Korvausrahan talletus(aka hyvässä uskossa tehty talletus)

Kuka, Mitä, Missä, Milloin ja Miksi (ja ehkäpä jopa Miksi, Ei?)

Kiinteistöjargonissa vakuusmaksutalletus (Earnest Money Deposit, EMD) tunnetaan myös nimellä Good Faith Deposit (hyvässä uskossa tehty talletus) escrow-jargonissa. Se on rahamääräinen talletus, jonka ostaja tarjoaa myyjälle vilpittömänä uskona, kun sopimus myyjän omaisuuden ostamisesta on allekirjoitettu, sinetöity ja toimitettu Escrow Holderille säilytettäväksi puolueettomana kolmantena osapuolena.

Aha! Yhdellä lauseella hoidin aiheen kaikki W:t.

Vahingossa, koska kyse on RAHASTA ja ihmiset inhoavat luopua siitä perustellusti (tai ilman), tästä artikkelista tulee hieman pidempi kuin vain tämä yksi kappale. Harmi.

Mennään siis takaisin ja käsitellään jokainen ”W” itsenäisesti.

Kuka

Ei varmasti rockyhtye, mutta KUKA EMD:n antaa, on poikkeuksetta se osapuoli, joka haluaa omaisuuserän ja on sitoutunut ostamaan sen, tavallisesti muutamin ehdoin.

Mikä

Normaalissa kaupankäynnissä helpoimmin talletettava siirtokelpoinen instrumentti on raha. Toisin sanoen vanha kunnon käteinen. Koska Escrow-yhtiöitä säännellään tiukasti käteisen rahan vastaanottamisessa, on välttämätöntä, että ostaja muuntaa sen muodossa shekki, kassashekki tai wired funds.

Tämä ei tarkoita sitä, että se voi olla vain käteistä; hyvässä uskossa tehty talletus voi olla muuntyyppisiä omaisuuseriä, joita ostaja on halukas haarukoimaan ja joita myyjä on halukas käyttämään vakuuksina transaktion turvaamiseksi. Vaaleanpunainen lippu autoon, esimerkiksi, tai todistukset, jotka on allekirjoitettu tietyistä osakkeista, jne. Valitettavasti Escrow Officer ei välttämättä pysty pitämään hallussaan tällaisia omaisuuseriä, ja mitä tapahtuu, jos omaisuuserien arvo laskee tai nousee transaktion aikana? Mikä on todellinen rahallinen arvo, joka voidaan asettaa lopputilitykseen? Mitä tapahtuu, jos syntyy komplikaatioita ja kauppa kariutuu? Käteinen raha pankissa on siis ihmisen paras ystävä, ja siksi sitä kutsutaan vakuusmaksutalletukseksi.

Missä

Kuten kohdassa Mitä mainittiin, vakuusmaksutalletus annetaan yleensä Escrow Holderille säilytettäväksi. Jos et tiedä, mikä tai kuka Escrow Holder on, kyseessä on ”settlement agent” tai ”stakeholder” (monia nimityksiä samalle tehtävälle), joka on ostajan ja myyjän nimeämä puolueeton kolmas osapuoli. Se on varojen ja asiakirjojen tallettaja, se kehottaa osapuolia täyttämään laaditun sopimuksen, ja kun se on tehty, se siirtää ja vaihtaa kyseiset varat ja asiakirjat loppupuolelle. Tässä paikassa on artikkeli Kalifornian Escrow-roolista:

Escrow Holderille annetut varat säilytetään luottamuksellisina ja talletetaan liittovaltion vakuuttamalle pankkitilille – ”Trust-tiliksi” sitä kutsutaan escrow-kielessä. Osapuolet voivat ajatella toisin, mutta transaktion ollessa käynnissä tämä EMD ei kuulu ostajalle eikä myyjälle. Tämä on tärkeää, koska myöhemmin puhumme siitä, mitä tapahtuu, jos kauppa peruuntuu.

