DeConcini McDonald Yetwin & Lacy, P.C

Viime vuonna varoitin teitä luominen uuden muodon kiinteistöjen siirto, edunsaaja deed. Tämä siirtomuoto on, kuten odotin, tullut hyvin nopeasti suosituksi tapana siirtää kiinteistöjä henkilön perillisille ilman perunkirjoitusta ja ilman mahdollisia ongelmia, joita yhteisomistuskirjan käyttäminen aiheuttaa. Koska olen saanut usein kysymyksiä edunsaajakirjan eri käyttömahdollisuuksista, päätin, että nyt olisi hyvä aika palata aiheeseen ja keskustella edunsaajakirjan käytöstä kiinteistössä, jolla on useita omistajia ja edunsaajia.

Edunsaajakirja tekee kiinteistölle saman, minkä ”payable on death” eli ”POD”-merkintä tekee pankkitilille. Sen avulla omistaja voi nimetä edunsaajan kyseiselle omaisuudelle ja luoda menetelmän, jolla omaisuuden omistusoikeus siirtyy suoraan edunsaajalle omistajan kuollessa. Ero edunsaajakirjan ja yhteisvuokrasopimuksen välillä on se, että yhteisvuokrasopimuksessa kaikilla yhteisvuokralaisilla (omistajilla) on nykyinen omistusosuus omaisuudesta. Kun kyseessä on edunsaajakirja, edunsaajalla ei ole omistusoikeutta omaisuuteen ennen nykyisen omistajan kuolemaa. Tämä tarkoittaa, että omistajalla säilyy täydellinen määräysvalta kiinteistöön hänen eläessään, eikä edunsaajalla ole määräysvaltaa kiinteistöön ennen kuin omistaja kuolee.

Edunsaajakirjassa voidaan nimetä yksi tai useampi edunsaaja, ja sen voi antaa yksi omistaja tai useampi omistaja. Jos omistajia on useita, kaikkien heidän on allekirjoitettava edunsaajakirja, jotta kiinteistön koko omistusoikeus siirtyy. Jos edunsaajia on useita, omistusoikeus voi siirtyä edunsaajille missä tahansa laillisessa omistusmuodossa.

Esimerkiksi aviopuolisot, jotka omistavat asunnon yhteisomistuksena ja joilla on kaksi lasta ja joilla on kaksi lasta, voivat edunsaajakirjalla luovuttaa asunnon molemmille lapsille, mikä tulee voimaan vasta, kun molemmat vanhemmat ovat kuolleet. Edunsaajakirjassa voidaan täsmentää, että edunsaajat (tässä esimerkissä lapset) omistavat kiinteistön yhteisomistajina, joilla on eloonjäämisoikeus, tai yhteisomistajina. Edunsaajakirja voi myös nimetä aviopuolisot edunsaajiksi ja täsmentää, että he omistavat kiinteistön yhteisomistuksena, jolla on eloonjäämisoikeus.

Edunsaajakirjaa voidaan käyttää myös kiinteistön siirtämiseen trustille. Tavallisesti henkilö, joka luo peruuttamiskelpoisen elävän trustin, siirtää omaisuutensa trustille heti, kun trusti on perustettu, mutta voi olla olosuhteita, joissa henkilö haluaa lykätä tällaista siirtoa kuolemaansa saakka. Käyttämällä edunsaajakirjaa näissä olosuhteissa vältettäisiin omaisuuden siirtäminen testamentilla.

Laki, jolla edunsaajakirja luotiin, tuli voimaan elokuussa 2001. Edunsaajakirja ei ole kaikille sopiva menetelmä, mutta se voi olla monille ihmisille tehokas tapa siirtää omaisuutta perillisilleen ilman yhteisomistukseen liittyviä mahdollisia ongelmia tai testamenttimenettelyn tarvetta.