Crisis de la vivienda en California

Se necesitan reformas integrales para eliminar los obstáculos a la construcción

La escasez de vivienda en California sigue siendo un ejemplo clásico de un desajuste entre la oferta y la demanda que está llevando los precios de las casas y los alquileres a máximos históricos. Los empresarios californianos se enfrentan a una escasez cada vez mayor de trabajadores cualificados, ya que el elevado coste de la vivienda, especialmente en las zonas costeras, expulsa de California a los trabajadores menos y medianamente cualificados en busca de estados más asequibles. La importante falta de viviendas asequibles sigue siendo una de las mayores amenazas para la, por otra parte, floreciente economía de California.

El éxodo de California

Una reciente encuesta del Barómetro de Confianza de Edelman descubrió que el 53% de los residentes de California en general, y el 63% de los millennials de California en particular, están considerando la posibilidad de abandonar el estado debido al alto coste de la vida. La quinta encuesta anual de la Cámara de Comercio de California «People’s Voice 2019» encontró un pesimismo similar entre los probables votantes, con cerca de 2 de cada 3 votantes diciendo que sus hijos tendrían un mejor futuro si se fueran de California. Un porcentaje récord (68%) de californianos dice que la asequibilidad de la vivienda es un gran problema en su región en la encuesta más reciente del Instituto de Políticas Públicas de California.

Los datos de la «Encuesta de la Comunidad Estadounidense» de la Oficina del Censo de Estados Unidos muestran que el éxodo de California ya ha estado ocurriendo desde al menos 2007. En la última década, aproximadamente 6 millones de residentes han huido de California, lo que supone una pérdida neta de 1 millón de residentes si se tiene en cuenta la migración interna, o alrededor del 2,5% de la población total del estado, y el estado ha perdido aproximadamente 26.000 millones de dólares en ingresos anuales. El Centro Conjunto de Estudios sobre la Vivienda de la Universidad de Harvard sitúa a California entre los tres estados con mayor salida neta de residentes.

Las empresas californianas que también luchan contra la vivienda inasequible están teniendo que tomar difíciles decisiones de inversión. Algunas empresas, después de décadas de operar en California, han decidido recientemente mudarse. Jamba Juice, por ejemplo, trasladó su sede de Emeryville a Texas tras 25 años de actividad en California. The North Face, fundada en San Francisco en 1966, dejó el Área de la Bahía en 2018 para trasladar su sede a Denver, Colorado.

Incluso gigantes tecnológicos como Amazon, Facebook y Oracle han optado recientemente por expandirse en ciudades fuera de California. Facebook invirtió 1.000 millones de dólares en un conjunto de cinco centros de datos situados en Fort Worth, Texas. Oracle está construyendo un nuevo campus en Austin, Texas, que será tan grande como 10 campos de fútbol. Amazon está construyendo una segunda sede de 5.000 millones de dólares en el norte de Virginia, después de una búsqueda a nivel nacional que dejó sólo una ciudad de California en la lista corta de la compañía.

Reconociendo la histórica crisis de la vivienda y el impacto que la vivienda inasequible ha tenido en su fuerza de trabajo, las empresas tecnológicas se han comprometido recientemente a invertir miles de millones de dólares en proyectos de vivienda asequible en California. Apple ha anunciado una inversión de 2.500 millones de dólares en viviendas asequibles, Facebook y Google han anunciado sendos compromisos de 1.000 millones de dólares, y Airbnb tiene previsto invertir 25 millones de dólares en viviendas asequibles en California, por nombrar sólo algunas. Sin embargo, incluso con estas importantes inversiones privadas, California necesita desesperadamente que se construyan sustancialmente más viviendas a una escala y a un ritmo que no se ha visto en décadas para llevar realmente la vivienda asequible a todas las zonas del estado.

Legislación sobre la vivienda en California de 2019

El Gobernador ayudó a impulsar un presupuesto que incluía aproximadamente 2.000 millones de dólares en fondos para la vivienda y la infraestructura relacionada, incluyendo 750 millones de dólares para la planificación y la infraestructura a corto plazo, 500 millones de dólares para apoyar la vivienda de ingresos bajos y moderados, un aumento de 500 millones de dólares en el crédito fiscal de la vivienda del estado, 20 millones de dólares para la asistencia legal a los inquilinos y 650 millones de dólares para los refugios de emergencia y la vivienda de apoyo permanente.

Sin embargo, la sesión legislativa de 2019 vio una legislación muy limitada centrada en la eliminación de las barreras a la construcción de viviendas o en la provisión de los incentivos necesarios para lograr el objetivo del Gobernador de 3,5 millones de viviendas nuevas para 2025.

