Earnest Money Deposit (auch bekannt als Good Faith Deposit)
Das Wer, Was, Wo, Wann und Warum (und vielleicht sogar ein Warum nicht?)
Im Immobilienjargon ist die Earnest Money Deposit (EMD) auch als Good Faith Deposit im Escrow-Jargon bekannt. Dies ist die Geldeinlage, die ein Käufer dem Verkäufer als Vertrauensvorschuss anbietet, wenn ein Vertrag zum Kauf des Vermögenswertes des Verkäufers unterzeichnet, versiegelt und an den Treuhänder als neutrale dritte Partei zur Aufbewahrung übergeben wird.
Aha! Mit einem Satz habe ich alle „W’s“ des Themas erledigt.
Da es sich um GELD handelt und die Menschen sich nur ungern mit (oder ohne) triftigen Grund davon trennen, wird dieser Artikel leider etwas länger werden als nur dieser eine Absatz. Schade.
Lassen Sie uns also zurückgehen und jedes „W“ einzeln ansprechen.
Das Wer
Es ist sicher nicht die Rockband, aber WER den EMD gibt, ist immer die Partei, die den Vermögenswert haben will und sich zum Kauf verpflichtet hat, normalerweise vorbehaltlich einiger Bedingungen.
Das Was
Bei normalen Transaktionen ist die einfachste Form eines handelbaren Instruments die Hinterlegung von Geld. Mit anderen Worten: das gute alte Bargeld. Da Treuhandgesellschaften strenge Vorschriften für die Annahme von Bargeld haben, muss der Käufer dieses in einen Scheck, einen Barscheck oder eine Überweisung umwandeln.
Das heißt nicht, dass es sich nur um Bargeld handeln kann; eine gutgläubige Hinterlegung kann auch aus anderen Arten von Vermögenswerten bestehen, die der Käufer bereit ist, zu überweisen, und die der Verkäufer als Sicherheit für die Transaktion zu verwenden bereit ist. Der Fahrzeugschein für ein Auto zum Beispiel oder Zertifikate, die für bestimmte Aktien unterzeichnet wurden, usw. Leider kann ein Treuhänder diese Arten von Vermögenswerten nicht aufbewahren, und was passiert, wenn die Vermögenswerte während der Dauer der Transaktion an Wert verlieren oder steigen? Wie hoch wird der tatsächliche Geldwert sein, der in einer Abschlusserklärung angegeben werden kann? Was passiert, wenn Komplikationen auftreten und die Transaktion scheitert? Bargeld auf der Bank ist also der beste Freund des Menschen, und deshalb wird es auch als „Earnest Money Deposit“ bezeichnet.
Das Wo
Wie in „Das Was“ erwähnt, wird die Treuhandkaution normalerweise dem Treuhänder zur Aufbewahrung übergeben. Wenn Sie nicht wissen, was oder wer ein Treuhänder ist, handelt es sich um den „Abwicklungsagenten“ oder „Interessenvertreter“ (viele Namen für dieselbe Rolle), der eine neutrale dritte Partei ist, die vom Käufer und Verkäufer bestimmt wird. Er verwahrt die Gelder und Dokumente, hält die Parteien dazu an, den Vertrag zu erfüllen, und übergibt die Gelder und Dokumente an die Endpartei, wenn dies geschehen ist. Ein Artikel über die Rolle der Treuhandgesellschaft in Kalifornien findet sich hier:
Die dem Treuhänder übergebenen Gelder werden treuhänderisch verwaltet und auf einem staatlich versicherten Bankkonto hinterlegt – ein „Treuhandkonto“, wie es in der Treuhandsprache heißt. Die Parteien mögen das anders sehen, aber während die Transaktion läuft, gehört dieser EMD weder dem Käufer noch dem Verkäufer. Das ist wichtig, denn später werden wir darüber sprechen, was passiert, wenn die Transaktion rückgängig gemacht wird.
Das Wann
Wenn der Käufer ein Kaufangebot gemacht hat, folgt der EMD normalerweise sofort. Manchmal wird gleichzeitig mit dem Angebot ein Scheck an den Verkäufer oder seinen Vertreter übergeben. Wird das Angebot angenommen, wird der Scheck zusammen mit dem angenommenen Angebot an den Treuhänder übergeben und ein Treuhandgeschäft eröffnet. Es kommt vor, dass der Käufer die Anzahlung direkt auf das Konto des Verkäufers überweist, aber das ist selten, es sei denn, Käufer und Verkäufer haben eine vertrauensvolle Beziehung zueinander. In der Regel sind sich die Parteien nicht bekannt und benötigen einen Dritten als Vermittler. Unabhängig davon, wer das Geld bekommt, ist das WANN in der Regel der Zeitpunkt, an dem die Transaktion eröffnet wird oder kurz danach.
