Cómo crear comunidades ajardinadas a buen ritmo

Las comunidades ajardinadas están en el centro de la ambición del gobierno británico de construir 300.000 nuevas viviendas al año en Inglaterra para mediados de la década de 2020 con el fin de ayudar a paliar la escasez de viviendas. A través de su Programa de Comunidades Ajardinadas, el gobierno está ayudando a financiar más de 20 proyectos de comunidades ajardinadas que se espera que entreguen 200.000 viviendas para mediados de siglo, con una ronda adicional de proyectos recientemente anunciada. Las comunidades ajardinadas suelen incluir aldeas ajardinadas de 1.500 a 10.000 viviendas o ciudades ajardinadas de más de 10.000 viviendas.

Pero con las cifras del gobierno que revelan que, en julio de 2016, apenas se había completado más de la mitad de las 684.000 viviendas con permiso de planificación en el Reino Unido, y a medida que las ambiciosas visiones de los consejos locales y los promotores privados para los sitios del Programa de Comunidades Ajardinadas avanzan hacia la entrega práctica, es crucial que estos proyectos estratégicos entreguen una amplia gama de viviendas de alta calidad al ritmo de la infraestructura de apoyo necesaria.

Conseguir el ritmo y la calidad

Aunque los Principios de las Ciudades Jardín de la Asociación de Planificación de Ciudades y Condados proporcionan un marco excelente para que los ayuntamientos y los promotores sigan al realizar planes de vivienda a gran escala, estableciendo normas claras para la creación de espacios, la sostenibilidad, la gestión a largo plazo y el desarrollo de la comunidad, a menudo se considera que un diseño y un desarrollo más rápidos están reñidos con la creación de lugares de calidad. Pero esto no tiene por qué ser así. Nos dieron un plazo muy limitado de sólo nueve meses para planificar el Parque Olímpico de Londres para ayudar a garantizar los Juegos Olímpicos de 2012, proporcionando un marco para la entrega de un gran desarrollo de clase mundial.

A partir de nuestra experiencia, aquí, destacamos tres elementos cruciales para la planificación de las comunidades jardín que pueden ayudar a desbloquear la entrega más rápida y proporcionar lugares atractivos, vibrantes y bien conectados donde la gente quiere vivir.

Incluir una gama más amplia de viviendas

Según sugiere el Informe Letwin sobre los índices de construcción, que analiza por qué las viviendas tardan tanto en construirse a pesar de tener permiso de obras, es posible entregar viviendas en grandes emplazamientos estratégicos con mayor rapidez si se amplía la oferta de viviendas.

Según el Informe Letwin, una vez que se ha concedido el permiso de obras detallado para grandes emplazamientos, el motor fundamental de los índices de construcción parece ser el «índice de absorción» o el ritmo de venta de las viviendas. En general, las tasas de venta de viviendas vienen determinadas por el tipo y el precio de las mismas. La inclusión de una gama variada de viviendas, desde apartamentos de un dormitorio hasta viviendas familiares de cuatro dormitorios y bungalows, atraerá a una gama más amplia de compradores, aumentando la demanda global. Esto, a su vez, contribuirá a mantener el valor de la vivienda y la viabilidad del plan, lo que llevará a un aumento significativo del número de viviendas construidas cada año.

Típicamente, las zonas verdes proporcionan sobre todo viviendas más grandes, de varios dormitorios, porque las familias tienden a ser los compradores más dispuestos a cambiar la proximidad a la oficina por espacios abiertos y verdes y estar cerca de buenas escuelas. Sin embargo, si se amplía la mezcla para incluir más apartamentos -que a menudo representan sólo el 20% de las viviendas de las comunidades de vecinos- y otros tipos de viviendas especializadas, como las residencias de ancianos, se crean comunidades más equilibradas y sostenibles, de acuerdo con las recomendaciones del Informe Letwin.

Las investigaciones también muestran que las urbanizaciones con un 40% o más de viviendas asequibles tienen una tasa de construcción un 40% mayor en comparación con las urbanizaciones con un 10% a un 19%. Al mismo tiempo, la diversidad de tenencias, como las viviendas construidas para alquilar junto a las ocupadas por los propietarios, amplía aún más el mercado y equilibra la demografía de la comunidad.

Invertir en transporte público de alta calidad

La inversión en infraestructuras y servicios de transporte público de alta calidad, como servicios de autobús y de tránsito rápido buenos y frecuentes, o incluso la reapertura o conversión de una vía férrea abandonada en un tranvía, es crucial para estimular la mayor demanda de compradores necesaria para apoyar un enfoque de vivienda diversificada. Los emplazamientos originales de las ciudades jardín del Reino Unido, Letchworth y Welwyn Garden City en Hertfordshire, por ejemplo, fueron elegidos por su ubicación en líneas de ferrocarril que ofrecían servicios fiables de transporte público a Londres.

Simplemente, el acceso a un buen transporte público aumenta el interés de la gente por vivir en una comunidad porque les da la oportunidad de desplazarse de forma asequible, rápida y segura, sin necesidad de un coche. Unas buenas opciones de transporte público son también un catalizador para la construcción de viviendas de mayor densidad, ya que apoyan una mayor combinación de actividades y servicios, y también aumentan los precios de las propiedades. Además, reducen la cantidad de espacio necesario para el aparcamiento de coches, lo que permite un desarrollo más intensivo del suelo. Estas conexiones pueden parecer obvias, pero la naturaleza a menudo fragmentada de la oferta de transporte público fuera de nuestras grandes ciudades tiende a socavar los esfuerzos para integrar la planificación en torno a la inversión en transporte público.

El uso de un enfoque de desarrollo orientado al transporte (TOD) cuando se planifican las comunidades jardín puede crear un círculo virtuoso en el que la inversión en transporte público estimula un desarrollo de mayor densidad, lo que a su vez aumenta el número de pasajeros y por lo tanto apoya la viabilidad a largo plazo de los servicios de transporte público proporcionados. Además, en muchos casos, los costes adicionales de construcción y funcionamiento de la construcción de redes de transporte público de alta calidad como parte de una comunidad jardín serían relativamente modestos si se comparan con los costes globales de las infraestructuras estratégicas.

Incluir las características de las ciudades «tradicionales»

Cuanto más reflejen las comunidades jardín las características de las ciudades tradicionales, por ejemplo, incluyendo espacios verdes y campos de juego, mayor será la oportunidad no sólo de crear lugares atractivos y vibrantes, sino también de incluir una mayor diversidad de viviendas, reforzando el punto central en torno a la diversidad de hogares que conduce a una mayor absorción y, por lo tanto, a tasas de construcción. Un lago pintoresco, por ejemplo, puede prestarse de forma natural a que se construyan a su alrededor residencias de ancianos o apartamentos con balcones.

Es posible determinar qué características incluir y dónde a través de una consideración profunda de un lugar y de los activos naturales del paisaje. La realización de este análisis temprano durante la planificación maestra ayudará a garantizar el desarrollo de una estrategia de creación de lugares que apoye la creación de una gama de barrios diferentes y con carácter dentro de una comunidad jardín que atraiga a una amplia gama de tipos de vivienda, estilos de vida y, en última instancia, compradores.