Milloin

Kun Ostaja on tehnyt ostotarjouksen, EMD seuraa yleensä välittömästi. Joskus shekki tarjotaan samaan aikaan, kun ostotarjous tehdään myyjälle tai hänen edustajalleen. Jos tarjous hyväksytään, shekki ja hyväksytty tarjous luovutetaan Escrow Holderille ja escrow-transaktio avataan. Toisinaan ostaja antaa EMD-maksun suoraan myyjän tilille, mutta se on harvinaista, elleivät ostaja ja myyjä luota toisiinsa. Yleensä osapuolet ovat toisilleen tuntemattomia ja edellyttävät, että kolmas osapuoli toimii välikätenä. Riippumatta siitä, kuka saa rahat, MILLOIN on yleensä silloin, kun kauppa avataan tai pian sen jälkeen.

Miksi

Asettakaamme, että olet Myyjä, jolla on myytävänä arvokas omaisuuserä, ja ostohalukkaita osapuolia on mikä tahansa määrä. Kun lopullisesta myyntihinnasta on neuvoteltu, ostaja haluaa olla varma, että hän voi pitää sinut kiinni tästä hinnasta, etkä enää harkitse muita tarjouksia. Sinä taas haluat olla varma, että ostaja on vilpitön ostotarjouksessaan, koska olet luopunut muiden tarjousten mahdollisuudesta. Ostajan on maksettava käteistalletus osoittaakseen, että hän toimii vilpittömässä mielessä, jotta voitte kunnioittaa sopimusta. Tästä johtuu ”hyvässä uskossa tehty talletus” tai ”vakuusrahan talletus”.

Onko olemassa miksi ei?

Onko olemassa hetkiä, jolloin vakuusrahaa EI tarvita? Kyllä, ja se voi olla silloin, kun osapuolet luottavat epäsuorasti toisiinsa siihen, että kauppa viedään loppuun asti. Sukulaisten välinen kauppa on hyvä esimerkki. Mikään laki ei määrää, että sopimuksen loppuunsaattamiseksi on oltava alkutakaus.

Nyt kun olemme käsitelleet kaikki ”W:t”, on vielä muita näkökohtia:

Paljonko?

Kuten ei ole lakia, joka määrää, että alkutakaus on pakollinen, ei ole myöskään lakia, joka määrää, paljonko sen pitäisi olla, jos sitä harkitaan. Tämä on osa osapuolten välisiä neuvotteluja, ja se voi perustua siihen, mikä on alueella tavanomainen käytäntö. Ostajat haluaisivat vähemmän siltä varalta, että kauppa menee pieleen; myyjät saattavat haluta enemmän varmistaakseen, että ostaja suoriutuu tehtävästään.

Mitä EMD:lle tapahtuu kaupan aikana?

Koska hyvässä uskossa tehty talletus on ostajan takuu siitä, että hän suoriutuu tehtävästään, siihen liittyy aina ehtoja, ja näitä ehtoja kutsutaan tavallisesti kaupan ehdoiksi tai ”ehdollisiksi tekijöiksi”. Kun ehdolliset ehdot täyttyvät, kauppa etenee ja EMD:stä tulee osa myyntihinnan käsirahaa. Jos ehdollisia ehtoja ei voida täyttää, sopimuksessa vaaditaan yleensä, että kaikki osapuolet purkavat sopimuksen ja EMD palautetaan ostajalle.

Voidaanko EMD:tä käyttää laskujen maksamiseen ennen kaupantekoa?

Varoja säilytetään rahastossa, ja kun ne on talletettu, ne eivät kuulu ostajalle eivätkä myyjälle. Niiden (tai niiden osan) luovuttaminen edellyttää molempien osapuolten suostumusta. Esimerkiksi jos on olemassa asunnon omistajien yhdistys, joka vaatii etukäteen maksuja asiakirjojen vapauttamiseksi ostajalle tarkistusta varten, pyydämme myyjää ennakoimaan varat sen sijaan, että EMD:hen koskettaisiin. Jos hän ei voi, niin ottaakseen sen pois EMD:stä, Escrow Holderin on laadittava muutos, jotta osapuolet suostuvat käyttämään varoja maksuun.

