Sus opciones para salir de un contrato de arrendamiento

Si su alquiler es demasiado alto, las circunstancias del negocio han cambiado o hay una gran oportunidad para mudarse a mejores locales, es posible que desee salir de su contrato de arrendamiento existente. Entender las posibles barreras y cómo superarlas puede significar que esté en posición de mudarse cuando lo necesite

¿Cuáles son sus opciones para salir de un contrato de arrendamiento?

Las opciones dependen de su contrato. Usted puede ser capaz de:

• terminar el contrato de arrendamiento en virtud de una cláusula de ruptura;
• negociar la terminación con el propietario;
• ceder el contrato de arrendamiento – es decir, venderlo a un nuevo inquilino;
• subarrendar los locales, o parte de los locales.

Rescindir de un contrato de arrendamiento en virtud de una cláusula de ruptura

Si puede rescindir el contrato de arrendamiento en un momento determinado porque hay una «cláusula de ruptura» incluida en su contrato, es posible que no tenga que seguir pagando al arrendador. Compruebe la antelación con la que debe avisar al propietario y que ha cumplido las condiciones del contrato, como mantener los locales en buen estado de conservación (cualquier incumplimiento puede suponer la pérdida del derecho a rescindir el contrato).

Rescindir de un contrato de alquiler sin cláusula de rescisión

Si puede negociar la rescisión, es posible que no tenga que seguir pagando al propietario. A cambio, es posible que tenga que pagar una cuota por la rescisión del contrato, los honorarios profesionales en los que haya incurrido y los costes de las reparaciones y la redecoración.

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Ceder un contrato de arrendamiento

Encontrar un nuevo inquilino que se haga cargo de su contrato de arrendamiento – alguien a quien «cederlo» – suele ser la mejor manera de aprovechar el valor que pueda tener el contrato. Pero los contratos de arrendamiento con menos de tres años de duración suelen prohibir la cesión, o puede que necesites el consentimiento del propietario (que normalmente no puede negarse de forma injustificada). También puede haber restricciones de uso, que limitarán los tipos de negocio que puede ceder.
Si puede ceder, normalmente será legalmente responsable de todos los pagos futuros que deban los siguientes inquilinos, o tendrá que garantizar algunos o todos sus pagos. El propietario puede tratar de negociar otros pagos de usted que puede ser capaz de pasar a, o compartir, con el nuevo inquilino.
Las negociaciones de cesión puede costar más y tomar más tiempo que las negociaciones para terminar. Tendrá que:

• encontrar al nuevo inquilino (y puede que tenga que pagar a un agente para que le ayude);
• negociar tanto con el nuevo inquilino (por ejemplo: ¿quién pagará los honorarios profesionales del propietario? ¿le pagará el nuevo inquilino una prima, o viceversa?) y con el arrendador.

Si a su contrato le quedan menos de dos años, probablemente sea mejor negociar para rescindir el contrato, para evitar los costes y riesgos de cederlo.

Subalquilar su local

La renta del subarriendo podría cubrir parte o la totalidad de su alquiler y dejarle libre para mudarse, pero el subarriendo no le librará del contrato de arrendamiento: conservará todas sus responsabilidades como inquilino y tendrá la carga adicional de gestionar a su subarrendatario.

Es posible que el subarriendo ni siquiera esté permitido según los términos de su contrato de arrendamiento – compruebe el contrato para ver las restricciones al subarriendo. Es posible que necesite el consentimiento del propietario.

Fortalezca su posición negociadora

Tanto si negocia una cesión como una rescisión con el propietario, póngase en su lugar:

• ¿Es fuerte el mercado? Cuanto mayor sea el número de posibles nuevos inquilinos, más complaciente será el propietario con usted.
• ¿Tiene el propietario problemas de liquidez? Si es así, el propietario puede querer un acuerdo rápido.
• ¿El propietario ha incumplido el contrato de alquiler? Utilícelo en sus negociaciones.

Necesita criterio, experiencia y un buen conocimiento del mercado inmobiliario comercial local. Utilice su propia capacidad de negociación y la de su asesor. No regale su posición. Si el propietario sabe que estás desesperado por salirte del contrato, no tendrás ventaja.

En caso de duda, pide consejo legal.