Hágase estas preguntas antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial

Es demasiado tarde para hacer cambios después de haber firmado un contrato de arrendamiento comercial para un edificio de oficinas o un local comercial y que la tinta se haya secado. Es de vital importancia que entienda los términos del contrato de arrendamiento, cómo le afectarán, y que haya negociado el mejor acuerdo posible para usted antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial. Esto empieza por tener un conocimiento práctico de términos como «CAM» y cláusulas de arbitraje.

Hágase estas preguntas para estar seguro de que sabe en qué se está metiendo.

¿Ha leído y entendido todo el contrato de arrendamiento?

Sí, tiene que leerlo, palabra por palabra. Puede que sea un documento muy largo y poco interesante, pero es absolutamente necesario que sepa lo que contiene.

Muchos arrendadores utilizan contratos «estándar» o «boilerplate» que incluyen términos generales que son comunes a la mayoría de los contratos, así que asegúrese de que los términos están incluidos si usted ha negociado algo diferente. Asegúrese de que el lenguaje estándar y su lenguaje especial no se contradicen entre sí.

Incluso si el propietario ha redactado el contrato, no dé por sentado que lo ha hecho todo bien. Compruebe la fecha de inicio, la fecha de finalización, la renta, las condiciones de aumento de la renta y cualquier otra condición especial que haya negociado. Y, sobre todo, asegúrate de saber a qué estás obligado según las condiciones del contrato. ¿A qué está obligado el propietario? ¿Puede rescindir el contrato?

¿Ha negociado el mejor acuerdo posible?

No es necesariamente un trato hecho sólo porque le hayan dado un contrato de arrendamiento para firmar. Esto no significa que cualquier oportunidad de negociación haya terminado. Eso no ocurre hasta que el contrato de arrendamiento haya sido firmado por ambas partes.

Haga una lista de todas las disposiciones que no le gustan mientras lee el contrato. Envíe la lista a su posible arrendador. Puede que te sorprenda lo mucho que están dispuestos a cambiar.

¿Entiende los términos de la CAM?

La mayoría de los contratos de arrendamiento utilizan el término «CAM» en lugar de detallar el «mantenimiento del área común». A usted se le debe asignar un porcentaje de las cuotas CAM de las que es responsable. Su cuota se basa en el porcentaje del edificio que está alquilando. Asegúrese de que el porcentaje se basa en el tamaño total del edificio y que no varía en función de la parte del edificio que se alquila en un momento dado.

La sección de CAM de un contrato de arrendamiento comercial es probablemente una de las secciones más confusas y probablemente se sorprenderá de lo que está pagando. Asegúrese de que no está pagando por cosas relacionadas con los esfuerzos de marketing del propietario o los honorarios legales asociados con la negociación de los contratos de arrendamiento con otros inquilinos.

Otras cosas que podría querer tachar son los honorarios de administración de más del 3%, el pago de beneficios para los empleados del propietario y los costos de construcción de otras unidades de arrendamiento. Usted puede y debe negociar los términos de la CAM.

¿Ha considerado pedir un contrato de arrendamiento de parada de la CAM?

La mayoría de los contratos de arrendamiento hoy en día son «triples netos» o «netos-netos», lo que significa que usted paga el alquiler más su parte proporcional de las tasas de CAM, los impuestos sobre la propiedad y, a menudo, los costes de reparación y mantenimiento de la propiedad. Pero usted puede pedir al propietario un contrato de arrendamiento con tope de CAM para que sólo pague un aumento de las cuotas de CAM y de los impuestos sobre la propiedad por encima de su año de arrendamiento inicial, a menudo llamado su «año base».

El propietario podría aumentar su tasa de alquiler base a cambio, pero quita una gran parte de la «cuota misteriosa» del alquiler. Alternativamente, usted podría pedir un tope en el CAM para que no pueda aumentar más de un determinado porcentaje negociado. Preste atención a cómo y cuándo aumentan las cuotas de la CAM durante el plazo de su contrato de arrendamiento.

¿Cuál es su responsabilidad por los gastos de capital?