Sopimuksen peruuttaminen – erilaisia hankalia skenaarioita

Kuten sanottua, jos ehdollisia ehtoja ei voida täyttää, sopimus voidaan peruuttaa, jos se on kirjoitettu niin, ja EMD palautetaan ostajalle, kun kaikki osapuolet hyväksyvät peruutuksen kirjallisesti. Tärkeää on, että kaikki osapuolet hyväksyvät peruutuksen ja varojen palauttamisen kirjallisesti.

• Mitä tapahtuu, jos ehdolliset velvoitteet on täytetty tai poistettu ja ostaja tai myyjä päättää, ettei halua jatkaa? Tämä on skenaario, joka tulee eteen useammin kuin haluamme, eikä yhtä varmaa ratkaisua ole olemassa. Ostosopimus ja osapuolten allekirjoittamat escrow-ohjeet pitävät osapuolet vastuullisina sopimusoikeuden mukaisesta sisällöstä . Jos osapuoli päättää olla jatkamatta ja peruutuspyynnön taustalla oleva syy ei ole sopimuksessa määritelty ehto, tämä osapuoli on silloin laiminlyönyt sopimuksen.

Jos kyseessä on ostaja, mahdollisuus menettää EMD-erä tulee hyvin todelliseksi, koska se on EMD-erän syy – suojaus sitä vastaan, että ostaja ei täytä sopimusta.

Jos se oli Myyjä, hän jättää itsensä alttiiksi oikeudenkäynnille ja/tai Lis Pendens -ilmoituksen jättämiselle kiinteistöä vastaan, mikä käytännössä estäisi häntä myymästä lainkaan, kunnes asia on ratkaistu.

• Mitä tapahtuu, jos yhteydenotossa pyydetään 21 päivän ehdollista määräaikaa, on 22. päivä eikä Ostaja ole poistanut ehdollisia ehtojaan? Voiko myyjä vaatia peruuttamista ja ottaa EMD:n likvidoiduksi vahingonkorvauksekseen?Mitä tapahtuu, kun kauppa vain seisoo, koska ostaja ei pysty poistamaan ehdollisia ehtojaan, mutta hän ei silti halua luopua? Mihin myyjä voi turvautua? Tässä on joitakin hänen vaihtoehtojaan:

– Neuvottele ostajan kanssa! Anna hänelle kohtuullisesti lisäaikaa valmistumiseen

– Vaadi, että kauppa suljetaan välittömästi tai peruutetaan ja ota EMD takaisin sopimussakkona

– Vaadi, että kauppa suljetaan välittömästi tai peruutetaan ja anna ostajalle EMD takaisin

• Mitä tapahtuu, jos EMD luovutetaan ennenaikaisesti myyjälle ja kauppa peruuntuu? Kyllä, on paljon kauppoja, joissa myyjä kirjoittaa sopimukseen, että EMD annetaan myyjälle, kun tietyt (tai kaikki) ehdolliset ehdot on poistettu.
  Jos ostaja suostuu, hänen on ymmärrettävä, että EMD:n ollessa ulkona ovesta, kaupan peruuttaminen jälkikäteen ja rahojen takaisin saamisen yrittäminen muuttuu vakavasti vaikeaksi, koska luotetaan siihen, että myyjä palauttaa varat vapaaehtoisesti. Se ei ole helppoa tuolloin. Tämän vuoksi varojen ennenaikaista vapauttamista ei suositella, elleivät osapuolet todella tiedä, mitä ovat tekemässä.

Varmaa ratkaisua ei ole koskaan olemassa.Huomaamme usein aloittavamme keskustelun sanalla ”riippuu”. Kyse on siitä, että tarkastellaan tapahtuneen olosuhteita ja sitten neuvotellaan, onko yhteisiä lähtökohtia löydettävissä. On korostettava, että olipa ratkaisu mikä tahansa, molempien osapuolten on sovittava siitä kirjallisesti. Joskus ratkaisuja ei löydy, ja silloin on turvauduttava isoihin aseisiin. Asianajajan kirje saattaa lisätä painetta. Kukaan ei halua oikeudenkäynnistä aiheutuvia kuluja..

