Kysy itseltäsi nämä kysymykset ennen liikehuoneiston vuokrasopimuksen allekirjoittamista

On liian myöhäistä tehdä muutoksia sen jälkeen, kun olet allekirjoittanut liikehuoneiston vuokrasopimuksen toimistorakennuksesta tai liiketilasta ja muste on kuivunut. On elintärkeää, että ymmärrät vuokrasopimusehdot, miten ne vaikuttavat sinuun ja että olet neuvotellut itsellesi parhaan mahdollisen sopimuksen ennen liikehuoneiston vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Tämä alkaa siitä, että tunnet sellaiset termit kuin ”CAM” ja välimiesmenettelylausekkeet.

Kysy itseltäsi näitä kysymyksiä, jotta tiedät varmasti, mihin olet ryhtymässä.

Oletko lukenut ja ymmärtänyt koko vuokrasopimuksen?

Kyllä, sinun on luettava se sanasta sanaan. Se saattaa olla hyvin pitkä eikä kovin mielenkiintoinen asiakirja, mutta sinun on ehdottomasti tiedettävä, mitä siinä on.

Monet vuokranantajat käyttävät ”vakio-” tai ”boilerplate”-vuokrasopimuksia, jotka sisältävät yleisiä ehtoja, jotka ovat yhteisiä useimmille vuokrasopimuksille, joten varmista, että ehdot ovat mukana, jos olet neuvotellut jotain muuta. Varmista, että vakiokieli ja sinun erityiskielesi eivät ole ristiriidassa keskenään.

Vaikka vuokranantaja laati vuokrasopimuksen itse, älä oleta, että hän on tehnyt kaiken oikein. Tarkista alkamispäivä, päättymispäivä, vuokra, vuokran korotusehdot ja muut erityisehdot, joista olet neuvotellut. Ja ennen kaikkea varmista, että tiedät, mihin olet velvollinen vuokrasopimuksen ehtojen mukaan. Mitä vuokranantaja on velvollinen tekemään? Voitko irtisanoa vuokrasopimuksen?

Oletko neuvotellut parhaan mahdollisen sopimuksen?

Sopimus ei välttämättä ole tehty vain siksi, että sinulle on annettu vuokrasopimus allekirjoitettavaksi. Tämä ei tarkoita, että kaikki neuvottelumahdollisuudet olisivat ohi. Se tapahtuu vasta sitten, kun molemmat osapuolet ovat allekirjoittaneet vuokrasopimuksen.

Luetteloi vuokrasopimusta lukiessasi kaikki määräykset, joista et pidä. Lähetä lista mahdolliselle vuokranantajallesi. Saatat yllättyä siitä, kuinka paljon hän on valmis muuttamaan.

Ymmärrätkö CAM-ehdot?

Useimmissa vuokrasopimuksissa käytetään termiä ”CAM” sen sijaan, että kirjoitettaisiin ”common area maintenance”. Sinulle pitäisi osoittaa prosenttiosuus CAM-maksuista, joista olet vastuussa. Maksusi perustuu vuokraamasi rakennuksen prosenttiosuuteen. Varmista, että prosenttiosuus perustuu rakennuksen kokonaiskokoon eikä se vaihtele sen mukaan, kuinka suuri osa rakennuksesta on vuokrattu jollakin hetkellä.

Kaupallisen vuokrasopimuksen CAM-osio on luultavasti yksi hämmentävimmistä osioista, ja tulet luultavasti yllättymään siitä, kuinka paljon maksat. Tarkista, ettet maksa asioista, jotka liittyvät vuokranantajan markkinointiponnisteluihin tai oikeudellisiin kuluihin, jotka liittyvät vuokrasopimusneuvotteluihin muiden vuokralaisten kanssa.

Muut asiat, jotka saatat haluta poistaa, ovat yli 3 %:n suuruiset hallintopalkkiot, vuokranantajan työntekijöiden etujen maksaminen ja muiden vuokrakohteiden rakentamiskustannukset. Voit ja sinun kannattaa neuvotella CAM-ehdoista.

Oletko harkinnut CAM-stop-vuokrasopimuksen pyytämistä?

Useimmat vuokrasopimukset ovat nykyään ”triple net”- tai ”net-net-net”-vuokrasopimuksia, mikä tarkoittaa, että maksat vuokraa sekä suhteellista osuuttasi CAM-maksuista, kiinteistöveroista ja usein kiinteistön korjaus- ja ylläpitokustannuksista. Voit kuitenkin pyytää vuokranantajalta CAM Stop -vuokrasopimusta, jolloin maksat vain CAM-maksujen ja kiinteistöverojen korotuksen yli alkuperäisen vuokrasopimusvuoden, jota kutsutaan usein ”perusvuodeksi”.

Vuokranantaja saattaa korottaa perusvuokraa vastineeksi, mutta se vie suuren osan ”mysteerimaksusta” pois vuokrasta. Vaihtoehtoisesti voit pyytää CAM-maksulle ylärajaa, jotta se ei voi nousta yli tietyn neuvotellun prosentin. Kiinnitä huomiota siihen, miten ja milloin CAM-maksut nousevat vuokrasopimuksen voimassaoloaikana.

Mikä on vastuusi pääomamenoista?

