Kalifornian asuntokriisi

Kokonaisvaltaisia uudistuksia tarvitaan rakentamisen esteiden poistamiseksi

Kalifornian asuntopula on edelleen klassinen esimerkki kysynnän ja tarjonnan epäsuhtaisuudesta, joka nostaa asuntojen ja vuokrien hinnat kaikkien aikojen korkeimmiksi. Kalifornian työnantajilla on yhä suurempi pula ammattitaitoisista työntekijöistä, kun korkeat asumiskustannukset erityisesti rannikkoalueilla ajavat alemman ja keskipitkän ammattitaidon omaavia työntekijöitä pois Kaliforniasta ja etsimään edullisempia osavaltioita. Merkittävä kohtuuhintaisten asuntojen puute on edelleen yksi suurimmista uhkista Kalifornian muutoin kukoistavalle taloudelle.

Kalifornian maastamuutto

Edelmanin tuoreessa luottamusbarometri-tutkimuksessa todettiin, että 53 prosenttia Kalifornian asukkaista yleensä ja 63 prosenttia kalifornialaisista tuhatvuotiaista erityisesti harkitsee osavaltiosta lähtemistä korkeiden elinkustannusten vuoksi. Viidennessä vuosittaisessa Kalifornian kauppakamarin ”People’s Voice 2019” -tutkimuksessa havaittiin samanlaista pessimismiä todennäköisten äänestäjien keskuudessa, ja noin kaksi kolmesta äänestäjästä sanoi, että heidän lapsillaan olisi parempi tulevaisuus, jos he lähtisivät Kaliforniasta. Ennätyksellisen suuri osuus (68 %) kalifornialaisista sanoo, että asumisen kohtuuhintaisuus on suuri ongelma heidän alueellaan viimeisimmässä Public Policy Institute of California -kyselyssä.

U.S. Census Bureaun ”American Community Survey” -tutkimuksen tiedot osoittavat, että Kaliforniasta on muutettu pois jo ainakin vuodesta 2007 lähtien. Viime vuosikymmenen aikana Kaliforniasta on paennut noin 6 miljoonaa asukasta, mikä merkitsee 1 miljoonan asukkaan nettotappiota, kun otetaan huomioon kotimainen muuttoliike, eli noin 2,5 prosenttia osavaltion kokonaisväestöstä, ja osavaltio on menettänyt noin 26 miljardin dollarin vuotuiset tulot. Harvardin yliopiston yhteinen asuntotutkimuskeskus (Joint Center for Housing Studies of Harvard University) luokittelee Kalifornian kolmen suurimman osavaltion joukkoon, joissa on suurin kotimaisten asukkaiden nettomuutto.

Kalifornialaiset yritykset, jotka myös kamppailevat vaikeiden asuntojen kanssa, joutuvat tekemään vaikeita investointipäätöksiä. Jotkut yritykset, jotka ovat toimineet Kaliforniassa vuosikymmeniä, ovat hiljattain päättäneet muuttaa pois. Esimerkiksi Jamba Juice muutti pääkonttorinsa Emeryvillestä Teksasiin 25 vuoden Kaliforniassa toimimisen jälkeen. The North Face, joka perustettiin San Franciscossa vuonna 1966, jätti Bay Arean vuonna 2018 siirtääkseen pääkonttorinsa Denveriin, Coloradoon.

Jopa Amazonin, Facebookin ja Oraclen kaltaiset teknologiajätit ovat viime aikoina päättäneet laajentua Kalifornian ulkopuolisiin kaupunkeihin. Facebook investoi miljardi dollaria viiden datakeskuksen muodostamaan kokonaisuuteen, joka sijaitsee Fort Worthissa, Texasissa. Oracle rakentaa Austiniin, Teksasiin uutta kampusta, joka on yhtä suuri kuin 10 jalkapallokenttää. Amazon rakentaa 5 miljardin dollarin arvoisen toisen pääkonttorin Pohjois-Virginiassa sen jälkeen, kun se oli tehnyt valtakunnallisen haun, joka jätti vain yhden kalifornialaisen kaupungin yhtiön lyhyelle listalle.

Tunnustettuaan historiallisen asuntokriisin ja sen vaikutuksen, joka kohtuuhintaisilla asunnoilla on ollut niiden työvoimaan, teknologiayritykset ovat hiljattain sitoutuneet investoimaan miljardeja dollareita kohtuuhintaisia asuntoja koskeviin hankkeisiin Kaliforniassa. Apple ilmoitti 2,5 miljardin dollarin investoinneista kohtuuhintaisiin asuntoihin, Facebook ja Google ilmoittivat kumpikin miljardin dollarin sitoumuksista, ja Airbnb aikoo investoida 25 miljoonaa dollaria kohtuuhintaisiin asuntoihin Kaliforniassa, vain muutamia mainitakseni. Näistä merkittävistä yksityisistä investoinneista huolimatta Kaliforniassa on kuitenkin rakennettava huomattavasti enemmän asuntoja mittakaavassa ja tahdissa, jota ei ole nähty vuosikymmeniin, jotta kohtuuhintaisia asuntoja saataisiin aidosti osavaltion kaikille alueille.

