux tribunaux.

La situation est comparable à la vente ou au refinancement d’une voiture. Si votre voiture a été endommagée dans un accident, la preuve des réparations peut affecter négativement sa valeur si vous décidez plus tard de la vendre ou de la refinancer, nonobstant la dépréciation générale de la voiture. Cette réduction de valeur est également connue sous le nom de valeur diminuée. Dans le monde des assurances, il s’agit d’un concept développé pour estimer la perte de valeur à la suite d’un accident. Toutefois, ce calcul peut être décidé de manière très différente selon l’entité qui l’évalue. Mais c’est assez sur les voitures.

Dans le monde juridique, une affaire récente a touché à la meilleure façon d’aborder le calcul de la diminution de la valeur et a mis en évidence l’approche flexible à adopter par les parties. Moore and another v National Westminster Bank EWHC 1805 (TCC) concernait l’achat d’un appartement via un prêt garanti par une hypothèque auprès d’une banque. Une offre de prêt hypothécaire a été remise aux acheteurs de l’appartement sans que la banque n’obtienne un Home Buyers Report, bien que les acheteurs aient demandé à la banque d’en obtenir un. Les acheteurs ont eu l’impression que le rapport était favorable, mais en fait l’appartement était en mauvais état et nécessitait d’importants travaux de réparation. L’achat a été conclu et les acheteurs ont pris conscience de l’état de la propriété. Les acheteurs ne pouvaient pas se permettre les réparations et ont émis une réclamation contre la banque, déclarant que s’ils avaient reçu le rapport, qui les aurait alertés sur les problèmes, ils n’auraient pas acheté l’appartement.

Un débat s’est engagé entre les parties sur la mesure correcte des dommages dans cette affaire. Les acheteurs ont soutenu qu’il s’agissait du coût de la réparation, mais la banque était d’avis qu’il s’agirait d’une somme égale à la diminution de la valeur de l’appartement (ce qui est l’approche habituelle). Le juge de première instance a donné raison à l’acheteur. La banque a fait appel devant la Cour de la technologie et de la construction, mais a échoué. Le juge de la cour d’appel, M. Justice Birss (photo), se réfère à quatre points clés qui frappent au cœur de la stratégie de litige et aux principes fondamentaux du calcul de la diminution de la valeur.

Premièrement, la règle de la diminution de la valeur dans l’affaire Phillips v Ward 1 WLR 471 (selon laquelle la mesure correcte des dommages est une somme égale à la diminution de la valeur de la propriété) est presque toujours appropriée lorsqu’une propriété est acquise à la suite de conseils négligents de la part d’arpenteurs ou d’avocats – mais il ne s’agit pas d’une règle invariable et elle ne doit pas être appliquée de manière mécanique. Essentiellement, les parties doivent s’assurer qu’elles examinent les circonstances particulières d’une affaire dans son ensemble et qu’elles appliquent une approche flexible. Dans cette affaire, le juge Birss a estimé que la diminution de la valeur pouvait être déterminée par le coût de la réparation, comme le soutenaient les acheteurs.

En second lieu, la diminution de la valeur peut, dans un cas approprié, être déterminée par le coût de la réparation. Dans les circonstances de cette affaire, le juge de la juridiction inférieure avait été en droit de considérer que les coûts de réparation représentaient le seul indicateur pratique de ce qu’était la diminution de la valeur du bien.

Troisièmement, le juge Birss a signalé qu’il est fréquent, lors de l’évaluation des dommages-intérêts fondée sur l’évaluation, que la partie payante ne soit prête à adopter qu’un seul point de vue sur la réduction des dommages-intérêts et ne soit pas prête à avancer une position intermédiaire, même comme solution de repli. Bien qu’il ait déclaré que les parties bénéficiaires agissent également de la sorte, il a noté que, d’après son expérience, ce sont les parties qui paient qui agissent le plus souvent ainsi. Dans ce cas, l’impression du juge Birss lors de l’audience d’appel était que s’il n’avait pas demandé à l’avocat de la banque une somme intermédiaire pour la diminution de la valeur, aucune somme n’aurait été avancée, et il a ajouté que « les impératifs de la défense poussent souvent les parties à adopter cette tactique, mais cela peut se retourner contre elles ». Le terrain intermédiaire est souvent un domaine dans lequel les plaideurs hésitent à s’engager, mais, comme on le voit ici, sans envisager une position alternative, on peut finir par coûter plus cher à un client.

Enfin, ce qui ressort de ce jugement, c’est le commentaire de M. le juge Birss selon lequel, même s’il n’aurait pas sapé la décision de la juridiction inférieure, il était loisible au juge de la juridiction inférieure d’adopter une approche différente, et plus précisément, il était également loisible à ce juge de proposer un calcul différent pour la diminution de valeur, inférieur au coût de réparation et de l’avoir accordé. C’est une proposition intéressante, qui souligne à nouveau l’importance de prévoir une position intermédiaire.

Comme on l’a vu par le raisonnement de M. le juge Birss dans cette affaire, le calcul de la diminution de la valeur est, comme le concept d’assurance, une notion flexible et ouverte à l’interprétation en fonction des circonstances d’un cas particulier. Les praticiens devraient donc en être conscients lorsqu’ils conseillent leurs clients sur des réclamations impliquant une diminution de la valeur.

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