Miksi kakkosasunnon ostaminen on vaikeutunut

Sitä kysytään usein Fenton Solizilta, joka on vanhempi luotonantaja Bank of Americassa White Plainsissa, New Yorkissa. ”Saan paljon pyyntöjä toisen asunnon hankkimisesta, ja Covidin jälkeen niitä on tullut hieman enemmän”, Soliz sanoo.Monet pyynnöt tulevat varakkailta yksityishenkilöiltä ja pariskunnilta, ”jotka ovat harkinneet toisen asunnon hankkimista osana elämänsuunnittelua jo vuosia… nyt he miettivät, miten rahoittaa se.”

Ennen Covidia oli helppoa neuvoa ostajia käyttämään pääasuntonsa osakepääomaa toisen asunnon hankkimiseen. Tällä tavoin lainanottajat saivat vain yhden asuntolainan kahden kodin tukemiseen. Luotto-olosuhteet olivat helpot, ja pankkiirit olivat innokkaita myöntämään näitä lainoja.

Mutta kuten kaikissa muissakin asioissa Coronan aikana, rahoituspäätöksistä on tullut hieman hankalampia. Viime keväänä monet lainanantajat alkoivat kiristää luottovaatimuksia pandemian vuoksi. Kun miljoonat amerikkalaiset olivat työttömiä ja jääneet asuntolainojensa maksuista jälkeen, lainanantajat pelkäsivät, että maksuhäiriöt kasvaisivat – ja niin kävikin.

Olosuhteet ovat paranemassa ja jotkut lainanantajat alkavat hellittää, mutta olosuhteet eivät ole vieläkään palanneet ennalleen. Tämän seurauksena jopa asunnonomistajat, joilla on erinomainen luottokelpoisuus, korkeat tulot ja vahva työsuhdeturva, huomaavat edelleen, että vaihtoehtoja toisen asunnon rahoittamiseen on hieman vähemmän kuin vuosi sitten. Tässä muutamia niistä:

Cash-out,maybe,kind of

Ennen pandemiaa, cash-out refinancing oli suosittu tapa ostaa loma-asunto. Tässä on syy. Sanotaan, että otit asuntolainan 10 vuotta sitten ostaaksesi 500 000 dollarin ensiasunnon, jonka arvo on nyt 900 000 dollaria. Oletetaan, että olet edelleen velkaa 400 000 dollaria talosta.

Ennen uutta asuntolainaa jotkut lainanantajat antoivat sinun jälleenrahoittaa kyseisen lainan, yleensä alhaisemmalla korolla, ja ottaa uuden asuntolainan enintään 90 %:lla kodin nykyisestä arvosta. Yllä olevassa hypoteettisessa tapauksessa, jos ottaisit maksimilainan, olettaen, että olet oikeutettu korkeampaan lainaan, sinulle jäisi hieman yli 400 000 dollaria käteistä, jonka voisit käyttää loma-asunnon ostamiseen.

Mutta tällaisia kauppoja tehdään nykyään vähemmän. Monet pankit ovat joko vähentäneet määrää, jonka lainanottaja voi ottaa käteislainassa, tai poistaneet sen kokonaan. Wells Fargo & Co., WFC, yksi maan suurimmista asuntolainanantajista, ”keskeytti kaikkien käteisrahoitteisten jälleenrahoitusten myöntämisen huhtikuussa”, pankin tiedottajan mukaan. Niin, kaikki.

Bank of America, BAC, toinen suuri lainanantaja, myöntää edelleen käteislainoja, mutta se leikkasi lainanottajan enimmäisrahamäärän 250 000 dollariin 500 000 dollarista. Pankki tekee poikkeuksia ja sallii suuremmat cash-out refit joillekin yksityispankkiasiakkailleen, jotka ovat varakkaita yksityishenkilöitä, joilla on huomattavat varat, yleensä yli 500 000 dollaria.

Bank of America ei ole ainoa pankki, jolla on yksityispankkiasiakkaille helpommat säännöt. Tässä siis sana viisaille: Jos sinulla on huomattavia varoja sijoitettuna eläke- tai välitystilille etkä ole vielä yksityispankkiasiakas, nyt on hyvä aika rekisteröityä. (Yksityispankkiasiakkaat saavat muitakin etuja, kuten VIP-lippuja tapahtumiin… Okei, joo, juuri nyt ei ole mitään isoja tapahtumia, mutta ajattelemme eteenpäin Covidin jälkeisiä päiviä.)

Lainanottaja varo: Ennen uudelleenrahoitusta on tärkeää ottaa huomioon kulut ja maksut, joita pankit liittävät jälleenrahoitukseen. Lainanottajien on selvitettävä, kuinka kauan näiden kulujen takaisinmaksu kestää verrattuna pienemmän kuukausimaksun tuomiin säästöihin. Lainanottajien tulisi myös ottaa huomioon, että jälleenrahoitus pidentää lainan takaisinmaksuaikaa, mikä voi johtaa siihen, että he maksavat laina-aikana enemmän korkoa kuin he olisivat muuten maksaneet.

Vaihtoehdot, joita sinulla on jäljellä

Okei, et siis ole yksityispankkiasiakas, ja pankkisi on luopunut käteisrahoitusjärjestelyistä, tai olet päättänyt, että jälleenrahoituksen kustannukset ovat liian korkeat. Haluat kuitenkin ostaa unelmiesi loma-asunnon ja tarvitset siihen luottoa. Todennäköisesti tarvitset ostolainaa.

Hyvä uutinen on, että ostolainojen korot ovat alhaisemmat kuin jälleenrahoituslainojen. Aiemmin tällä viikolla Wells Fargo tarjosi 2,5 %:n korot kiinteäkorkoiselle 30 vuoden tavanomaiselle ostolainalle ja 2,75 %:n korot 30 vuoden kiinteäkorkoiselle jälleenrahoituslainalle. Korkoja jumbo-kiinnityksille, jotka ovat kiinnityksiä, jotka ylittävät 548 000 dollaria omakotitaloon, oli noin 0,375 prosenttiyksikköä korkeammat.

Bank of America ilmoitti samankaltaiset korot osto- ja jälleenrahoituslainoille, mutta pankin jumbo-korot ovat itse asiassa hieman alhaisemmat kuin tavanomaiset lainat.

Jotkut pankit vaativat suuremmat ennakkomaksut ja korkeammat luottokelpoisuusarvot kakkosasuntojen asuntolainoja varten, mikä tarkoittaa sitä, että niitä on hiukan hankalampi hankkia kuin ensisijaisen kotitalon asuntolainoja.

Mutta loppujen lopuksi, vaikka ostolainan ottaminen pakoasuntosi ostamiseen ei ehkä ole yhtä kätevää kuin cash-out refi:n käyttäminen,pitkällä aikavälillä voit säästää rahaa …jota voit käyttää paikan sisustamiseen.