Costa-Hawkins.com

Kahdessa hiljattain annetussa lausunnossa, jotka koskevat omistajan ja sukulaisen muuttohälytyksiä, analysoidaan ”vilpittömän mielen” hämärää aluetta.

Väitteessä DeLisi v. Lam syrjäytyneet vuokralaiset saivat voiton vilpillistä mielenvastaisuutta koskevassa häätöoikeudenkäynnissä. Collin Lam ja Kimberly Wong ostivat San Franciscon Outer Richmondissa sijaitsevan neljän asunnon täysin vuokralla olevan rakennuksen. He vetosivat kaupungin OMI-säännökseen (Owner Move-In) irtisanoakseen vuokrasuhteen yksikössä 2. Kun he olivat muuttaneet sisään, he tekivät samoin saadakseen yksikön 1 takaisin Kimberlyn veljelle Jordanille sukulaismuuttoa koskevan säännöksen (RMI) nojalla. Molempien yksiköiden vuokralaiset irtisanoutuivat ja nostivat sitten kanteen väittäen, että irtisanomisilmoitukset olivat vilpillisessä mielessä tehtyjä, että Collin ja Kimberly eivät todellisuudessa asuneet siellä ja että RMI-säännöksessä oli todellisuudessa kyse pitkäaikaisten vuokralaisten häätämisestä, ei veljen halusta asua yksikössä.

Omistajat todistivat vahvan yhteytensä naapurustoon ja läheisiin sukulaisiin ja totesivat, että he valitsivat yksikön 2, koska pohjakerros olisi parempi vauvalle ja isoäidille. He päättivät muuttaa Jordanin sinne sen jälkeen, kun hän oli menettänyt työnsä muutamaa kuukautta aiemmin.

Jordan todella muutti sisään. Hänen todistuksensa herätti kuitenkin huolta valamiehistössä. Hän ei esimerkiksi ollut keskustellut siitä, maksaisiko hän vuokraa, mutta ”odotti todennäköisesti maksavansa” (RMI-lain rikkominen). Hän ei ollut käynyt yksikössä 1 ennen muuttoa eikä tuntenut sen ulkoasua. Hän ja hänen tyttöystävänsä olivat harkinneet muuttoa pois alueelta työn vuoksi. Valamiehistö ei suhtautunut myötämielisesti selitykseen. Vaikka omistajat ja veli todella muuttivat sisään, kuten laki edellytti, he antoivat tuomion vuokralaiselle ja lopullisen tuomion 462 450 dollaria!

Omistajat väittivät valituksessaan, että se, että käräjäoikeus sovelsi lakeja, antoi ”vuokralaisille ja valamiehistölle mahdollisuuden katsoa sen taakse, että vuokranantajat noudattavat RMI-säännöksiä, päättääkseen vuokranantajien motiiveja koskevien arvausten perusteella, ovatko he todella toimineet oikeista syistä, ja pitää heitä vastuullisina siitä, että heillä on ollut ’pahoja ajatuksia’, vaikka heidän toimintansa muutoin täytti lain vaatimukset”.”

Hovioikeus kuitenkin vahvisti DeLisi v. Lam -asian julkaisemattomassa lausunnossaan ja totesi, että ”vilpittömän mielen” vaatimus oli sallittu, aineellinen rajoitus häädöille. Pelkkä vuokra-asetuksen mekaanisten vaatimusten noudattaminen ei riittänyt. Tuomioistuin julkaisi lausunnon pian sen jälkeen, kun useat vuokralaisen asianajajat olivat pyytäneet sitä. (Julkaisemattomat lausunnot sitovat vain osapuolia, kun taas julkaistut lausunnot sitovat myös yleisöä).

