Miten puutarhayhteisöjä toteutetaan vauhdilla

Puutarhayhteisöt ovat keskeisellä sijalla Ison-Britannian hallituksen tavoitteessa rakentaa Englannissa 300 000 uutta asuntoa vuodessa 2020-luvun puoliväliin mennessä asuntopulan helpottamiseksi. Puutarhayhteisöohjelmansa kautta hallitus auttaa rahoittamaan yli 20 puutarhayhteisöhanketta, joiden odotetaan tuottavan 200 000 asuntoa vuosisadan puoliväliin mennessä. Puutarhayhteisöihin kuuluu tyypillisesti 1 500-10 000 asunnon puutarhakyliä tai yli 10 000 asunnon puutarhakaupunkeja.

Hallituksen lukujen mukaan heinäkuussa 2016 vain hieman yli puolet 684 000:sta Yhdistyneessä kuningaskunnassa rakennusluvan saaneesta asunnosta oli saatu valmiiksi, ja kun paikallishallitusten ja yksityisten rakennuttajien kunnianhimoiset suunnitelmat puutarhayhteisöohjelmaan kuuluvista alueista etenevät kohti käytännön toteutusta, on ratkaisevan tärkeää, että näissä strategisissa hankkeissa tuotetaan nopeassa tahdissa monenlaisia laadukkaita koteja tarvittavien perusrakenteiden lisäksi.

Tahdin ja laadun yhteensovittaminen

Vaikka Town and County Planning Associationin puutarhakaupunkiperiaatteet tarjoavat erinomaiset puitteet, joita paikallishallinnot ja rakennuttajat voivat noudattaa toteuttaessaan laajamittaisia asuntosuunnitelmia, sillä niissä asetetaan selkeät standardit paikkojen luomiselle, kestävyydelle, pitkäaikaiselle hallinnoinnille ja yhteisölliselle kehitykselle, nopeampitempoisen suunnittelun ja kehittämisen katsotaan usein olevan ristiriidassa laadukkaiden paikkojen luomisen kanssa. Näin ei kuitenkaan tarvitse olla. Lontoon olympiapuiston yleissuunnitteluun annettiin vain yhdeksän kuukauden hyvin tiukka aikataulu, jonka avulla varmistettiin vuoden 2012 olympialaisten järjestäminen ja luotiin puitteet maailmanluokan merkittävän rakennushankkeen toteuttamiselle.

Kokemuksemme perusteella hahmotamme tässä kolme puutarhayhteisöjen suunnittelun kannalta ratkaisevaa osatekijää, jotka auttavat nopeuttamaan rakennushankkeiden toteuttamista ja luomaan vetovoimaisia, elinvoimaisia ja hyvien yhteyksien varrella sijaitsevia paikkoja, joissa ihmiset haluavat asua.

Laajempi asuntovalikoima

Kuten Letwin Review of Build Out Rates -selvityksessä, jossa tarkastellaan, miksi asuntojen rakentaminen kestää niin kauan rakennusluvasta huolimatta, ehdotetaan, asuntojen toimittaminen suurille strategisesti tärkeille alueille on mahdollista nopeuttaa laajentamalla asuntotarjontaa.

Letwin Review -selvityksessä todetaan, että sen jälkeen, kun yksityiskohtainen rakennuslupa on myönnetty suurille tonteille, rakentamisnopeuden keskeisenä vaikuttajana näyttää olevan asuntojen omaksumis- eli myyntinopeus. Yleisesti ottaen asuntojen myyntiaste määräytyy tarjolla olevien asuntojen tyypin ja hinnan mukaan. Monipuolinen asuntovalikoima yhden makuuhuoneen asunnoista neljän makuuhuoneen perheasuntoihin ja bungaloweihin vetoaa useampaan ostajaryhmään, mikä lisää kokonaiskysyntää. Tämä puolestaan auttaa ylläpitämään asuntojen arvoja ja suunnitelmien elinkelpoisuutta, mikä johtaa vuosittain rakennettavien asuntojen määrän huomattavaan kasvuun.

Tyypillisesti viheralueilla tarjotaan useimmiten suurempia, useamman makuuhuoneen asuntoja, koska perheet ovat yleensä niitä ostajia, jotka ovat halukkaimpia vaihtamaan toimiston läheisyyden avoimiin viheralueisiin ja hyvien koulujen läheisyyteen. Laajentamalla asuntovalikoimaa lisäämällä asuntoja – joita on usein vain noin 20 prosenttia puutarhayhteisöjen asunnoista – ja muita erikoistuneita asuntotyyppejä, kuten vanhainkoteja, luodaan kuitenkin tasapainoisempia ja kestävämpiä yhteisöjä Letwinin katsauksen suositusten mukaisesti.