”Pääomakustannuksilla” tarkoitetaan yleensä kaupallisessa vuokrasopimuksessa suuria rakenteellisia menoja, kuten katto-, perustus-, LVI- ja muita suuria korjauksia ja uusimisia. Se, mikä on ”tavanomaista”, voi vaihdella kaupungista ja kiinteistöstä toiseen, mutta yritä välttää allekirjoittamasta sellaista vuokrasopimusta, joka siirtää näiden korjaus- tai vaihtokustannusten taakan sinulle vuokralaisena.

Kompromisseja on mahdollista tehdä, jos vuokranantajasi vaatii sinua maksamaan nämä kustannukset. Jos vuokrasopimuksessa esimerkiksi sanotaan, että olet vastuussa LVI-laitteiden korjaamisesta ja uusimisesta, voit ehdottaa vuokranantajalle, että ”uusiminen” poistetaan ja että korjausvelvollisuutesi rajoitetaan huoltosopimukseen, ehkä kaksi kertaa vuodessa. Voisit tarjoutua vastaamaan kaikista yleisistä korjauksista tiettyyn vuosittaiseen enimmäismäärään asti.

Onko vuokrasopimus siirrettävissä?

Tarkista, onko vuokranantajalla oikeus irtisanoa vuokrasopimuksesi, jos pyydät vuokrasopimuksen siirtämistä – oikeutta siihen, että joku muu ottaa vuokrasopimuksen vastaan, jos myyt yrityksesi. Monet yritykset huomaavat, että niiden sijainti on suuri osa niiden arvosta. Jotkut yritykset yrittävät luovuttaa vuokrasopimuksen päästäkseen siitä irti, mutta vuokranantaja haluaa neuvotella ehdoista uudelleen luovutuksensaajan kanssa.

Myyntisi voi kariutua, jos vuokranantajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus, kun pyydät toimipaikan luovuttamista, joten pyydä vuokranantajaa poistamaan tämä ehto – tai ainakin sallimaan sen muuttaminen siten, että se ei koske yrityksesi myyntiä. Ymmärrä, että vuokranantaja haluaa edelleen oikeuden hylätä luovutuksen, jos uusi vuokralainen ei ole taloudellisesti hyväksyttävä.

Voiko sinulla olla alivuokralainen?

Yleinen käytäntö alivuokralaisen ottaminen on samanlainen kuin vuokrasopimuksen luovuttaminen. Alivuokralainen on toinen yritys, joka toimii vuokraamassasi tilassa vuokrasopimusehtojesi mukaisesti. Sinä maksat vuokran ja toinen osapuoli maksaa sinulle osan kustannuksista.

Monet vuokranantajat eivät salli alivuokralaisia, mutta saatat haluta jakaa kustannuksia jonkun kanssa myöhemmin. Neuvottele vuokranantajan kanssa ennen vuokrasopimuksen tekemistä, jos ajattelet, että haluat ehkä ottaa alivuokralaisen joskus tulevaisuudessa.

Onko vuokrasopimuksessa välimiesmenettelylauseke?

Monissa sopimuksissa on nykyään välimiesmenettelylausekkeita. Näissä lausekkeissa todetaan, että molemmat osapuolet sopivat ratkaisevansa mahdolliset riidat välimiesmenettelyllä sen sijaan, että ne ratkaistaisiin riita-asioissa ja vietäisiin tuomioistuimeen. Lue vuokrasopimuksesta, onko välimiesmenettelylauseke pakollinen. Varmista, että sinulla on oikeus osallistua välimiehen valintaan ja muihin välimiesmenettelyä koskeviin päätöksiin, jos siitä on sovittu.

Tarvitsetko henkilötakausta?

Useimmat vuokranantajat eivät allekirjoita vuokrasopimusta, ellet takaa sitä henkilökohtaisesti, joten pidä itseäsi erittäin onnekkaana, jos pääset allekirjoittamaan vuokrasopimuksen ilman tällaista lauseketta.

Takausten luonteesta voidaan kuitenkin neuvotella. Harkitse sellaisen antamista vain osalle vuokra-ajasta tai neuvottele takaus, joka kestää vain kuusi tai 12 kuukautta irtisanomisesi jälkeen.

Onko sinulla yritysrakenne kunnossa?

Sinun on varmistettava, että yritysrakenteesi on kunnossa, jos haluat sen suojaavan sinua. Arkistoi yhtiöjärjestyksesi, jos kyseessä on osakeyhtiö, tai varmista, että olet saanut yhtiöjärjestyksesi valtiosihteeriltä, jos olet LLC. Hoida tämä ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Joissakin osavaltioissa näitä asiakirjoja kutsutaan ”todistuksiksi”.

Varmista, että sinulla on asiakirjat, joista käy ilmi, että hallituksesi on hyväksynyt vuokrasopimuksen. Sinulla pitäisi olla yrityspäätös, joka osoittaa, että johtokuntasi on käsitellyt vuokrasopimusta ja hyväksynyt sen. Pitäisi silti olla jokin dokumentaatio siitä, että vuokrasopimus on hyväksytty, vaikka sinulla ei olisikaan hallitusta.”

Bottom Line

Vuokranantaja neuvottelee kanssasi paljon todennäköisemmin, jos vuokrasopimuksesi muodostaa 25 % suuremmasta kiinteistöstä kuin jos tilasi osuus on 3 % – tämä kannattaa pitää mielessäsi. Harkitse lakimiehen palkkaamista tarkistamaan asiakirjaa ja auttamaan sinua neuvotteluissa, etenkin jos pääset umpikujaan vuokranantajan kanssa. Asianajaja voi auttaa sinua päättämään, milloin kannattaa leikata ja milloin riski on sen arvoinen.