2019 Kalifornian asuntolainsäädäntö

Kuvernööri auttoi ajamaan läpi budjetin, joka sisälsi noin 2 miljardia dollaria rahoitusta asumiseen ja siihen liittyviin infrastruktuureihin, mukaan lukien 750 miljoonaa dollaria lyhyen aikavälin suunnitteluun ja infrastruktuuriin, 500 miljoonaa dollaria pieni- ja keskituloisten asuntojen tukemiseen, 500 miljoonan dollarin lisäys osavaltion asuntojen verohyvitykseen, 20 miljoonaa dollaria oikeudelliseen apuun vuokralaisten tukemiseen ja 650 miljoonaa dollaria hätäsuojiin ja pysyvään tukiasumiseen.

Vuoden 2019 lainsäädäntöistunnossa annettiin kuitenkin hyvin vähän lainsäädäntöä, jossa keskityttiin poistamaan asuntorakentamisen esteitä tai tarjoamaan kannustimia, jotka ovat välttämättömiä, jotta saavutettaisiin kuvernöörin tavoite 3,5 miljoonasta uudesta asunnosta vuoteen 2025 mennessä.

– SB 330 (Skinner; D-Berkeley) oli harvinainen tarjontaan keskittyvä asuntolakiesitys, joka selviytyi lainsäätäjän käsittelystä ja jonka kuvernööri allekirjoitti vuonna 2019. SB 330:n tavoitteena on vähentää lupakustannuksia ja nopeuttaa asuntojen hyväksymistä tarjoamalla varmuutta kehityksen vaikutusmaksuista, standardoimalla kuulemistilaisuuksien määrä, jonka kaupunki voi järjestää hankkeiden hyväksymiseksi, ja kieltämällä kaupunkeja alentamasta kaavoituskapasiteettia tai muuten poistamasta kaavoitettua kapasiteettia. Valitettavasti SB 330 on voimassa vain viisi vuotta.

– Asuntolakiehdotukset. Kalifornian lainsäätäjät pystyivät jatkamaan edellisvuoden menestystarinoitaan ja saivat kuvernöörin allekirjoittamaan kuusi uutta asumisoikeusasuntolakia (ADU): AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 ja AB 670. Näillä lakiesityksillä pyritään poistamaan paikalliset esteet ja kannustamaan ADU-kehitystä, jotta voidaan tarjota enemmän kohtuuhintaisia asuntoja.

– SB 50 (Wiener-D; San Francisco) oli kiistatta uudistavin, mutta kiistanalaisin tarjontapuolen asuntolainsäädäntö vuonna 2019. SB 50:ssä ehdotettiin joidenkin kaavoitusrajoitusten poistamista tärkeimpien kauttakulkulinjojen ja työpaikkakeskusten läheisyydessä, mikä olisi todennäköisesti johtanut de facto ylempään kaavoitukseen ja siten tiheämpään asumiseen kauttakulkupainotteisilla asuinalueilla. Lakiehdotus pidettiin senaatin finanssivaliokunnassa, ja sen odotetaan palaavan vuonna 2020 joidenkin lisämuutosten kanssa.

– AB 1482. Assemblymember David Chiu (D-San Francisco) ja useat vuokralaisten etujärjestöt tekivät AB 1482:sta vuoden 2019 lainsäädäntöohjelman tärkeimmän painopisteen. Kannattajat muotoilivat AB 1482:n vuokran korottamisen vastaiseksi lakiehdotukseksi, jolla luodaan uusi, osavaltionlaajuinen normi, joka kieltää vuokrankorotukset, jotka ylittävät 5 prosenttia kuluttajahintaindeksillä (CPI) korotettuna, ja joka edellyttää oikeudenmukaista häätöä. Kuvernööri antoi lakiehdotukselle aikaisessa vaiheessa tukensa ja allekirjoitti sen laiksi. Huolimatta siitä, että tämä osavaltionlaajuinen vuokranvalvontalaki allekirjoitettiin laiksi, vuoden 2018 Proposition 10 -aloitteen kannattajat suunnittelevat toista vuokranvalvonta-aloitetta vuoden 2020 äänestyslippuun.

