Spørg dig selv disse spørgsmål, før du underskriver en erhvervslejekontrakt

Det er for sent at foretage ændringer, efter at du har underskrevet en erhvervslejekontrakt for en kontorbygning eller et butikslokale, og blækket er tørt. Det er meget vigtigt, at du forstår lejebetingelserne, hvordan de vil påvirke dig, og at du har forhandlet den bedst mulige aftale for dig selv, før du underskriver en erhvervslejemålsaftale. Det begynder med at have et praktisk kendskab til udtryk som “CAM” og voldgiftsklausuler.

Sæt dig selv disse spørgsmål, så du er sikker på, at du ved, hvad du går ind til.

Har du læst og forstået hele lejekontrakten?

Ja, du skal læse lejekontrakten – ord for ord. Det kan være et meget langt og ikke særlig interessant dokument, men du skal absolut vide, hvad der står i det.

Mange udlejere bruger “standard” eller “boilerplate” lejekontrakter, der indeholder generelle vilkår, som er fælles for de fleste lejekontrakter, så sørg for, at vilkårene er med, hvis du har forhandlet noget andet. Sørg for, at standardsproget og dit særlige sprog ikke er i modstrid med hinanden.

Selv om udlejeren selv har udarbejdet lejekontrakten, skal du ikke gå ud fra, at de har fået alting på plads. Kontroller startdato, slutdato, husleje, vilkår for huslejestigning og eventuelle andre særlige vilkår, som du har forhandlet dig frem til. Og frem for alt skal du være sikker på, at du ved, hvad du er forpligtet til at gøre i henhold til lejekontraktens vilkår. Hvad er udlejeren forpligtet til at gøre? Kan du opsige lejemålet?

Har du forhandlet dig frem til den bedst mulige aftale?

Det er ikke nødvendigvis en afsluttet aftale, bare fordi du har fået en lejekontrakt til underskrift. Det betyder ikke, at enhver mulighed for at forhandle er slut. Det sker først, når lejekontrakten er blevet underskrevet af begge parter.

Før en liste over alle de bestemmelser, du ikke bryder dig om, mens du læser lejekontrakten. Send listen til din potentielle udlejer. Du vil måske blive overrasket over, hvor meget de er villige til at ændre.

Forstår du CAM-vilkårene?

De fleste lejekontrakter bruger udtrykket “CAM” i stedet for at skrive “vedligeholdelse af fællesarealer”. Du bør få tildelt en procentdel af de CAM-gebyrer, som du er ansvarlig for. Dit gebyr er baseret på den procentdel af bygningen, som du lejer. Vær sikker på, at procentdelen er baseret på bygningens samlede størrelse, og at den ikke varierer afhængigt af, hvor stor en del af bygningen der er udlejet på et givet tidspunkt.

Den del af en erhvervslejekontrakt, der omhandler CAM, er sandsynligvis en af de mest forvirrende dele, og du vil sandsynligvis blive overrasket over, hvor meget du betaler for. Kontroller, at du ikke betaler for ting, der vedrører udlejers markedsføringsindsats eller juridiske gebyrer i forbindelse med forhandling af lejekontrakter med andre lejere.

Andre ting, du måske ønsker at strege, er eventuelle administrationsgebyrer på mere end 3 %, betaling for ydelser til udlejers ansatte og udgifter til udbygning af andre lejemålsenheder. Du kan og bør forhandle CAM-vilkår.

Har du overvejet at bede om en CAM-stop-lejeaftale?

De fleste lejemål i dag er “triple net” eller “net-net-net”, hvilket betyder, at du betaler husleje plus din forholdsmæssige andel af CAM-gebyrer, ejendomsskatter og ofte reparations- og vedligeholdelsesomkostninger for ejendommen. Men du kan bede udlejeren om en CAM Stop-lejekontrakt, så du kun betaler for en stigning i CAM-gebyrer og ejendomsskatter over dit første lejeår, ofte kaldet dit “basisår.”

Udlejer kan øge din basisleje til gengæld, men det tager en stor del af “mysteriegebyret” ud af huslejen. Alternativt kan du bede om et loft over CAM’en, så den ikke kan stige med mere end en bestemt forhandlet procentdel. Vær opmærksom på, hvordan og hvornår CAM-gebyrerne stiger i løbet af lejemålets løbetid.

Hvad er dit ansvar for kapitaludgifter?