Los «gastos de capital» suelen referirse a los principales gastos estructurales en un contrato de arrendamiento comercial, tales como el techo, los cimientos, la calefacción y la ventilación, y otras reparaciones y sustituciones importantes. Lo que es «estándar» puede variar de una ciudad a otra y de una propiedad a otra, pero trate de evitar la firma de cualquier contrato de arrendamiento que transfiera la carga de estos costos de reparación o reemplazo a usted como inquilino.

Hay compromisos si su arrendador requiere que usted pague por estos costos. Por ejemplo, si el contrato de arrendamiento dice que usted es responsable de la reparación y el reemplazo de los sistemas de calefacción y aire acondicionado, usted podría sugerirle al arrendador que elimine la palabra «reemplazo» y que su obligación de reparación se limite a un contrato de mantenimiento, tal vez dos veces al año. Usted podría ofrecer ser responsable de todas las reparaciones generales hasta una cierta cantidad máxima anual.

¿Es el contrato de arrendamiento asignable?

Compruebe si el arrendador tiene derecho a rescindir su contrato en caso de que usted pida una cesión, es decir, el derecho a que otra persona se haga cargo del contrato si usted vende su negocio. Muchas empresas consideran que su ubicación es una parte importante de su valor. Algunas empresas intentan ceder el contrato de arrendamiento para librarse de él, pero el arrendador querrá renegociar las condiciones con el cesionario.

Podría acabar con su venta si el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento cuando usted pida la cesión, así que solicite que el arrendador elimine esta disposición, o al menos permita que se modifique para que no se aplique a la venta de su negocio. Comprenda que el arrendador seguirá queriendo tener derecho a rechazar la cesión si el nuevo inquilino no es económicamente aceptable.

¿Puede tener un subarrendatario?

La práctica común de tomar un subarrendatario es similar a la cesión de un contrato de arrendamiento. Un subarrendatario es otro negocio que trabaja en su espacio de arrendamiento bajo sus términos de arrendamiento. Usted paga el arrendamiento y la otra parte le paga una parte del coste.

Muchos arrendadores no permiten subarrendatarios, pero es posible que usted quiera compartir los costes con alguien más adelante. Negocie con el arrendador antes de firmar el contrato si cree que podría querer tomar un subarrendatario en algún momento futuro.

¿Tiene el contrato una cláusula de arbitraje?

Muchos contratos hoy en día incluyen cláusulas de arbitraje. Estas cláusulas establecen que ambas partes están de acuerdo en resolver cualquier disputa a través del arbitraje en lugar de litigar y acudir a los tribunales. Lee el contrato de alquiler para ver si la cláusula de arbitraje es obligatoria. Asegúrese de que tiene derecho a participar en la selección del árbitro y en otras decisiones para el arbitraje si así se acuerda.

¿Necesitará una garantía personal?

La mayoría de los arrendadores no firmarán a menos que usted garantice personalmente el contrato, así que considérese extremadamente afortunado si puede salirse con la suya firmando un contrato sin dicha cláusula.

Pero la naturaleza de las garantías puede ser negociable. Considere la posibilidad de ofrecer una garantía sólo para una parte del plazo de arrendamiento, o negocie una garantía que dure sólo de seis a doce meses después de la finalización del contrato.

¿Tiene la estructura de su negocio en marcha?

Tiene que asegurarse de que su estructura corporativa está en su lugar si quiere que le proteja. Presente sus Artículos de Incorporación para una corporación, o asegúrese de haber recibido sus Artículos de Organización del Secretario de Estado si usted es una LLC. Ocúpese de esto antes de firmar el contrato de arrendamiento. Algunos estados llaman a estos documentos «certificados»

Asegúrese de tener la documentación que indique que el contrato de arrendamiento ha sido aprobado por su junta directiva. Debe tener una resolución corporativa que demuestre que su junta ha considerado el arrendamiento y lo ha aprobado. Debería haber alguna documentación que demuestre que el contrato de arrendamiento ha sido aprobado incluso si no tiene un consejo de administración.

El resultado final

El arrendador estará mucho más dispuesto a negociar con usted si su contrato de arrendamiento constituye el 25% de una propiedad mayor que si su espacio es el 3%, algo que debería tener en cuenta. Considera la posibilidad de contratar a un abogado para que revise el documento y te ayude en las negociaciones, sobre todo si llegas a un punto muerto con el propietario. Un abogado puede ayudarle a decidir cuándo cortar y correr y cuándo el riesgo merece la pena.