Mitä tapahtuu kun ei päästä sopimukseen? Jos ei ole, niin varat pysyvät Escrow Holderin Trust Accountilla kunnes sopimukseen päästään, kestipä se kuinka kauan tahansa. Minulla oli yksi tiedosto, jossa pidin varoja 5 vuotta, koska ratkaisua ei löytynyt. tiedostoni oli peruuntunut, kiinteistö oli jo pitkään myyty jollekin toiselle, mutta kukaan ei päässyt yhteisymmärrykseen siitä, miten hyvässä uskossa tehtyyn talletukseen liittyvä asia ratkaistaan. Tämän vuoksi mainitsin jo aiemmin tässä artikkelissa, että kun varat on talletettu Trust-tilille, varat eivät kuulu ostajalle eivätkä myyjälle. Kummallakin saattaa olla niihin oikeus.

Jos riidasta tulee riitaisa ja se ajautuu oikeudenkäyntiin, niin kauan kuin Escrow Holder ei ole osallisena oikeudenkäynnissä, Escrow Holderilla on oikeus ottaa itsensä pois yhtälöstä jättämällä interpleader-kanteen ja lähettämällä varat tuomioistuimeen. Tuomioistuimet pitävät varat hallussaan, kunnes oikeusjuttu on ratkaistu.

Sopimuksen peruuttamiseen liittyy monia muitakin skenaarioita. Tässä artikkelissa ei syvennytä niihin, koska sopimuksen peruuttamiseen voi liittyä oikeudellisia kysymyksiä, joita kirjoittaja ei voi kommentoida. Lukijoita varoitetaan kääntymään riippumattoman oikeudellisen neuvonantajan puoleen omissa erityistapauksissaan.

Tätä artikkelia tehdessämme huomasimme, että nämä ovat yleisimpiä kysymyksiä, joita meiltä kysytään:

• Voimmeko saada vakuusrahamme takaisin
• Milloin voimme saada vakuusrahan talletuksen takaisin
• Mitä tapahtuu escrow:ssa oleville rahoille, jos ostaja perääntyy
• Voiko myyjä pitää talletukseni
• Onko vakuusrahojen talletus palautettavissa
• Kuka pitää vakuusrahojen talletuksen hallussaan
• Mitä vakuusrahoille tapahtuu, jos ostaja perääntyy kaupasta
• Voidaanko vakuusrahoja palauttaa

Toivottavasti, tämä artikkeli vastaa näihin kysymyksiin, koska ”riippuu” on niin epämääräinen vastaus!

Jos sinulla on muita kysymyksiä tai skenaarioita, joista haluaisit puhua, ota meihin yhteyttä. Kysymykset ansaitsevat vastauksen tai ainakin parhaan mahdollisen vastauksen, jonka voimme antaa.

Tätä artikkelia päivitetään, jos uusia skenaarioita tulee tietoisuuteemme, joten muistakaa käydä katsomassa aika ajoin!

• Tietoa Julianasta
• Kirjat
• Ota yhteyttä Viva Escrow

Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager

[email protected]
Facebook
LinkedIn
Learn more about Juliana here

Good news! ”The Art of Escrow” on ilmestynyt! Etsi se osoitteesta www.amazon.com!

The Art of Escrow:Taistelu amerikkalaisen unelmasi puolesta ja asunnon hankkiminen

Saatavilla nyt Amazonista.com

• When the Loan Got Sold and You Just Closed Escrow – April 6, 2020
• Mechanics Lien – October 7, 2019
• Are You a Foreigner and Need to Know About U.S. FIRPTA Withholding Laws? – 20. helmikuuta 2019
• When the FIRPTA
  Withholding Goes Wrong – 20. helmikuuta 2019
• Is Your Property Ownership
  In Good Shape? – tammikuu 15, 2019

Näytä kaikki artikkelit

Liity ILMAISEKSI Viva Escrow -foorumeillemme

Liity tästä…