Por qué es cada vez más difícil comprar una segunda vivienda

Es una pregunta que le hacen con frecuencia a Fenton Soliz, responsable de préstamos del Bank of America en White Plains, Nueva York. «Muchas de las solicitudes proceden de personas y parejas adineradas «que llevan muchos años pensando en una segunda vivienda como parte de su planificación vital… y ahora están pensando en cómo financiarla».

Antes de Covid, era sencillo aconsejar a los compradores que utilizaran el capital de su vivienda principal para adquirir una segunda vivienda. De este modo, los prestatarios se encontraban con una sola hipoteca para respaldar dos viviendas. Las condiciones crediticias eran fáciles y los banqueros estaban deseosos de conceder estos préstamos.

Pero, al igual que con todas las demás cosas durante la época de Corona, las decisiones de financiación se han vuelto un poco más complicadas. La primavera pasada, muchos prestamistas comenzaron a endurecer los requisitos de crédito en respuesta a la pandemia. Con millones de estadounidenses sin trabajo y atrasados en el pago de sus hipotecas, los prestamistas temían que la morosidad se disparara, y así fue.

Aunque las condiciones están mejorando y algunos prestamistas están empezando a relajarse, las condiciones todavía no han vuelto a los tiempos anteriores a la crisis. Como resultado, incluso los propietarios de viviendas con un crédito excelente, ingresos elevados y una gran seguridad laboral seguirán encontrando que hay algo menos de opciones disponibles para financiar una segunda vivienda que hace un año. He aquí algunas de ellas:

Cash-out, tal vez, un poco

Antes de la pandemia, la refinanciación cash-out era una forma popular de comprar una casa de vacaciones. He aquí la razón. Supongamos que hace 10 años pidió una hipoteca para comprar una vivienda principal de 500.000 dólares que ahora está valorada en 900.000 dólares. Y digamos que todavía debe 400.000 dólares por la casa.

Antes de la crisis, algunos prestamistas le permitían refinanciar esa hipoteca, normalmente a un tipo de interés más bajo, y pedir una nueva hipoteca por hasta el 90% del valor actual de la casa. En el caso hipotético anterior, si se obtiene el máximo, suponiendo que se reúna el requisito para el préstamo más alto, se quedaría con algo más de 400.000 dólares en efectivo, que podría utilizar para comprar una casa de vacaciones.

Pero hoy en día se realizan menos transacciones de este tipo. Muchos bancos han recortado la cantidad que un prestatario puede sacar en una refinanciación en efectivo o han eliminado por completo el pago en efectivo. Wells Fargo & Co., WFC uno de los mayores prestamistas hipotecarios del país, «suspendió la originación de todos los refinanciamientos en efectivo en abril», según un portavoz del banco. Sí, todos.

Bank of America, BAC otro gran prestamista, todavía origina cash-out refis pero redujo la cantidad máxima de dinero en efectivo que un prestatario puede extraer a 250.000 dólares de 500.000 dólares. El banco hace excepciones y permite mayores reembolsos en efectivo para algunos de sus clientes de banca privada, que son individuos de alto valor neto con activos considerables, por lo general más de $ 500,000.

Bank of America no es el único banco con reglas más complacientes para los clientes de banca privada. Así que aquí está una palabra para el sabio: Si tiene fondos considerables invertidos en una cuenta de jubilación o de corretaje y aún no es cliente de banca privada, ahora es un buen momento para inscribirse. (Los clientes de banca privada también obtienen otras ventajas, como entradas VIP a eventos… Vale, sí, ahora mismo no hay ningún evento importante, pero estamos pensando en los días posteriores a Covid.)

Cuidado con el prestatario: Antes de refinanciar, es importante tener en cuenta los costes y las comisiones que los bancos añaden a la refinanciación. Los prestatarios deben calcular el tiempo que tardarán en recuperar estos costes en comparación con el ahorro resultante de un pago mensual más bajo. Los prestatarios también deben tener en cuenta que una refinanciación prolonga el plazo de amortización del préstamo, lo que puede dar lugar a que se paguen más intereses durante la vida del préstamo de los que se habrían pagado de otro modo.

Las opciones que le quedan

De acuerdo, no es un cliente de banca privada y su banco ha eliminado la refinanciación en efectivo o ha decidido que el coste de la refinanciación es demasiado elevado. Pero todavía quieres comprar la casa de vacaciones de tus sueños y necesitas un crédito para conseguirlo. Lo más probable es que tenga que obtener un préstamo de compra.

La buena noticia es que los tipos hipotecarios de los préstamos de compra son más bajos que los de refinanciación. A principios de esta semana, Wells Fargo publicaba unos tipos del 2,5% para un préstamo de compra convencional a 30 años a tipo fijo y del 2,75% para un préstamo de refinanciación a 30 años a tipo fijo. Los tipos de las hipotecas jumbo, que son las que superan los 548.000 dólares en una vivienda unifamiliar, eran unos 0,375 puntos porcentuales más altos.

Bank of America publicó tipos similares para los préstamos de compra y refinanciación, pero los tipos jumbo del banco son en realidad un poco más bajos que los de los préstamos convencionales.

Algunos bancos exigen pagos iniciales más grandes y puntuaciones crediticias mínimas más altas para las hipotecas de segunda vivienda, lo que significa que son ligeramente más difíciles de obtener que una hipoteca sobre una vivienda principal.

Pero al final del día, mientras que la toma de un purchaseloan para comprar su casa de escape puede no ser tan conveniente como el uso de cash-out refi, en el largo plazo se puede ahorrar dinero … que se puede utilizar para amueblar el lugar.