Hvorfor det er blevet sværere at købe et andet hjem

Det er et spørgsmål, som Fenton Soliz, der er senior lendingofficer hos Bank of America i White Plains, New York, ofte bliver stillet. “Jeg får mange forespørgsler om et andet hjem, og lidt flere siden Covid,” siger Fenton Soliz. “Mange af forespørgslerne kommer fra velhavende personer og par, “som har tænkt på et andet hjem som en del af deres livsplanlægning i mange år … nu tænker de på, hvordan de skal finansiere det.”

For Covid var det nemt at råde køberne til at bruge egenkapitalen i deres primære hjem til at købe et andet hjem. På den måde kunne låntagerne komme op med kun ét realkreditlån til at understøtte to boliger. Kreditvilkårene var lette, og bankfolk var ivrige efter at yde disse lån.

Men som med alle andre ting i Corona-tiden er finansieringsbeslutninger blevet lidt vanskeligere. Sidste forår begyndte mange långivere at skærpe kreditkravene som reaktion på pandemien. Da millioner af amerikanere var arbejdsløse og kom bagud med deres realkreditlån, frygtede långiverne, at misligholdelserne ville stige kraftigt – og det gjorde de også.

Selv om forholdene er ved at blive bedre, og nogle långivere er begyndt at lempe på kravene, er forholdene stadigvæk ikke tilbage til tiden før Kovid. Som følge heraf vil selv boligejere med en solid kredit, høj indkomst og stor jobsikkerhed stadig opleve, at der er lidt færre muligheder for at finansiere et andet hjem end for et år siden. Her er nogle af dem:

Cash-out,maybe, kind of

For pandemien var cash-out refinansiering en populær måde at købe et sommerhus på. Her er hvorfor. Lad os sige, at du for 10 år siden optog et realkreditlån for at købe et primærhus til 500.000 dollars, som nu er vurderet til 900.000 dollars. Og lad os sige, at du stadig skylder 400.000$ på huset.

Før Kovid ville nogle långivere lade dig refinansiere dette lån, normalt til en lavere rente, og optage et nyt lån på op til 90% af husets nuværende værdi. I det hypotetiske tilfælde ovenfor ville du, hvis du optog det maksimale lån, forudsat at du er kvalificeret til det højere lån, stå tilbage med lidt over 400.000$ i kontanter, som du kan bruge til at købe et sommerhus.

Men der finder færre af disse transaktioner sted i disse dage. Mange banker har enten skåret ned på det beløb, som en låntager kan tage ud i en cash-out refi eller helt fjernet cash-out. Wells Fargo & Co., WFC en af landets største realkreditudlånere, “suspenderede udstedelsen af alle cash out refinansieringer i april”, ifølge en talsmand for banken. Ja, alle.

Bank of America, BAC, en anden stor långiver, tilbyder stadig cash-out refis, men har reduceret det maksimale kontantbeløb, som en låntager kan få udbetalt, til 250.000 dollars fra 500.000 dollars. Banken gør undtagelser og tillader større cash-out refis for nogle af sine private banking-kunder, som er velhavende privatpersoner med store aktiver, normalt over 500.000 dollars.

Bank of America er ikke den eneste bank med mere imødekommende regler for private banking-kunder. Så her er et ord til de kloge: Hvis du har betydelige midler investeret i en pensions- eller mæglerkonto og ikke allerede er private banking-kunde, er det nu et godt tidspunkt at tilmelde dig. (Private banking-kunder får også andre fordele, f.eks. VIP-billetter til begivenheder… Okay, ja, der finder ikke nogen store begivenheder sted lige nu, men vi tænker fremad til tiden efter Covid.)

Låntagerbevidsthed: Før du foretager en refinansiering, er det vigtigt at overveje de omkostninger og gebyrer, som bankerne lægger på en refinansiering. Låntagerne skal finde ud af, hvor lang tid det vil tage at indhente disse omkostninger i forhold til de besparelser, der følger af en lavere månedlig betaling. Låntagerne bør også overveje, at en refinansiering forlænger den tid, som lånet skal tilbagebetales over, hvilket kan resultere i, at de betaler flere renter i løbet af lånets løbetid, end de ellers ville have betalt.

De muligheder, du har tilbage

Okay, så du er ikke privatkunde, og din bank har elimineret cash-out refi, eller du har besluttet, at omkostningerne ved refinansiering er for høje. Men du vil stadig gerne købe dit drømmeferiehus, og du har brug for kredit for at få det til at lykkes. Det er mere end sandsynligt, at du skal have et købslån.

Den gode nyhed er, at realkreditrenterne på købslån er lavere end på refinansieringslån. Tidligere i denne uge oplyste Wells Fargo renter på 2,5 % på et fastforrentet 30-årigt konventionelt købslån og 2,75 % for et 30-årigt fastforrentet refinansieringslån. Satserne på jumbo-lån, som er lån, der overstiger 548.000 dollars på et enfamiliehus, var ca. 0,375 procentpoint højere.

Bank of America har lignende satser for købs- og refinansieringslån, men bankens jumbo-satser er faktisk lidt lavere end konventionelle lån.

Nogle banker kræver større udbetalinger og højere minimumskreditscore for lån til et andet hjem, hvilket betyder, at de er lidt sværere at opnå end et realkreditlån til et primært hjem.

Men i sidste ende, mens det måske ikke er så bekvemt at optage et købslån til at købe dit flugtbolig som at bruge cash-out refi, kan du i det lange løb spare penge …som du kan bruge til at indrette stedet.