– El SB 330 (Skinner; D-Berkeley) fue un raro proyecto de ley de vivienda centrado en la oferta que salió de la Legislatura y fue firmado por el Gobernador en 2019. El SB 330 tiene como objetivo reducir los costos de los permisos y agilizar las aprobaciones de viviendas al proporcionar certeza sobre las tarifas de impacto de desarrollo, estandarizar el número de audiencias que una ciudad puede tener para aprobar proyectos y prohibir que las ciudades bajen de categoría o eliminen de otra manera la capacidad zonificada. Lamentablemente, el proyecto de ley SB 330 sólo es válido durante un período de cinco años.

– Proyectos de ley sobre unidades de vivienda accesorias. Los legisladores de California fueron capaces de continuar con sus éxitos del año anterior y obtener seis nuevos proyectos de ley de unidad de vivienda accesoria (ADU) firmado por el Gobernador: AB 68, AB 881, SB 13, AB 671, AB 587 y AB 670. Estos proyectos de ley tienen como objetivo eliminar las barreras locales y estimular más el desarrollo de ADU para ayudar a proporcionar más viviendas asequibles.

– SB 50 (Wiener-D; San Francisco) fue posiblemente la pieza de legislación de vivienda más reformadora, aunque controvertida, del lado de la oferta en 2019. El SB 50 propuso eliminar algunas restricciones de zonificación cerca de las principales líneas de tránsito y centros de trabajo que probablemente habrían dado lugar a una zonificación superior de facto y, por lo tanto, a una mayor densidad de viviendas en las áreas de viviendas ricas en tránsito. El proyecto de ley se mantuvo en el comité fiscal del Senado y se espera que regrese en 2020 con algunas enmiendas adicionales.

– AB 1482. El asambleísta David Chiu (demócrata de San Francisco) y varios grupos de defensa de los inquilinos hicieron del AB 1482 la prioridad clave en su agenda legislativa de 2019. Los partidarios enmarcaron el AB 1482 como un proyecto de ley contra el robo de alquileres que crea una nueva norma estatal que prohíbe los aumentos de alquileres por encima del 5% más el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y requiere desalojos por causa justa. El Gobernador apoyó pronto el proyecto de ley y lo convirtió en ley. A pesar de que este proyecto de ley de control de alquileres en todo el estado se convirtió en ley, los proponentes de la Propuesta 10 en 2018 planean tener otra iniciativa de control de alquileres en la boleta electoral de 2020.

Cuestiones de vivienda que la Legislatura debe abordar en 2020

– Abuso de CEQA. La Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA) no es la única causa de la escasez de viviendas, pero a menudo es un gran impedimento para el desarrollo de viviendas en California. La CEQA exige a los gobiernos locales que realicen una revisión detallada de los proyectos discrecionales antes de su aprobación. La CEQA protege la salud humana y el medio ambiente al requerir que las agencias líderes analicen los impactos de los proyectos y luego exijan a los desarrolladores de proyectos que mitiguen cualquier impacto ambiental potencialmente significativo.

Pero a diferencia de la mayoría de las leyes y regulaciones ambientales en California, la CEQA se aplica a través de litigios privados y, por lo tanto, es propicia para el abuso de los litigios que pueden ralentizar sustancialmente o incluso detener los proyectos de vivienda cuando los opositores no quieren una mayor densidad en su vecindario.

La CEQA puede agregar un costo significativo y tiempo al proceso de desarrollo de la vivienda. Incluso la amenaza de un litigio puede desanimar a los promotores o aumentar sustancialmente los costes de construcción de viviendas, ya que los promotores gastan importantes recursos para preparar y defender sus proyectos de los opositores. Y dado que los costes de la vivienda son asumidos en última instancia por los futuros compradores de viviendas, la CEQA aumenta inevitablemente los precios de la vivienda en California, incluso si el proyecto no es impugnado.

Puede que no sea una coincidencia que el coste de la vivienda en California comenzara a aumentar significativamente en la misma década en la que la Legislatura de California aprobó la CEQA y aumentó la resistencia de la comunidad a las nuevas viviendas. Entre 1970 y 1980, los precios de las viviendas en California pasaron de estar un 30% por encima de los niveles de EE.UU. a más de un 80%, según un informe de la Oficina del Analista Legislativo.

– Estructuras de financiación local que favorecen el desarrollo comercial. Los diferentes tipos de desarrollos (por ejemplo, comercial, residencial, industrial) producen diferentes cantidades de ingresos fiscales y demandas de servicios. La estructura financiera de los gobiernos locales de California proporciona a las ciudades y condados un incentivo fiscal mucho mayor para aprobar el desarrollo no residencial o el desarrollo de viviendas de menor densidad.

Por ejemplo, los desarrollos comerciales como los grandes establecimientos minoristas y los hoteles suelen producir los mayores beneficios fiscales netos para las ciudades y los condados, ya que el aumento de los ingresos por impuestos sobre las ventas y los hoteles que recibe una ciudad suele compensar con creces los costes del gobierno local para proporcionar servicios públicos. Por el contrario, las urbanizaciones no suelen producir directamente ingresos por impuestos sobre las ventas o la hostelería, y las ciudades y condados del estado suelen recibir sólo una pequeña parte de los ingresos recaudados por el impuesto sobre bienes inmuebles. En consecuencia, las ciudades y los condados suelen incentivar los desarrollos comerciales mediante la zonificación de grandes extensiones de terreno para estos fines y la oferta de subvenciones u otros beneficios a los futuros propietarios de negocios.