Das Warum
Angenommen, Sie sind der Verkäufer und haben einen wertvollen Vermögenswert zu verkaufen, und es gibt eine beliebige Anzahl von Interessenten. Nachdem der endgültige Verkaufspreis ausgehandelt ist, möchte der Käufer sicher sein, dass er Sie an diesen Preis binden kann, und Sie werden andere Angebote nicht mehr in Betracht ziehen. Sie wiederum wollen sicher sein, dass der Käufer sein Kaufangebot ernst meint, da Sie die Möglichkeit anderer Angebote aufgegeben haben. Als Anreiz für Sie, den Vertrag zu erfüllen, wird der Käufer eine Bareinlage leisten, um zu zeigen, dass er in gutem Glauben handelt. Daher die Bezeichnung „gutgläubige Anzahlung“ oder „Ernsthaftigkeitsgarantie“.
Gibt es ein Warum nicht?
Gibt es einen Zeitpunkt, zu dem eine Ernsthaftigkeitsgarantie NICHT erforderlich ist? Ja, und zwar dann, wenn die beiden Parteien sich gegenseitig vertrauen, dass das Geschäft bis zum Abschluss durchgezogen wird. Ein Verkauf zwischen Verwandten ist ein gutes Beispiel. Es gibt kein Gesetz, das vorschreibt, dass eine Anzahlung geleistet werden muss, um einen Vertrag abzuschließen.
Nachdem wir nun mit den „W „s fertig sind, gibt es weitere Überlegungen:
Wie viel?
Weil es kein Gesetz gibt, das vorschreibt, dass eine Anzahlung geleistet werden muss, gibt es auch kein Gesetz, das vorschreibt, wie hoch sie sein sollte, wenn eine solche in Betracht gezogen wird. Dies ist Teil der Verhandlungen zwischen den Parteien und kann sich nach den Gepflogenheiten in dem betreffenden Gebiet richten. Käufer möchten weniger, falls die Transaktion scheitert; Verkäufer möchten vielleicht mehr, um sicherzugehen, dass der Käufer seine Verpflichtungen erfüllt.
Was geschieht mit der Kaution im Laufe der Transaktion?
Da die Kaution die Garantie des Käufers ist, dass er seine Verpflichtungen erfüllt, ist sie immer an Bedingungen geknüpft, und diese Bedingungen werden in der Regel als Konditionen oder „Eventualitäten“ für die Transaktion bezeichnet. Wenn die Bedingungen erfüllt sind, schreitet die Transaktion voran und die EMD wird zu einem Teil der Anzahlung für den Verkaufspreis. Wenn die Bedingungen nicht erfüllt werden können, sieht der Vertrag normalerweise eine Annullierung durch alle Parteien und die Rückgabe des EMD an den Käufer vor.
Kann das EMD zur Bezahlung von Rechnungen vor dem Abschluss verwendet werden?
Das Geld wird treuhänderisch verwaltet und gehört nach der Hinterlegung weder dem Käufer noch dem Verkäufer. Jede Verfügung darüber (oder über einen Teil davon) bedarf der Zustimmung beider Parteien. Wenn z. B. eine Wohnungseigentümergemeinschaft für die Freigabe von Dokumenten zur Prüfung durch den Käufer Gebühren im Voraus verlangt, bitten wir den Verkäufer, die Gelder vorzustrecken, anstatt den EMD anzufassen. Wenn dies nicht möglich ist, muss der Treuhänder einen Nachtrag aufsetzen, in dem die Parteien vereinbaren, dass die Gelder für die Zahlung verwendet werden.
Kündigung des Vertrags – verschiedene knifflige Szenarien
Wie bereits gesagt, kann der Vertrag gekündigt werden, wenn die Bedingungen nicht erfüllt werden können, und die EMD wird an den Käufer zurückgegeben, sobald alle Parteien der Kündigung schriftlich zustimmen. Wichtig ist, dass alle Parteien der Annullierung und der Rückgabe des Geldes schriftlich zustimmen.
- Was passiert, wenn die Bedingungen erfüllt oder beseitigt sind und der Käufer oder der Verkäufer beschließt, dass er nicht weitermachen will? Dieses Szenario tritt häufiger auf, als uns lieb ist, und es gibt keine sichere Lösung. Ein Kaufvertrag und die von den Parteien unterzeichneten Treuhandaufträge verpflichten sie nach dem Vertragsrecht zur Einhaltung des Inhalts. Wenn eine Partei beschließt, den Vertrag nicht fortzusetzen, und der Grund für die Stornierung nicht auf eine im Vertrag festgelegte Bedingung zurückzuführen ist, befindet sich diese Partei in Verzug.
- Was passiert, wenn der Kontakt eine 21-tägige Vorbehaltsfrist vorsieht, es der 22. Tag ist und der Käufer seine Vorbehalte nicht entfernt hat? Kann der Verkäufer eine Annullierung verlangen und den EMD als Schadenersatz geltend machen? Was passiert, wenn das Geschäft einfach liegen bleibt, weil der Käufer seine Vorbehalte nicht beseitigen kann und dennoch nicht aufgeben will? Welche Möglichkeiten hat der Verkäufer? Hier sind einige seiner Möglichkeiten:
- Was passiert, wenn die Vorschusszahlung vorzeitig an den Verkäufer freigegeben wurde und das Geschäft dann storniert wird? Ja, es gibt viele Transaktionen, bei denen der Verkäufer in den Vertrag schreibt, dass der EMD dem Verkäufer ausgehändigt wird, sobald bestimmte (oder alle) Unwägbarkeiten beseitigt sind.