Asuntokysymykset, joita lainsäätäjän tulisi käsitellä vuonna 2020

– CEQA:n väärinkäyttö. Kalifornian ympäristölaatulaki (CEQA) ei ole ainoa syy asuntopulaan, mutta se on usein merkittävä este asuntorakentamiselle Kaliforniassa. CEQA edellyttää, että paikallishallinnot tarkastelevat harkinnanvaraisia hankkeita yksityiskohtaisesti ennen niiden hyväksymistä. CEQA suojelee ihmisten terveyttä ja ympäristöä edellyttämällä, että johtavat virastot analysoivat hankkeiden vaikutukset ja vaativat sitten hankkeen kehittäjiä lieventämään mahdollisia merkittäviä ympäristövaikutuksia.

Mutta toisin kuin useimmat Kalifornian ympäristölait ja -säädökset, CEQA:ta sovelletaan yksityisoikeudenkäyntien kautta, ja siksi se on altis oikeudenkäyntien väärinkäytölle, joka voi olennaisesti hidastaa tai jopa pysäyttää asuntohankkeet, kun vastustajat eivät halua lisää asukastiheyttä naapurustoonsa.

CEQA voi lisätä asuntojen rakentamisprosessiin huomattavia kuluja ja lisätä sitä merkittävästi ajallisesti. Jopa oikeudenkäynnin uhka voi lannistaa rakennuttajia tai nostaa merkittävästi asuntorakentamisen kustannuksia, koska rakennuttajat käyttävät huomattavia resursseja hankkeidensa valmisteluun ja puolustamiseen vastustajia vastaan. Ja koska asumiskustannukset jäävät viime kädessä tulevien asunnonostajien maksettaviksi, CEQA nostaa väistämättä asuntojen hintoja Kaliforniassa, vaikka hanketta ei riitautettaisikaan.

Ei ehkä ole sattumaa, että Kalifornian asumiskustannukset alkoivat nousta merkittävästi samalla vuosikymmenellä, jolloin Kalifornian lainsäätäjä hyväksyi CEQA:n ja kuntien vastustus uusia asuntoja kohtaan vahvistui. Vuosien 1970 ja 1980 välisenä aikana Kalifornian asuntojen hinnat nousivat 30 prosenttia korkeammasta tasosta yli 80 prosenttia korkeammaksi kuin Yhdysvalloissa, kuten lainsäätäjän analyysitoimiston raportissa todetaan.

– Kaupallista kehitystä suosivat paikalliset rahoitusrakenteet. Erityyppiset kehityskohteet (esim. kaupalliset, asuin- ja teollisuusalueet) tuottavat erisuuruisia verotuloja ja palveluntarvetta. Kalifornian paikallishallinnon rahoitusrakenteet tarjoavat kaupungeille ja piirikunnille paljon suuremman verotuksellisen kannustimen hyväksyä muuta kuin asuinrakentamista tai harvempaan asumiseen tähtäävää rakentamista.

Esimerkiksi kaupallinen rakentaminen, kuten suuret vähittäiskaupat ja hotellit, tuottavat usein suurimmat verotukselliset nettohyödyt kaupungeille ja piirikunnille, sillä kaupungin saamat lisääntyneet myynti- ja hotelliverotulot kattavat tavallisesti paremmin kuin hyvin paikallishallinnolle julkisten palvelujen tarjoamisesta aiheutuvat kustannukset. Sen sijaan asuntorakentaminen ei yleensä tuota suoraan myynti- tai hotelliverotuloja, ja osavaltion kaupungit ja piirikunnat saavat yleensä vain pienen osan kiinteistöverosta kerätyistä tuloista. Tämän vuoksi kaupungit ja piirikunnat kannustavat usein kaupallista kehitystä kaavoittamalla suuria maa-alueita näihin tarkoituksiin ja tarjoamalla tukia tai muita etuja tuleville yritysten omistajille.

– Kehitysmaksujen alentaminen. Kalifornian paikalliset lainkäyttöalueet ovat tukeutuneet yhä enemmän kehityksen vaikutusmaksuihin rahoittaakseen paikallisia palveluja, kuten koulu-, puisto- ja liikenneinfrastruktuuria. Vaikka näillä maksuilla voidaan rahoittaa ja usein rahoitetaankin tarvittavaa infrastruktuuria, monet paikalliset lainkäyttöalueet perivät liian raskaita maksuja, jotka voivat rajoittaa asuntorakentamista estämällä tai estämällä uusien asuntojen rakentamisen, erityisesti kohtuuhintaisten asuntojen rakentamisen. Kehitysvaikutusmaksut nostavat väistämättä asuntorakentamisen kustannuksia, mikä puolestaan nostaa asumiskustannuksia.