– Reducción de las tasas de urbanización. Las jurisdicciones locales de California han recurrido cada vez más a las tasas de impacto urbanístico para financiar los servicios locales, como las infraestructuras escolares, de parques y de transporte. Aunque estas tasas pueden financiar, y a menudo lo hacen, las infraestructuras necesarias, muchas jurisdicciones locales imponen tasas excesivamente gravosas que pueden limitar la construcción de viviendas al impedir o desincentivar el nuevo desarrollo residencial, especialmente el desarrollo residencial asequible. Las tarifas de impacto de desarrollo inevitablemente aumentan el costo de la construcción de viviendas, lo que luego aumenta los costos de la vivienda.

SB 330 fue posiblemente la única pieza significativa de la legislación firmada en 2019 destinada a abordar las tarifas de impacto de desarrollo excesivamente altas en California. Si bien el proyecto de ley no impidió que una jurisdicción local estableciera desde el principio la tarifa de impacto de desarrollo, sí impidió que las jurisdicciones locales aumentaran la tarifa a mitad del proceso de concesión de permisos. Desgraciadamente, el proyecto de ley se diluyó y quedó sin efecto después de sólo cinco años. Cualquier impacto positivo que el SB 330 pueda tener en la provisión de tasas a los promotores es sólo temporal.

– Resistencia de la comunidad a las nuevas viviendas. La resistencia de la comunidad a la construcción de nuevas viviendas también agrava la escasez de viviendas. Las comunidades locales a menudo temen que el aumento de la densidad de viviendas cambie el carácter de su vecindario, aumente la congestión del tráfico, disminuya el valor de sus viviendas y traiga nuevos delitos. Los residentes locales a menudo ejercen una presión significativa sobre los funcionarios locales para que utilicen su autoridad de uso del suelo para suprimir el nuevo desarrollo.

Como resultado, aproximadamente dos tercios de las ciudades y los condados en los metros costeros de California han adoptado ordenanzas de control del crecimiento que limitan el desarrollo de la vivienda. Estas ordenanzas de control del crecimiento son eficaces para limitar el crecimiento y, en consecuencia, aumentar los costes de la vivienda. Un estudio descubrió que cada política adicional de control del crecimiento que adoptaba una ciudad tenía un aumento correlativo del 3% al 5% en los precios de la vivienda.

Y aun cuando los funcionarios locales no ceden a la presión de la comunidad, el proceso de iniciativa de California proporciona a los residentes activos la capacidad de eludir a sus funcionarios locales e intervenir en las decisiones locales sobre el uso del suelo a través del proceso de iniciativa y referéndum.

– Abordar directamente el problema de las personas sin hogar a través de refugios adicionales e instalaciones de salud mental. La encuesta «People’s Voice 2019» de CalChamber también encontró que el 75% de los encuestados dijo que la falta de vivienda está empeorando en California y el 64% dijo que la falta de vivienda está empeorando en su propio vecindario.

La encuesta People’s Voice está respaldada por los datos de un informe reciente del Consejo de Asesores Económicos que encontró que casi la mitad (47%) de todas las personas sin hogar sin techo en los Estados Unidos viven en el Estado de California. Esto equivale a unas cuatro veces más que la proporción de California en el conjunto de la población estadounidense. El informe señala que las enfermedades mentales graves, los problemas de abuso de sustancias, los antecedentes de encarcelamiento, los bajos ingresos y las escasas conexiones sociales aumentan el riesgo de que una persona se quede sin hogar.

California debe aprobar políticas que no sólo aumenten sustancialmente el parque de viviendas en todo el estado, sino que también añadan refugios para personas sin hogar e instalaciones de salud mental para abordar más directamente el creciente número de californianos sin hogar.

Posición de CalChamber

La crisis de la vivienda en California está expulsando a muchos residentes y empresas del estado y desalentando la llegada de nuevas inversiones. Las viviendas inasequibles también obligan a muchos californianos a realizar desplazamientos muy largos, lo que aumenta la contaminación del aire, la congestión del tráfico y reduce la productividad de los trabajadores.

Es necesaria una reforma integral de las leyes medioambientales y de zonificación para eliminar los obstáculos que dificultan la construcción de viviendas y aumentan los precios de las mismas. Una reevaluación y reforma integral de la CEQA es un paso fundamental para estimular el desarrollo de la vivienda en California. Mantener el legado de la CEQA de proteger la salud humana y el medio ambiente no es incongruente con un desarrollo de la vivienda más ágil.

Enero de 2020