Wenn der Käufer damit einverstanden ist, muss er sich darüber im Klaren sein, dass es sehr schwierig wird, die Transaktion nachträglich zu stornieren und zu versuchen, das Geld zurückzubekommen, da man sich darauf verlässt, dass der Verkäufer die Mittel freiwillig zurückgibt. Das ist zu diesem Zeitpunkt nicht einfach. Aus diesem Grund ist eine vorzeitige Freigabe von Geldern nicht zu empfehlen, es sei denn, die Parteien wissen wirklich, was sie tun.
Wenn es sich um den Käufer handelt, ist die Möglichkeit des Verlusts der EMD sehr real, denn das ist der Grund für die EMD – eine Absicherung gegen die Nichterfüllung des Vertrags durch den Käufer.
Wenn es der Verkäufer war, dann macht er sich angreifbar für ein Gerichtsverfahren und/oder die Einreichung einer Lis Pendens gegen die Immobilie, was ihn effektiv daran hindern würde, überhaupt zu verkaufen, bis die Angelegenheit geklärt ist.
– Mit dem Käufer verhandeln! Geben Sie ihm eine angemessene zusätzliche Frist für die Fertigstellung
– Verlangen Sie den sofortigen Abschluss oder die Stornierung und nehmen Sie die Vorschusszahlung als Schadensersatz
– Verlangen Sie den sofortigen Abschluss oder die Stornierung und geben Sie dem Käufer die Vorschusszahlung zurück
Es gibt nie eine sichere Lösung, und wir beginnen das Gespräch oft mit dem Wort „hängt ab“. Es geht darum, die Umstände der Ereignisse zu betrachten und dann zu verhandeln, um zu sehen, ob es eine gemeinsame Basis gibt. Es muss betont werden, dass die Lösung, wie auch immer sie aussieht, von beiden Parteien schriftlich vereinbart werden muss. Manchmal können keine Lösungen gefunden werden und es müssen die großen Geschütze aufgefahren werden. Ein Schreiben eines Anwalts könnte zusätzlichen Druck ausüben. Niemand will die Kosten eines Rechtsstreits.
Was passiert, wenn es keine Einigung gibt? Wenn es keine gibt, verbleiben die Gelder auf dem Treuhandkonto des Treuhänders, bis eine Einigung erzielt wird, egal wie lange das dauert. Ich hatte eine Akte, in der ich die Gelder fünf Jahre lang einbehalten habe, weil es keine Lösung gab: Meine Akte war gekündigt, die Immobilie längst an jemand anderen verkauft, aber man konnte sich nicht einigen, wie man die Frage der Treuhandeinlage lösen sollte. Aus diesem Grund habe ich zu Beginn dieses Artikels erwähnt, dass die Gelder, sobald sie auf dem Treuhandkonto eingezahlt sind, weder dem Käufer noch dem Verkäufer gehören. Beide können einen Anspruch darauf haben.
Wenn der Streit zu einem Rechtsstreit wird, hat der Treuhänder das Recht, sich selbst aus der Angelegenheit herauszunehmen, indem er eine Interpleader-Klage einreicht und die Gelder an das Gericht schickt, solange er nicht in den Rechtsstreit verwickelt ist. Das Gericht hält die Gelder dann bis zur Beilegung des Rechtsstreits zurück.
Es gibt noch viele andere Szenarien von Vertragsstornierungen. In diesem Artikel wird nicht näher darauf eingegangen, da die Kündigung eines Vertrages rechtliche Fragen aufwerfen kann, zu denen der Verfasser nicht Stellung nehmen kann. Die Leser werden darauf hingewiesen, dass sie für ihren speziellen Fall einen unabhängigen Rechtsbeistand aufsuchen sollten.
Bei der Erstellung dieses Artikels haben wir festgestellt, dass dies die häufigsten Fragen sind, die uns gestellt werden:
- Können wir unsere Anzahlung zurückbekommen
- Wann können wir die Anzahlung zurückbekommen
- Was passiert mit dem Geld im Treuhandkonto, wenn der Käufer zurücktritt
- Kann der Verkäufer meine Anzahlung behalten
- Ist die Anzahlung für den Ernstfall erstattungsfähig
- Wer hält die Anzahlung für den Ernstfall
- Was passiert mit dem Ernstfall, wenn der Käufer vom Kauf zurücktritt
- Kann der Ernstfall zurückerstattet werden
Hoffentlich, Dieser Artikel beantwortet diese Fragen, denn „kommt drauf an“ ist eine so nebulöse Antwort!
Wenn Sie weitere Fragen oder Szenarien haben, über die Sie sprechen möchten, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf. Fragen verdienen Antworten, oder zumindest die beste Antwort, die wir geben können.
Dieser Artikel wird aktualisiert, wenn uns neue Szenarien bekannt werden, schauen Sie also von Zeit zu Zeit wieder vorbei!
- Über Juliana
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Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager
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