Condo hotel

Los principales factores que contribuyen al resultado financiero en la propiedad son los ingresos por alquiler, la apreciación o depreciación, los préstamos y las deducciones fiscales.

Los ingresos por alquiler se comparten con la empresa de gestión, y los propietarios normalmente no pagan ninguna cuota inicial por la gestión, que incluye la comercialización y la reserva de las unidades. Los honorarios mensuales típicos de las unidades en el grupo de alquiler incluyen la reserva de FF&E (muebles, instalaciones y equipos) y la cuota del complejo turístico. Aunque el reparto de los ingresos entre el propietario y la empresa gestora varía de un proyecto a otro, la mayoría ronda el 50%. La mayoría de los hoteles en condominio, y especialmente los de marca como Westin o Ritz-Carlton, están estratégicamente ubicados en economías de complejos turísticos o destinos urbanos populares, lo que permite obtener altas tarifas nocturnas y una ocupación constante durante todo el año. Los ingresos por alquiler de los huéspedes del hotel están a merced de los patrones de viaje y pueden disminuir.

Muchos hoteles en condominio, especialmente los de marca, han experimentado un crecimiento de dos dígitos y han superado a los condominios tradicionales o a las viviendas unifamiliares en el mismo mercado turístico. Las unidades de los hoteles en condominio son bienes raíces con título de propiedad, y pueden comprarse y venderse como otras formas de bienes raíces. Debido a la falta de datos de reventa disponibles para muchos de los mercados emergentes en los que se pueden encontrar hoteles en condominio en pre-construcción, los expertos son cautelosos al considerar la compra de un hotel en condominio sólo con fines de inversión. Al igual que ocurre con los inmuebles tradicionales, la revalorización nunca está garantizada. Esto es lo que ha ocurrido recientemente en Las Vegas. Varios de los hoteles en condominio más notables se han vendido por menos en el mercado de reventa que durante la pre-construcción.

La financiación es generalmente más costosa que para una residencia principal. Los tipos de interés de las hipotecas pueden ser un punto más altos, y en el pasado esto era especialmente cierto porque las instituciones financieras no estaban familiarizadas con el concepto de condo hotel. Las compras previas a la construcción requieren un pago inicial importante, y los compradores no verán el rendimiento financiero ni podrán utilizar su unidad hasta que el hotel esté terminado y listo para funcionar. Además, es posible que los propietarios tengan que contratar un seguro adicional para protegerse de las reclamaciones de responsabilidad civil y de algunos tipos de daños o pérdidas.

Se pueden obtener beneficios fiscales adicionales a través de la propiedad de un condo hotel. Si el condo hotel se utiliza como residencia no principal o alquiler residencial, los propietarios pueden ser capaces de acelerar la depreciación de su unidad de condo hotel de 39 años, a 27,5, 15, 7, e incluso 5 años. Las leyes fiscales de los condominios hoteleros determinan esto, y afectan a los individuos sobre una base de caso por caso, ya que la situación fiscal de cada comprador potencial es diferente.