SB 330 oli luultavasti ainoa merkittävä vuonna 2019 allekirjoitettu laki, jolla pyrittiin puuttumaan Kalifornian taivaallisen korkeisiin kehitysvaikutusmaksuihin. Vaikka lakiehdotus ei estänyt paikallista lainkäyttöaluetta määräämästä alussa kehitysvaikutusmaksua, se esti paikallisia lainkäyttöalueita nostamasta maksua lupaprosessin puolivälissä. Valitettavasti lakiehdotus vesitettiin niin, että se raukesi vain viiden vuoden kuluttua. Kaikki myönteiset vaikutukset, joita SB 330:llä saattaisi olla rakennuttajille maksuvarmuuden tarjoamiseen, ovat vain väliaikaisia.

– Yhteisön vastustus uutta asuntotuotantoa kohtaan. Myös yhteisön vastustus uusien asuntojen rakentamista kohtaan pahentaa asuntopulaa. Paikallisyhteisöt pelkäävät usein, että asukastiheyden lisääminen muuttaa heidän asuinalueensa luonnetta, lisää liikenneruuhkia, alentaa asuntojen arvoa ja tuo mukanaan uutta rikollisuutta. Paikalliset asukkaat painostavat usein paikallisia viranomaisia käyttämään maankäyttövaltuuksiaan uuden rakentamisen estämiseksi.

Tämän seurauksena noin kaksi kolmasosaa Kalifornian rannikon metropoleissa sijaitsevista kaupungeista ja kreivikunnista on ottanut käyttöön asuntorakentamista rajoittavia kasvunvalvonta-asetuksia. Nämä kasvunvalvontamääräykset rajoittavat tehokkaasti kasvua ja nostavat näin ollen asumiskustannuksia. Eräässä tutkimuksessa havaittiin, että jokainen uusi kasvunvalvontapolitiikka, jonka kaupunki hyväksyi, nosti asuntojen hintoja 3-5 prosenttia.

Jopa silloin, kun paikalliset virkamiehet eivät taivu yhteisön painostukseen, Kalifornian aloitteentekoprosessi antaa aktiivisille asukkaille mahdollisuuden kiertää paikalliset virkamiehet ja puuttua paikallisiin maankäyttöpäätöksiin aloite- ja kansanäänestysprosessin kautta.

– Suoraan asunnottomuuteen puuttuminen lisäämällä turvakoteja ja mielenterveyslaitoksia. CalChamberin ”People’s Voice 2019” -kyselystä kävi myös ilmi, että 75 prosenttia vastaajista sanoi, että asunnottomuus pahenee Kaliforniassa, ja 64 prosenttia sanoi, että asunnottomuus pahenee heidän omalla asuinalueellaan.

People’s Voice -kyselyä tukevat Taloudellisten neuvonantajien neuvoston hiljattain julkaisemassa raportissa esitetyt tiedot, joiden mukaan Kalifornian osavaltiossa asuu melkein puolet (47 prosenttia) kaikista Yhdysvaltojen kodittomista asunnottomista. Tämä on noin neljä kertaa enemmän kuin Kalifornian osuus koko Yhdysvaltojen väestöstä. Raportissa todetaan, että vakavat mielenterveysongelmat, päihdeongelmat, aiempi vankilakierre, alhaiset tulot ja heikot sosiaaliset suhteet lisäävät yksilön riskiä joutua asunnottomaksi.

Kalifornian on hyväksyttävä politiikkoja, jotka paitsi lisäävät merkittävästi koko osavaltion yleistä asuntokantaa, myös lisäävät asunnottomien turvakoteja ja mielenterveyslaitoksia, jotta kasvavaan asunnottomien kalifornialaisten määrään voidaan puuttua suoremmin.

CalChamberin kanta

Kalifornian asuntokriisi ajaa monet asukkaat ja yritykset pois osavaltiosta ja estää uusien investointien tulon. Kohtuuhintaiset asunnot pakottavat monet kalifornialaiset myös ylipitkiin työmatkoihin, mikä lisää ilmansaasteita, lisää liikenneruuhkia ja heikentää työntekijöiden tuottavuutta.

Ympäristö- ja kaavoituslainsäädännön kokonaisvaltainen uudistaminen on tarpeen asuntorakentamista haittaavien esteiden poistamiseksi ja uusien asuntojen hintojen nostamiseksi. CEQA:n kattava uudelleenarviointi ja uudistus on yksi tärkeä askel asuntorakentamisen vauhdittamiseksi Kaliforniassa. CEQA:n perinnön säilyttäminen ihmisten terveyden ja ympäristön suojelemiseksi ei ole ristiriidassa asuntorakentamisen tehostamisen kanssa.

Tammikuu 2020