“Kapitaludgifter” henviser typisk til større strukturelle udgifter i en erhvervslejekontrakt, f.eks. tag, fundament, HVAC og andre større reparationer og udskiftninger. Hvad der er “standard” kan variere fra by til by og ejendom til ejendom, men prøv at undgå at underskrive en lejekontrakt, der flytter byrden af disse reparations- eller udskiftningsomkostninger over på dig som lejer.

Der er kompromiser, hvis din udlejer kræver, at du skal betale for disse omkostninger. Hvis lejekontrakten f.eks. siger, at du er ansvarlig for reparation og udskiftning af VVS-anlæg, kan du foreslå udlejeren, at de stryger “udskiftning”, og at din reparationsforpligtelse begrænses til en vedligeholdelseskontrakt, måske to gange om året. Du kunne tilbyde at være ansvarlig for alle almindelige reparationer op til et bestemt årligt maksimumsbeløb.

Kan lejekontrakten overdrages?

Kontroller, om udlejeren har ret til at opsige din lejekontrakt i tilfælde af, at du beder om en overdragelse – retten til at få en anden til at overtage lejekontrakten, hvis du sælger din virksomhed. Mange virksomheder oplever, at deres beliggenhed er en stor del af deres værdi. Nogle virksomheder forsøger at overdrage en lejekontrakt for at komme ud af den, men en udlejer vil gerne genforhandle vilkårene med overtageren.

Det kan dræbe dit salg, hvis din udlejer har ret til at opsige lejemålet, når du beder om en overdragelse, så bed om, at udlejeren fjerner denne bestemmelse – eller i det mindste tillader, at den ændres, så den ikke gælder for salget af din virksomhed. Forstå, at udlejeren stadig vil have ret til at afvise overdragelsen, hvis den nye lejer ikke er økonomisk acceptabel.

Kan du have en underlejer?

Den almindelige praksis med at tage en underforpagter svarer til overdragelsen af en lejekontrakt. En underlejer er en anden virksomhed, der arbejder i dit lejemål i henhold til dine lejebetingelser. Du betaler lejen, og den anden part betaler dig en del af omkostningerne.

Mange udlejere tillader ikke underlejere, men du vil måske gerne dele omkostningerne med nogen på et senere tidspunkt. Forhandl med udlejeren, inden du indgår lejekontrakten, hvis du tror, at du måske ønsker at tage en underlejer på et senere tidspunkt.

Har lejekontrakten en voldgiftsklausul?

Mange kontrakter indeholder i dag voldgiftsklausuler. Disse klausuler fastslår, at begge parter er enige om at bilægge eventuelle tvister gennem voldgift frem for at føre en retssag og gå til domstolene. Læs lejekontrakten for at se, om voldgiftsklausulen er obligatorisk. Sørg for, at du har ret til at deltage i valget af voldgiftsmand og andre beslutninger i forbindelse med voldgift, hvis det er aftalt.

Har du brug for en personlig garanti?

De fleste udlejere vil ikke underskrive, medmindre du personligt garanterer for lejekontrakten, så betragt dig selv som ekstremt heldig, hvis du kan slippe af sted med at underskrive en lejekontrakt uden en sådan klausul.

Men arten af garantier kan være til forhandling. Overvej at give en sådan kun for en del af lejeperioden, eller forhandl om en garanti, der kun varer i seks til 12 måneder, efter at du har opsagt lejemålet.

Har du din virksomhedsstruktur på plads?

Du skal sikre dig, at din virksomhedsstruktur er på plads, hvis du vil have den til at beskytte dig. Indgiv dine vedtægter for et selskab, eller sørg for at du har modtaget dine organisationsvedtægter fra statssekretæren, hvis du er et LLC. Sørg for dette, inden du underskriver en lejekontrakt. Nogle stater kalder disse dokumenter for “certifikater.”

Sørg for, at du har dokumentation, der viser, at lejekontrakten er blevet godkendt af din bestyrelse. Du bør have en selskabsbeslutning, der viser, at din bestyrelse har overvejet lejekontrakten og har godkendt den. Der bør stadig være noget dokumentation for, at lejekontrakten er blevet godkendt, selv om du ikke har en bestyrelse.

Bundlinjen

Udlejer vil være meget mere tilbøjelig til at forhandle med dig, hvis din lejekontrakt udgør 25 % af en større ejendom, end hvis din plads udgør 3 % – noget, som du måske skal huske på. Overvej at hyre en advokat til at gennemgå dokumentet og til at hjælpe dig med forhandlingerne, især hvis du kommer i et dødvande med udlejeren. En advokat kan hjælpe dig med at beslutte, hvornår du skal skære og løbe, og hvornår risikoen er det værd.