DeConcini McDonald Yetwin & Lacy, P.C

Im letzten Jahr habe ich Sie auf eine neue Form der Immobilienübertragung aufmerksam gemacht, die „beneficiary deed“. Wie ich erwartet hatte, ist diese Form der Übertragung sehr schnell populär geworden, da sie eine Möglichkeit darstellt, Immobilien auf die Erben einer Person zu übertragen, ohne dass ein Nachlassverfahren erforderlich ist und ohne die potenziellen Probleme, die mit der Verwendung einer Miteigentumsurkunde verbunden sind. Da ich häufig Fragen zu den verschiedenen Verwendungsmöglichkeiten der Begünstigungsurkunde erhalte, habe ich beschlossen, dass jetzt ein guter Zeitpunkt ist, um das Thema erneut aufzugreifen und die Verwendung einer Begünstigungsurkunde für Immobilien mit mehreren Eigentümern und mehreren Begünstigten zu erörtern.

Die Begünstigungsurkunde hat für Immobilien die gleiche Funktion wie die Bezeichnung „zahlbar im Todesfall“ oder „POD“ für ein Bankkonto. Sie ermöglicht es dem Eigentümer, einen Begünstigten für diesen Vermögenswert zu bestimmen, und schafft eine Methode, mit der das Eigentum an dem Vermögenswert nach dem Tod des Eigentümers direkt auf den Begünstigten übertragen wird. Der Unterschied zwischen einer Begünstigtenurkunde und einer Miteigentümergemeinschaft besteht darin, dass bei einer Miteigentümergemeinschaft alle Miteigentümer ein gegenwärtiges Eigentumsrecht an der Immobilie haben. Bei einer Begünstigungsurkunde hat der Begünstigte bis zum Tod des jetzigen Eigentümers kein Eigentumsrecht an der Immobilie. Das bedeutet, dass der Eigentümer zu Lebzeiten die vollständige Kontrolle über die Immobilie behält, während der Begünstigte bis zum Tod des Eigentümers keine Kontrolle über die Immobilie hat.

Eine Begünstigungsurkunde kann einen oder mehrere Begünstigte benennen und kann von einem oder mehreren Eigentümern ausgestellt werden. Wenn es mehrere Eigentümer gibt, müssen alle die Begünstigungsurkunde unterschreiben, um das gesamte Eigentum an der Immobilie zu übertragen. Wenn es mehrere Begünstigte gibt, kann das Eigentum in jeder Rechtsform auf die Begünstigten übergehen.

Zum Beispiel können ein Ehemann und eine Ehefrau, die ein Wohnhaus als Gemeinschaftseigentum mit Überlebensrecht besitzen und zwei Kinder haben, durch eine Begünstigungsurkunde das Wohnhaus mit Wirkung nur für den Fall, dass beide Eltern verstorben sind, auf die beiden Kinder übertragen. In der Begünstigungsurkunde kann festgelegt werden, dass die Begünstigten (in diesem Beispiel die Kinder) Eigentümer der Immobilie als Miteigentümer mit dem Recht auf Überleben oder als Gesamtmieter sein sollen. Eine Begünstigungsurkunde kann auch einen Ehemann und eine Ehefrau als Begünstigte benennen und festlegen, dass sie die Immobilie als Gemeinschaftseigentum mit Überlebensrecht besitzen sollen.

Eine Begünstigungsurkunde kann sogar dazu verwendet werden, Eigentum auf einen Trust zu übertragen. Normalerweise überträgt eine Person, die einen widerruflichen Treuhandvertrag zu Lebzeiten errichtet, ihr Vermögen auf den Treuhandvertrag, sobald dieser errichtet ist. Es kann jedoch Umstände geben, unter denen eine Person eine solche Übertragung bis zu ihrem Tod aufschieben möchte. Die Verwendung einer Begünstigungsurkunde würde unter diesen Umständen die Notwendigkeit einer testamentarischen Übertragung des Vermögens vermeiden.

Das Gesetz zur Einführung der Begünstigungsurkunde trat im August 2001 in Kraft. Eine Begünstigungsurkunde ist nicht für jeden die richtige Methode, aber sie kann für viele Menschen ein wirksames Mittel sein, um Eigentum auf ihre Nachfolger zu übertragen, ohne die potenziellen Probleme einer Miteigentümerschaft oder die Notwendigkeit eines Nachlassverfahrens.