Samaan aikaan toisessa kaupunginosassa Robyn ja Ian Reynolds haastoivat oikeuteen entisen vuokranantajansa Cory Laun, joka käytti OMI-sääntöä muuttaakseen heidän North Beachin anniskeluliikkeensä yläpuolella olevaan asuntoonsa. Oikeudenkäynnissä vuokralaiset onnistuivat kääntämään hyvät tosiasiat huonoiksi. Lau aikoi muuttaa asuntoon, jotta hänen ei tarvitsisi pendelöidä seitsemän päivää viikossa ja 12 tuntia päivässä San Brunosta hoitamaan työvelvoitteitaan, mikä oli entistäkin kiireellisempää, koska hänen oma vuokransa oli nousemassa. Tämä herätti vain tutkimaan, valehteliko Lau siitä, kuinka paljon hänen vuokransa nousi, kun hän selitti vuokralaisilleen motiivejaan. Vuokralaisten asianajaja sai valamiehistön jopa pohtimaan, olisiko Laun pitänyt häätää toinen vuokralainen, joka käytti Airbnb:tä vuokrasopimuksensa vastaisesti. Lau paransi (parannettavaa) käyttäytymistä, mutta vuokralaiset väittivät, että hänen olisi pitänyt häätää toinen vuokralainen virheen vuoksi ja muuttaa eri yksikköön kuin hän halusi, eri perustellusta syystä kuin hän aikoi. Vaikka Lau ei lopulta tehnyt mitään väärää, valamiehistö katsoi hänen olevan vastuussa 670 574 dollarista!

oikeudenkäynnin tuomari hyväksyi Laun hakemuksen tuomiosta huolimatta. Court of Appeal vahvisti tuomion julkaisemattomassa lausunnossaan ja oli samaa mieltä siitä, että ”vaatimukset ’hyvässä uskossa’, ’ilman taka-ajatusta’ ja ’vilpittömässä tarkoituksessa’ eivät aiheuta laajaa tutkimusta sellaisen omistajan yleisestä käytöksestä ja motiiveista, joka pyrkii saamaan yksikön takaisin hallintaansa”. Olennaista on tutkia, muuttivatko he asuntoon kolmen kuukauden kuluessa ja asuivatko he siellä edelleen.

San Franciscon huoneistoyhdistyksen ja San Franciscon pienkiinteistönomistajien yhdistyksen julkaisupyynnön johdosta Court of Appeal julkaisi tuomion Reynolds v. Lau. Se katsoi, että DeLisi v. Lam on erilainen (ottaen huomioon todisteet siitä, että Jordanilla ei ehkä ollut aikomusta perustaa pitkäaikaista pääasuntoa), ja totesi, että jos vuokranantajan ”hallussapidon takaisin saamisen hallitseva motiivi on asua yksikössä pääasiallisena asuinpaikkanaan vähintään 36 yhtäjaksoisen kuukauden ajan, muut liitännäissyyt, kuten taloudelliset kannustimet tai henkilökohtaiset mieltymykset, eivät yleisesti ottaen voi olla perusteena vuokrasäännösten rikkomiselle”.

Valittajat kiinnittävät huomiomme tämän tuomioistuimen toisen jaoston kollegojemme äskettäin julkaisemaan lausuntoon DeLisi v. Lam. DeLisi vahvisti valamiehistön tuomion, jonka mukaan neljän asunnon kerrostalon omistajat rikkoivat San Franciscon vuokra-asetusta sen perusteella, että he olivat häätäneet olemassa olevan vuokralaisen helpottaakseen sukulaisensa muuttoa. Mielestämme DeLisi on erilainen, koska esitettiin näyttöä siitä, että sukulaisen tarkoituksena ei ehkä ollut perustaa pitkäaikaista pääasuntoa. (Ks. id. s. *11 .) Tässä tapauksessa todisteet olivat kiistattomia siitä, että Lau ja hänen morsiamensa pyrkivät saamaan 456 Broadwayn haltuunsa pitkäaikaisena pääasuntonaan ja ovat asuneet siellä siitä lähtien. Emme tulkitse DeLisiä siten, että se viittaisi siihen, että omistaja voi rikkoa vuokra-asetusta, jos hänellä on muita motiiveja sen lisäksi, että hänellä on hyvässä uskossa aikomus perustaa pitkäaikainen ensisijainen asuinpaikka. Niin kauan kuin omistajan pääasiallinen motiivi omistusoikeuden takaisin saamiseksi on asua yksikössä pääasiallisena asuinpaikkanaan vähintään 36 kuukautta yhtäjaksoisesti (§ 37.9, subd. (a)(8)(i)), muut liitännäissyyt, kuten taloudelliset kannustimet tai henkilökohtaiset mieltymykset, eivät yleensä ole peruste vuokrasäännösten rikkomiselle.

Versio tästä artikkelista ilmestyi alun perin San Franciscon pienkiinteistönomistajien lokakuun 2019 uutiskirjeessä.