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Dos opiniones recientes sobre los desalojos de propietarios y familiares que se mudan analizan el área turbia de la «buena fe».

En DeLisi v. Lam, los inquilinos desplazados prevalecieron en una demanda de desalojo de mala fe. Collin Lam y Kimberly Wong compraron un edificio de cuatro unidades, totalmente ocupado por inquilinos, en el Outer Richmond de San Francisco. Invocaron la disposición de la ciudad sobre el traslado del propietario (OMI) para poner fin al arrendamiento de la unidad 2. Una vez que se mudaron, hicieron lo mismo para recuperar la Unidad 1 para el hermano de Kimberly, Jordan, en virtud de la disposición de mudanza de familiares (RMI). Los inquilinos de ambas unidades desalojaron, y luego demandaron, alegando que los avisos de terminación fueron de mala fe, que Collin y Kimberly no estaban realmente viviendo allí, y que el RMI era realmente para desalojar a los inquilinos de largo plazo, no el deseo del hermano de ocupar la unidad.

Los propietarios atestiguaron su fuerte conexión con el barrio y los familiares cercanos, declarando que eligieron la Unidad 2 porque la planta baja sería mejor para el bebé y la abuela. Decidieron trasladar a Jordan después de que éste perdiera su trabajo unos meses antes.

Jordan se mudó efectivamente. Sin embargo, su testimonio creó preocupaciones para el jurado. Por ejemplo, él no había discutido si pagaría el alquiler pero «esperaba que probablemente lo haría» (una violación del estatuto RMI). No había estado en la Unidad 1 antes de mudarse y no conocía su distribución. Él y su novia habían estado considerando la posibilidad de mudarse fuera de la zona por motivos de trabajo. El jurado no comprendió la explicación. A pesar de que los propietarios y el hermano sí se mudaron como exige la ley, emitieron un veredicto a favor del inquilino y una sentencia final de 462.450 dólares.

En su apelación, los propietarios argumentaron que la aplicación de los estatutos por parte del tribunal de primera instancia permitía «a los inquilinos y a los jurados mirar detrás del cumplimiento de las disposiciones del RMI por parte de los propietarios para decidir, basándose en conjeturas sobre las motivaciones de los propietarios, si realmente actuaron por las razones correctas, y considerarles responsables por tener «malos pensamientos» aunque sus acciones cumplieran por lo demás los requisitos de la ley.»

No obstante, el Tribunal de Apelación confirmó el caso DeLisi contra Lam en una opinión no publicada, señalando que el requisito de «buena fe» era una limitación sustantiva admisible para los desalojos. No bastaba con cumplir los requisitos mecánicos de la Ordenanza de Alquileres. El tribunal publicó la opinión poco después, a raíz de las peticiones de varios abogados de inquilinos. (Las opiniones no publicadas sólo vinculan a las partes, mientras que las publicadas también vinculan al público).

Mientras tanto, en otra parte de la ciudad, Robyn e Ian Reynolds demandaron a su antiguo casero, Cory Lau, que utilizó el estatuto de la OMI para instalarse en su apartamento sobre su tienda de licores de North Beach. En el juicio, los inquilinos fueron capaces de convertir los hechos buenos en malos. Lau pretendía mudarse para no tener que desplazarse para cumplir con sus obligaciones laborales de siete días a la semana y 12 horas al día desde San Bruno, lo que se hacía más urgente porque su propio alquiler estaba aumentando. Esto sólo provocó el escrutinio sobre si mintió sobre cuánto exactamente dijo que subía el alquiler cuando explicó sus motivaciones a sus inquilinos. El abogado de los inquilinos incluso hizo que el jurado considerara si Lau debería haber desalojado a otro inquilino, que estaba usando Airbnb en violación de su contrato. Lau reformó el comportamiento (curable), pero los inquilinos argumentaron que debería haber desalojado al otro inquilino por falta y haberse mudado a una unidad diferente a la que quería, con una causa justa diferente a la que pretendía. Aunque finalmente Lau no hizo nada malo, el jurado le declaró responsable de ¡670.574 dólares!

El juez de primera instancia concedió la moción de Lau para que se dictara sentencia a pesar del veredicto. El Tribunal de Apelación confirmó la sentencia en una opinión no publicada, coincidiendo en que «los requisitos de ‘buena fe’, ‘sin razón ulterior’ y ‘intención honesta’ no desencadenan una amplia investigación sobre la conducta general y las motivaciones de un propietario que pretende recuperar la posesión de una unidad.» La investigación relevante es si se mudaron al apartamento en un plazo de tres meses y seguían residiendo en él.

A raíz de una solicitud de publicación de la Asociación de Apartamentos de San Francisco y de los Propietarios de Pequeñas Propiedades de San Francisco, el Tribunal de Apelación publicó el caso Reynolds v. Lau. Consideró que DeLisi v. Lam era distinguible (dada la evidencia de que Jordan podría no haber tenido la intención de establecer una residencia principal a largo plazo) y encontró que, cuando el «motivo dominante de un propietario para recuperar la posesión es ocupar la unidad como su residencia principal durante al menos 36 meses continuos, otras razones auxiliares, como los incentivos financieros o las preferencias personales, generalmente no pueden ser motivo de violación de la Ordenanza de Alquileres.»

Los apelantes llaman la atención sobre una opinión recientemente publicada por nuestros colegas de la Segunda División de este tribunal, DeLisi v. Lam. DeLisi confirmó el veredicto de un jurado que declaró a los propietarios de un edificio de cuatro apartamentos en violación de la ordenanza de alquileres de San Francisco, basándose en el desalojo de un inquilino existente para facilitar la mudanza de un familiar. Consideramos que el caso DeLisi es distinguible, ya que se presentaron pruebas de que el pariente podría no haber tenido la intención de establecer una residencia principal a largo plazo. (Véase id. en p. *11.) Aquí, las pruebas eran incontrovertibles de que Lau y su prometido intentaron recuperar la posesión del 456 de Broadway como su residencia principal a largo plazo, y han vivido allí desde entonces. No interpretamos que DeLisi sugiera que un propietario puede violar la ordenanza de alquileres si tiene otros motivos además de tener la intención de buena fe de establecer una residencia principal a largo plazo. Mientras el motivo dominante del propietario para recuperar la posesión sea ocupar la unidad como su residencia principal durante al menos 36 meses continuos (§ 37.9, subd. (a)(8)(i)), otros motivos auxiliares, como los incentivos financieros o las preferencias personales, generalmente no pueden ser motivo de violación de la ordenanza de alquileres.

Una versión de este artículo apareció originalmente en el boletín de octubre de 2019 para los pequeños propietarios de San Francisco.