Cálculo de la disminución del valor

La evaluación de los daños nunca ha sido sencilla, pero la cuantificación de la disminución del valor como forma de daños está planteando cada vez más algunos problemas a los litigantes y a los tribunales.

La situación es comparable a la venta o refinanciación de un coche. Si su coche ha sufrido daños en un accidente, las pruebas de las reparaciones pueden afectar negativamente a su valor en caso de que más tarde decida venderlo o refinanciarlo, a pesar de la depreciación general del coche. Esta reducción del valor también se conoce como valor disminuido. Para el mundo de los seguros, es un concepto desarrollado para estimar la pérdida de valor tras un accidente. Sin embargo, el cálculo puede decidirse de formas muy diferentes en función de la entidad que lo valore. Pero ya está bien de hablar de coches.

En el mundo jurídico, un caso reciente ha abordado la mejor manera de enfocar el cálculo de la disminución de valor y ha puesto de relieve el enfoque flexible que deben adoptar las partes. Moore y otro contra National Westminster Bank EWHC 1805 (TCC) se refería a la compra de un piso mediante un préstamo garantizado por una hipoteca con un banco. Se hizo una oferta de hipoteca a los compradores del piso sin que el banco obtuviera un informe de compradores de vivienda, a pesar de que los compradores habían ordenado al banco que lo obtuviera. Los compradores se quedaron con la impresión de que el informe había sido favorable, pero en realidad el piso estaba en mal estado y necesitaba muchas reparaciones. La compra se completó y los compradores se dieron cuenta del estado del inmueble. Los compradores no pudieron hacer frente a las reparaciones y presentaron una reclamación contra el banco, afirmando que si hubieran recibido el informe, que les habría alertado de los problemas, no habrían comprado el piso.

Se produjo un debate entre las partes sobre la medida correcta de los daños en este caso. Los compradores sostenían que era el coste de la reparación, pero el banco opinaba que sería una suma igual a la disminución del valor del piso (que es el enfoque habitual). El juez de primera instancia dio la razón al comprador. El banco recurrió ante el Tribunal de Tecnología y Construcción, pero fracasó. El juez del tribunal de apelación, el Sr. Justice Birss (en la foto), se refiere a cuatro puntos clave que afectan al corazón de la estrategia del litigio y a los fundamentos de cómo calcular la disminución del valor.

En primer lugar, la regla de la disminución del valor en Phillips v Ward 1 WLR 471 (que la medida correcta de los daños y perjuicios es una suma igual a la disminución del valor de la propiedad) es casi siempre apropiada cuando la propiedad se adquiere tras un asesoramiento negligente por parte de topógrafos o abogados – pero no es una regla invariable y no debe aplicarse mecánicamente. En esencia, las partes deben asegurarse de examinar las circunstancias particulares de un asunto en su conjunto y aplicar un enfoque flexible. En este caso, el juez Birss sostuvo que la disminución del valor podía determinarse por el coste de la reparación, tal como argumentaban los compradores.

En segundo lugar, la disminución del valor puede determinarse en un caso apropiado por el coste de la reparación. En las circunstancias de este caso, el juez de primera instancia había tenido derecho a considerar que los costes de reparación representaban el único indicador práctico de cuál era la disminución del valor del activo.

En tercer lugar, el Sr. Juez Birss señaló que es un hecho común en la evaluación de los daños y perjuicios basados en la valoración que la parte pagadora sólo está dispuesta a adoptar un punto de vista sobre la reducción de los daños y perjuicios y no está dispuesta a avanzar una posición intermedia, incluso como un retroceso. Aunque afirmó que las partes receptoras también lo hacen, señaló que, según su experiencia, esto ocurre más a menudo con las partes pagadoras. En este caso, la impresión del Juez Birss en la audiencia de apelación fue que si no hubiera pedido al abogado del banco una suma intermedia de disminución de valor, no se habría presentado ninguna, comentando además que «los imperativos de la defensa a menudo llevan a las partes a adoptar esta táctica, pero puede ser contraproducente». El término medio es a menudo un área en la que los litigantes dudan en entrar, pero, como se muestra aquí, sin considerar una posición alternativa, uno podría terminar costando más dinero a un cliente.

Por último, lo que destaca de esta sentencia es el comentario del Sr. Juez Birss de que, si bien no habría socavado la decisión del tribunal inferior, estaba abierto al juez del tribunal inferior a adoptar un enfoque diferente, y más concretamente también estaba abierto a ese juez a proponer un cálculo diferente para la disminución del valor, inferior al coste de la reparación y haber concedido eso. Se trata de una propuesta interesante, que pone de relieve una vez más la importancia de proporcionar una posición intermedia.

Como se ha visto por el razonamiento del Sr. Juez Birss en este caso, el cálculo de la disminución del valor es, como el concepto de seguro, una noción flexible y está abierta a la interpretación dependiendo de las circunstancias de un caso particular. Por lo tanto, los profesionales deben ser conscientes de ello cuando asesoren a sus clientes en reclamaciones que impliquen una disminución de valor.