Tutkimukset osoittavat myös, että rakennuskohteet, joissa on vähintään 40 prosenttia kohtuuhintaisia asuntoja, rakennetaan 40 prosenttia nopeammin kuin rakennuskohteet, joissa kohtuuhintaisia asuntoja on vähintään 10-19 prosenttia. Samaan aikaan moninaiset asumismuodot, kuten vuokra-asunnot omistusasuntojen rinnalla, laajentavat markkinoita entisestään ja tasapainottavat yhteisön väestörakennetta.

Investoinnit laadukkaaseen julkiseen liikenteeseen

Investoinnit laadukkaaseen julkiseen liikenneinfrastruktuuriin ja -palveluihin, kuten hyvään ja tiheään bussi- ja pikavuoroliikenteeseen tai jopa hylättyjen rautateiden avaamiseen uudelleen tai niiden muuttamiseen raitiovaunuradaksi, ovat ratkaisevassa asemassa, kun halutaan lisätä ostajien suurempaa kysyntää, jota tarvitaan tukemaan monipuolista asuntotuotantoa koskevaa lähestymistapaa. Yhdistyneen kuningaskunnan alkuperäiset puutarhakaupungit, esimerkiksi Letchworth ja Welwyn Garden City Hertfordshiressä, valittiin, koska ne sijaitsivat rautatielinjojen varrella, jotka tarjosivat luotettavat julkiset liikenneyhteydet Lontooseen.

Lyhyesti sanottuna hyvien julkisten liikenneyhteyksien saavutettavuus lisää ihmisten kiinnostusta asua jossakin yhteisössä, koska se antaa heille mahdollisuuden liikkua kohtuuhinnalla, nopeasti ja turvallisesti ilman autoa. Hyvät joukkoliikennevaihtoehdot ovat myös katalysaattori tiheämpien asuntojen rakentamiselle, koska ne tukevat laajempaa toimintojen ja palvelujen yhdistelmää ja nostavat myös kiinteistöjen hintoja. Lisäksi ne vähentävät autojen pysäköintiin tarvittavan tilan määrää, jolloin maata voidaan kehittää intensiivisemmin. Nämä yhteydet saattavat vaikuttaa itsestään selviltä, mutta suurimpien kaupunkien ulkopuolella julkisen liikenteen tarjonta on usein hajanaista, mikä heikentää pyrkimyksiä integroida suunnittelua julkisen liikenteen investointien ympärille.

Liikennesuuntautuneen kehityksen (TOD, Transport Orientated Development) lähestymistavan käyttäminen puutarhayhdyskuntien yleissuunnittelussa voi synnyttää suotuisan kierteen, jossa julkiseen liikenteeseen tehdyt investoinnit vauhdittavat tiheämpää rakentamista, mikä puolestaan kasvattaa matkustajamääriä, mikä tukee tarjottavien julkisten liikennepalveluiden pitkäaikaista elinkelpoisuutta. Lisäksi monissa tapauksissa korkealaatuisten joukkoliikenneverkkojen rakentamisesta osana puutarhayhteisöä aiheutuvat ylimääräiset rakennus- ja käyttökustannukset olisivat suhteellisen vaatimattomat verrattuna strategisen infrastruktuurin kokonaiskustannuksiin.

Traditionaalisten kaupunkien ominaispiirteiden huomioon ottaminen

Mitä enemmän puutarhayhteisöt heijastavat perinteisten kaupunkien ominaispiirteitä esimerkiksi sisällyttämällä niihin viheralueita ja leikkikenttiä, sitä suuremmat ovat mahdollisuudet luoda houkuttelevia ja elinvoimaisia paikkoja ja sisällyttää niihin monipuolisempia asumismuotoja, mikä vahvistaa keskeistä näkökohtaa, joka koskee asuntojen moninaisuutta. Esimerkiksi viehättävä järvi voi luonnostaan sopia siihen, että sen ympärille rakennetaan hoitokoteja tai parvekkeellisia asuntoja.

Paikan ja maiseman luontoarvojen perusteellisen tarkastelun avulla voidaan määritellä, mitkä ominaispiirteet tulisi sisällyttää ja mihin. Tämän varhaisen analyysin tekeminen yleissuunnittelun aikana auttaa varmistamaan, että kehitetään paikallistamisstrategia, joka tukee erilaisten ja omaleimaisten asuinalueiden luomista puutarhayhteisöön, joka vetoaa monenlaisiin asumismuotoihin, elämäntyyleihin ja viime kädessä ostajiin.